平成22年度

Question

【問 1】 制限能力者に関する次の記述うち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

2 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要である。

解説:○・・・成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。(民法859条の3より)法律、そのままです。

選択が必要

4 被補助人が法律行為を行うためには、常に補助人の許可が必要である。

解説:×・・・家庭裁判所は、第十五条第一項本文に規定する者又は補助人若しくは補助監督人の請求により、被補助人が特定の法律行為をするにはその補助人の同意を得なければならない旨の審判をすることができる。(民法17条1項より)家庭裁判所の審判で決まる特定の法律行為のみです。

1 土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。

解説:×・・・未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。(民法5条1項より)「売却」という法律行為に該当するために法定代理人の同意は必要です。

3 被保佐人については、不動産を売却する場合だけではなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意が必要である。

解説:×・・・成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。(民法9条より)
被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。 (民法13条より)

Question

【問 2】 AがA所有の甲土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述うち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

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2 Bが死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を有効に売却することができる。

解説:×・・・上記の(民法111条より)代理人の死亡は、代理権は、消滅する。

3 18歳であるBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが18歳であることをCが知った場合には、CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。

解説:×・・・代理人は、行為能力者であることを要しない。 (民法102条より)未成年者でも代理行為はできます。

1 Aが死亡した後であっても、BがAの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

解説:×・・・代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
一  本人の死亡
二  代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。
2  委任による代理権は、前項各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する。(民法111条より) 本人の死亡により、代理権は消滅する。よってBは、甲土地は、土地を売却することができない。

選択済み

4 Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間で売買契約を締結しても、あらかじめ、A及びDの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。

解説:○・・・同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。 (民法108条より)

選択が必要
Question

【問 3】 所有権及びそれ以外の財産権の取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

解説:○・・・選択肢2の解説の民法162条が時効取得に関する法律ですが、起算点を選択し、その時効の時期を早めたり遅らせたりすることができません。

4 通行地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

解説:○・・・地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。(民法283条より)

選択済み

1 土地の賃借権は、物権ではなく、契約に基づく債権であるので、土地の継続的な用益という外形的かつ客観的事実が存在したとしても、時効によって取得することはできない。

解説:×・・・判例により、土地の継続的な用益という外形的かつ客観的事実が存在すれば、土地の賃借権の事項取得が可能である。
所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条(所有権の取得時効)の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。(民法163条より)

選択が必要

2 自己の所有と信じて占有している土地の一部に、隣接する他人の土地の筆の一部が含まれていても、他の要件を満たせば、当該他人の土地の一部の所有権を時効によって取得することができる。

解説:○・・・
1 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2  十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。 (民法162条より)土地の一部についても時効取得することは可能です。

Question

【問 4】 AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるCがAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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1 CもBから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とBA間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。

解説:×・・・不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。(民法177条より)登記する必要があります。

2 甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約の時期にかかわらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。

解説:×・・・詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。(民法96条より)この場合は、CとAの二重譲渡となり、Cは登記がなかれば、所有権を主張することができません。(判例より)

選択済み

3 Cが時効により甲土地の所有権を所得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときは、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。

解説:○・・・これはよく出る問題です。取得時効の進行中に第3者の売買契約がなくてもその後、時効が完成した場合は、登記なくても時効による取得を主張できます。

選択が必要

4 Cは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけBに移し、Bがそれに乗じてAとの間で売買契約を締結した場合には、CB間の売買契約が存在しない以上、Aは所有権を主張することはできない。

解説:×・・・相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
(民法94条1項2項より)Aが善意である場合には、Aは所有権を主張することができます。

Question

【問 5】 AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。

解説:○・・・取得時効の進行中に第3者の売買契約がなくてもその後、時効が完成した場合は、登記なくても時効による取得を主張できます。

2 当該建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、Bの抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。

選択済み

4 AがBとは別に事業資金としてEから500万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が2,000万円であったときには、Bに対して500万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にEのために2番抵当権を設定することはできない。

選択が必要

1 AがBとは別にCから500万円を借り入れていた場合、Bとの抵当権設定契約がCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。

Question

【問 6】 両当事者が損害の賠償につき特段の合意をしていない場合において、債務の不履行によって生ずる損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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4 債務の不履行に関して債権者に過失があったときでも、債務者から過失相殺する旨の主張がなければ、裁判所は、損害賠償の責任及びその額を定めるに当たり、債権者の過失を考慮することはできない。

解説:×・・・ 債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める。(民法418条より)

3 債務者の責めに帰すべき債務の履行不能によって生ずる損害賠償請求権の消滅時効は、本来の債務の時効を請求し得る時からその進行を開始する。

解説:○・・・消滅時効は、権利行使が可能な時から進行を開始します。つまり本肢の場合は、「本来の債務の履行を請求し得る時から」です。

選択が必要

2 債権者は、特別の事情によって生じた損害のうち、契約締結当時、両当事者がその事情を予見していたものに限り、賠償請求できる。

解説:×・・・選択肢1の民法416条2項には、両当事者ではなく当事者(債務者)と記載されています。

選択済み

1 債権者は、債務の不履行によって通常生ずべき損害のうち、契約締結当時、両当事者がその損害発生を予見していたものに限り、賠償請求できる。

解説:×・・・債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。(民法416条1項より)

Question

【問 7】 民法第423条第1項は、「債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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1 債務者が既に自らの権利を行使しているときでも、債権者は、自己の債権を保全するため、民法第423条に基づく債権者代位権を行使することができる場合がある。

解説:×・・・債務者が既に自ら権利を行使しているときでも、債権者代位権を行使することはできません。

選択が必要

3)建物の賃借人は、賃貸人(建物所有者 に対し使用収益を求める債権を保全するため、賃貸人に代位して、当該建物の不法占拠者に対し当該建物を直接自己に明け渡すよう請求できる場合がある。

4 抵当権者は、抵当不動産の所有者に対し当該不動産を適切に維持又は保存することを求める請求権を保全するため、その所有者の妨害排除請求権を代位行使して、当該不動産の不法占拠者に対しその不動産を直接自己に明け渡すよう請求できる場合がある。

選択済み

2 未登記建物の買主は、売主に対する建物の移転登記請求権を保全するため、売主に代位して、当該建物の所有権保存登記手続を行うことができる場合がある。

Question

【問 8】 保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 連帯保証人が2人いる場合、連帯保証人間に連帯の特約がなくとも、連帯保証人は各自全額につき保証責任を負う。

解説:○・・・連帯保証人の場合、各自全額につき保証責任を負います。

2 保証人となるべき者が、口頭で明確に特定の債務につき保証する旨の意思表示を債権者に対してすれば、その保証契約は有効に成立する。

解説:×・・・保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。(民法446条2項より)

選択が必要
選択済み

1 保証人となるべき者が、主たる債務者と連絡を取らず、同人から委託を受けないまま債権者に対して保証したとしても、その保証契約は有効に成立する。

解説:○・・・保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。(民法446条より)

3 連帯保証ではない場合の保証人は、債権者から債務の履行を請求されても、まず主たる債務者に催告すべき旨を債権者に請求できる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又は行方不明であるときは、この限りでない。

解説:○・・・債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又はその行方が知れないときは、この限りでない。(民法452条より)

Question

【問 9】 契約の解除に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
 同一当時者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2個以上の契約から成る場合であっても、それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。

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3 同一当事者間で甲契約と乙契約がなされ、それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていても、そもそも甲契約を解除することができないような付随的義務の不履行があるだけでは、乙契約も解除することはできない

解説:○・・・判決文より、甲契約と併せてということなので、甲契約を解除できないと、乙契約も解除することもできない。

1 同一当事者間で甲契約と乙契約がなされても、それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていないのであれば、甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と合わせて乙契約をも解除できるわけではない

解説:○・・・判決文より、両契約を合わせて解除するためには、両契約の目的が相互に密接に関連付けられていること。

選択済み

2 同一当事者間で甲契約と乙契約がなされた場合、甲契約の債務が履行されることが乙契約の目的の達成に必須であると乙契約の契約書に表示されていたときに限り、甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と合わせて乙契約をも解除することができる

解説:×・・・判決文より、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。「甲契約の債務が履行されることが乙契約の目的の達成に必須であると乙契約の契約書に表示されていたときに限り」という場合に限らずにです。

選択が必要

4 同一当事者間で甲契約(スポーツクラブ会員権契約)と同時に乙契約(リゾートマンションの区分所有権の売買)が締結された場合に、甲契約の内容たる屋内プールの完成及び供用に遅延があると、この履行遅滞を理由として乙契約を民法第541条により解除できる場合がある。

解説:○・・・「屋内プールの完成及び併用に遅延」は、判決文の「社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合」に該当し、甲契約と併せて乙契約を解除できる場合があります。
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。(民法541条より)

Question

【問 10】 遺言に関する次の記述うち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

4 夫婦又は血縁関係がある者は、同一の証書で有効に遺言をすることができる。

解説:×・・・遺言は、二人以上の者が同一の証書ですることができない。(民法975条より)

3 未成年であっても、15歳に達した者は、有効に遺言をすることができる。

解説:○・・・十五歳に達した者は、遺言をすることができる。(民法961条より)

選択が必要

1 自筆証書遺言は、その内容をワープロ等で印字していても、日付と氏名を自書し、押印すれば、有効な遺言となる。

解説:×・・・自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。(民法968条1項より)

2 疾病によって死亡の危急に迫った者が遺言をする場合、代理人が2名以上の証人と一緒に公証人役場に行けば、公正証書遺言を有効に作成することができる。

解説:×・・・疾病その他の事由によって死亡の危急に迫った者が遺言をしようとするときは、証人三人以上の立会いをもって、その一人に遺言の趣旨を口授して、これをすることができる。この場合においては、その口授を受けた者が、これを筆記して、遺言者及び他の証人に読み聞かせ、又は閲覧させ、各証人がその筆記の正確なことを承認した後、これに署名し、印を押さなければならない。(民法976条より)また、
公正証書によって遺言をするには、次に掲げる方式に従わなければならない。
一  証人二人以上の立会いがあること。
二  遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授すること。
三  公証人が、遺言者の口述を筆記し、これを遺言者及び証人に読み聞かせ、又は閲覧させること。
四  遺言者及び証人が、筆記の正確なことを承認した後、各自これに署名し、印を押すこと。ただし、遺言者が署名することができない場合は、公証人がその事由を付記して、署名に代えることができる。
五  公証人が、その証書は前各号に掲げる方式に従って作ったものである旨を付記して、これに署名し、印を押すこと。 (民法969条より)疾病その他の事由によって死亡の危急に迫った者の場合は、証人が3人必要です。

Question

【問 11】 借地借家法第23条の借地権(以下この問において「事業用定期借地権」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 存続期間を10年以上20年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によらなくても、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。

解説:×・・・専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。(借地借家法23条1項より)

3 事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときは建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によってしなければならない。

解説:×・・・
法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。 (借地借家法39条1項2項より)公正証書でなくても、書面でOKです。

4 事業用定期借地権の存続期間の満了によって、その借地上の建物の賃借人が土地を明け渡さなければならないときでも、建物の賃借人がその満了を1年前までに知らなかったときは、建物の賃借人は土地の明渡しにつき相当の期限を裁判所に許与される場合がある。

解決:○・・・借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。(借地借家法35条1項より)

選択が必要
選択済み

1 事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住の用に供するときであっても、事業用定期借地権を設定することができる。

解説:×・・・専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。(借地借家法23条1項より)

Question

【問 12】 Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

解説:○・・・第三十二条(借賃増減請求権)の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。(借地借家法38条7項より)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。(借地借家法32条1効より)

選択済み

3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。

解説:○・・・ 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。(借地借家法33条1項より)

2 AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。

解説:×・・・賃借人と賃貸人の信頼関係が崩れ、賃貸借契約の継続が著しく困難になった場合は、民法第541条(履行遅滞等による解除権)催告は必要なく、解除することができます。
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。(民法541条より)

選択が必要

1 本契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。

解説:○・・・建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。(借地借家法31条1項より)

Question

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

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4 集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

解説:○・・・集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。(建物の区分所有等に関する法律39条1項より)
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。(建物の区分所有等に関する法律25条1項より)上記法律39条と25条と合わせて本肢は正しいということになります。

選択が必要

3 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めのあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

解説:×・・・敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。(建物の区分所有等に関する法律22条1項より)

選択済み

2 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

解説:×・・・規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。(建物の区分所有等に関する法律46条より)

1 専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を2人まで定めることができる。

解説:×・・・専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。(建物の区分所有等に関する法律40条より)この法律に対する「規約で別段の定め」については、記載されていない。

Question

【問 14】 不動産の登記事項証明書の交付の請求に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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2 登記事項証明書の交付の請求をするに当たり、請求人は、利害関係を有することを明らかにする必要はない。

解説:○・・・選択肢1の不動産登記法119条1項より、「何人も」ということが規定されています。

選択済み

3 登記事項証明書の交付を請求する場合は、登記記録に記録されている事項の全部が記載されたもののほか、登記記録に記載されている事項のうち、現に効力を有するもののみが記載されたものを請求することができる。

解説:○・・・
登記事項証明書の記載事項は、次の各号の種類の区分に応じ、当該各号に掲げる事項とする。
現在事項証明書 登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの(不動産登記規則196条2号より)これは、登記事項証明書の一部であり、選択肢1の不動産登記法119条1項より「一部」と規定されています。

1 登記事項証明書の交付を請求する場合は、書面をもって作成された登記事項証明書の交付のほか、電磁的記録をもって作成された登記事項証明書の交付を請求をすることもできる。

解説:×・・・何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面(以下「登記事項証明書」という。)の交付を請求することができる。(不動産登記法119条1項より)「電磁的記録」については、規定されていない。

選択が必要

4 送付の方法による登記事項証明書の交付を請求する場合は、電子情報処理組織を使用して請求することができる。

解説:○・・・送付の方法による登記事項証明書の交付の請求は、第一項の方法のほか、法務大臣の定めるところにより、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。この場合には、請求人は、送付先の住所を請求情報の内容としなければならない。(不動産登記規則194条3項より)

Question

【問 15】 国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

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3 乙市が所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地と丙市が所有する市街化区域内の2,500㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する契約を締結した場合、Dは事後届出を行う必要はない。

解説:○・・・
2 前項の規定)土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出)は、次の各号のいずれかに該当する場合には、適用しない。
3 民事調停法 による調停に基づく場合、当事者の一方又は双方が国等である場合その他政令で定める場合(国土利用計画法23条2項3号より)

選択が必要
選択済み

4 事後届出に係る土地の利用目的について、丁県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Eが勧告に従わなかった場合、丁県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表しなければならない。

解説:×・・・都道府県知事は、第二十四条第一項(土地の利用目的に関する勧告)の規定による勧告をした場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。(国土利用計画法26条より)「公表しなければならない。」という義務ではなく「公表することができる」である。

2 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Cは、甲県知事に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。

解説:×・・・規制区域に所在する土地について土地に関する権利を有している者は、第十四条第一項の許可の申請をした場合において、不許可の処分を受けたときは、都道府県知事に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。(国土利用計画法19条1項より)しかしながら、事後届出の規定には、この19条のような規定はありません。

1 宅地建物取引業者Aが、自ら所有する市街化区域内の5,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Bに売却する契約を締結した場合、Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったときは、A及びBは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる場合がある。

解説:×・・・土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(次項において「権利取得者」という。)は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、次に掲げる事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。(国土利用計画法23条1項より)Aは、届出義務はないので、罰則規定をうけない。

Question

【問 16】 都市計画法に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

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3 区域区分は、指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。

解説:×・・・都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。(都市計画法7条1条より)「必ず」という義務ではない。

1 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。

解説:○・・・地域地区は、土地の自然的条件及び土地利用の動向を勘案して、住居、商業、工業その他の用途を適正に配分することにより、都市機能を維持増進し、かつ、住居の環境を保護し、商業、工業等の利便を増進し、良好な景観を形成し、風致を維持し、公害を防止する等適正な都市環境を保持するように定めること。この場合において、市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。(都市計画法13条1項7号より)

選択が必要

4 特定用途制限区域は、用途地域内の一定の区域のおける当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。

解説:×・・・特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。(都市計画法9条14項より)
特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。(都市計画法9条13項より)本肢は、この特別用途地区です。

選択済み

2 準都市計画区域は、都市計画区域以外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。

解説:×・・・環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。(都市計画法5条の2 1項より)

Question

【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。また、各選択肢に掲げる行為は、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業及び防災街区整備事業の施行として行うもの、公有水面埋立法第2条第1項の免許を受けた埋立地で行うもの並びに非常災害のため必要な応急措置として行うものを含まない。

Your answer選択フィードバック正解

3 開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第33条第1項第14号に規定する同意をしていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を建築することができる。

解説:○・・・開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第三項(当該工事の完了)の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一  当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二  第三十三条第一項第十四号に規定する同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。 (都市計画法37条より)

1 区域区分が定められていない都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の新築を目的として5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:○・・・都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(地方自治法(昭和二十二年法律第六十七号)第二百五十二条の十九第一項の指定都市、同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市又は同法第二百五十二条の二十六の三第一項の特例市(以下「指定都市等」という。)の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。)の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一  市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの (都市計画法29条1項1号)
法第二十九条第一項第一号 の政令で定める規模は、次の表の第一欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第二欄に掲げる規模とする。
第一欄 市街化区域 区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域
第二欄 千平方メートル 三千平方メートル
第三欄 市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合 市街化の状況等により特に必要があると認められる場合
第四欄 三百平方メートル以上千平方メートル未満 三百平方メートル以上三千平方メートル
(都市計画法令施行令19条より)

選択済み

4 開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域内のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくても、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。

解説:×・・・何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項 (工作物への準用)の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。(都市計画法42条より)本肢は、ただし書きにも該当しない。

選択が必要

2 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わず、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:○・・・何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号(農業等)若しくは第三号(図書館等)に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一  都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
二  非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
三  仮設建築物の新築
四  第二十九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
五  通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
(都市計画法43条より)
法第四十三条第一項第五号 の政令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一  既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築
二  建築物の改築又は用途の変更で当該改築又は用途の変更に係る床面積の合計が十平方メートル以内であるもの
(都市計画法施行令35条より)

Question

【問 18】 3階建て、延べ面積600㎡、高さ10mの建築物に関する次の記述うち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

4 用途が共同住宅である当該建築物の工事を行う場合において、2階の床及びこれを支持するはりに鉄筋を配置する工事を終えたときは、中間検査を受ける必要がある。

解説:○・・・建築主は、第六条第一項の規定による工事が次の各号のいずれかに該当する工程(以下「特定工程」という。)を含む場合において、当該特定工程に係る工事を終えたときは、その都度、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
一 階数が三以上である共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程(建築基準法7条の3 1項1号より)

選択が必要

2 用途が事務所である当該建築物の用途を変更して共同住宅にする場合、確認を受ける必要はない。

解説:×・・・(建築基準法6条1項1号より)別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物の(二)「病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもので政令で定めるもの」に該当します。

3 当該建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない。

解説:×・・・高さ二十メートルをこえる建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない。ただし、周囲の状況によつて安全上支障がない場合においては、この限りでない(建築基準法33条より)

1 当該建築物が木造であり、都市計画区域外に建築する場合は、確認済証の交付を受けなくとも、その建築工事に着手することができる。

解説:×・・・建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。
一  別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの
二  木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
三  木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの (建築基準法6条1項2号より)

Question

【問 19】 建築物の用途規制に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

4 第一種低層住居専用地域内においては、高等学校を建築することはできるが、高等専門学校を建築することはできない。

解説:○・・・第一種住居地域内においては、別表第二(ほ)項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。(建築基準法48条6項より)別表第二(ほ)項4号には、「は項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が三千平方メートルを超えるもの(政令で定めるものを除く。)」と規定されており、は項には、高等専門学校が規定されています。

2 準住居地域においては、原動機を使用する自動車整備工場で作業場の床面積の合計が150㎡を超えないものを建築することができる。

解説:○・・・準住居地域内においては、別表第二(と)項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が準住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。(建築基準法48条7項)
二 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が五十平方メートルを超えるもの(作業場の床面積の合計が百五十平方メートルを超えない自動車修理工場を除く。)(別表第二(と)より)

3 近隣商業地域内において映画館を建築する場合は、客席の部分の床面積の合計が200㎡未満となるようにしなければならない。

解説:×・・・近隣商業地域内においては、別表第二(ち)項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便及び当該住宅地の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。(建築基準法48条8項より)そのような規定ありません。

選択が必要

1 建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であるときは、共同住宅を建築することができる。

解説:○・・・建築物の敷地がこの法律の規定(第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条の二第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。)による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域(第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。)、地域(防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。)又は地区(高度地区を除く。以下この条において同じ。)の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。(建築基準法91条より)
工業専用地域内においては、別表第二(を)項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。(建築基準法48条12項)共同住宅は、別表第二(を)によると工業専用地域では、建築することができないが、本肢は、過半が工業地域内なので、共同住宅を建築することができます。

Question

【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解

3 宅地造成工事規制区域内の宅地において、地表水等を排除するための排水施設の除却の工事を行おうとする者は、宅地造成に関する工事の許可を受けた場合を除き、工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があつた日から二十一日以内に、国土交通省令で定めるところにより、当該工事について都道府県知事に届け出なければならない。(宅地造成等規制法15条1項より)

選択が必要
選択済み

1 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

解説:○・・・宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。)をいう。(宅地造成等規制法2条1項2号より)

2 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、擁壁、排水施設の設置など、宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならない。

解説:○・・・宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、政令(その政令で都道府県の規則に委任した事項に関しては、その規則を含む。)で定める技術的基準に従い、擁壁、排水施設その他の政令で定める施設(以下「擁壁等」という。)の設置その他宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならない。(宅地造成等規制法9条1項より)

4 宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならない。

解説:○・・・ 宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成(宅地造成工事規制区域の指定前に行われたものを含む。以下次項、次条第一項及び第二十四条において同じ。)に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。(宅地造成等規制法16条1項より)

Question

【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 宅地について所有権を有する者は、1人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地及び一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することができる。

解説:○・・・宅地について所有権若しくは借地権を有する者又は宅地について所有権若しくは借地権を有する者の同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地について、又はその宅地及び一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することができる。ただし、宅地について所有権又は借地権を有する者の同意を得た者にあつては、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社その他土地区画整理事業を施行するため必要な資力、信用及び技術的能力を有する者で政令で定めるものに限る。(土地区画整理法3条1項より)

3 宅地について所有権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。

解説:○・・・宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。(土地区画整理法3条2項より)

4 国交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが必要であると認められるものについては自ら施行することができる。

解説:○・・・国土交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で災害の発生その他特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが必要であると認められるもの又は都道府県若しくは市町村が施行することが著しく困難若しくは不適当であると認められるものについては自ら施行し、その他のものについては都道府県又は市町村に施行すべきことを指示することができる。(土地区画整理法3条5項より)

選択済み

1 施行地区の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されることから、これを土地収用法第3条各号の一に規定する事業に該当するものとみなし、同法の規定を適用する。

解説:×・・・土地を収用し、又は使用することができる公共の利益となる事業は、次の各号のいずれかに該当するものに関する事業でなければならない。(土地収用法3条1項より)「次の各号のいずれか」の中には、土地区画整理事業は、含まれていない。

選択が必要
Question

【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。)についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借については、50年までの存続期間が認められる。

解説:○・・・農地又は採草放牧地の賃貸借についての民法第六百四条 (賃貸借の存続期間)の規定の適用については、同条 中「二十年」とあるのは、「五十年」とする。(農地法19条より)

選択済み

2 宅地に転用する目的で市街化区域外の農地を購入する場合は、農地の権利移動に係る法第3条第1項の許可のほか、農地転用に係る法4条第1項の都道府県知事の許可を受ける必要がある。

解説:×・・・農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。次項及び第四項において同じ。)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可(これらの権利を取得する者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地又はその農地と併せて採草放牧地について権利を取得する場合(地域整備法の定めるところに従つてこれらの権利を取得する場合で政令で定める要件に該当するものを除く。第四項において同じ。)には、農林水産大臣の許可)を受けなければならない。(農地法5条1項より)

選択が必要

1 農地を相続した場合、その相続人は、法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。

解説:○・・・農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号(第十二号及び第十六号を除く。)のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない(農地法3条の3 1項より)本肢は、第3条1項12号に該当し、法第3条第1項の許可を受ける必要ない。

3 会社の代表者が、その会社の業務に関し、法の規定に違反し転用行為をした場合は、その代表者が罰せられるのみならず、その会社も1億円以下の罰金刑が科せられる。

解説:×・・・農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。次項及び第四項において同じ。)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可(これらの権利を取得する者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地又はその農地と併せて採草放牧地について権利を取得する場合(地域整備法の定めるところに従つてこれらの権利を取得する場合で政令で定める要件に該当するものを除く。第四項において同じ。)には、農林水産大臣の許可)を受けなければならない。(農地法5条1項より)

Question

【問 23】 特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例(65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能にする措置)に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の合計額が2,500万円以内であれば、贈与時には贈与税は課されないが、相続時には一律20%の税率で相続税が課される。

解説:×・・・特定贈与者から相続又は遺贈により財産を取得した者及び当該特定贈与者に係る相続時精算課税適用者の相続税の計算についての第十五条(遺産に係る基礎控除)の規定の適用については、同条第一項中「(第十九条)とあるのは「(第十九条、第二十一条の十五又は第二十一条の十六)と、「同条」とあるのは「これら」とする。(相続税法19条1項より)
相続税の総額を計算する場合においては、同一の被相続人から相続又は遺贈により財産を取得したすべての者に係る相続税の課税価格(第十九条の規定の適用がある場合には、同条の規定により相続税の課税価格とみなされた金額。次条から第十八条まで及び第十九条の二において同じ。)の合計額から、五千万円と千万円に当該被相続人の相続人の数を乗じて得た金額との合計額(以下「遺産に係る基礎控除額」という。)を控除する。(相続税法15条1項より)
つまり、一律20%ではない。

選択済み

1 65歳未満の親から住宅用家屋の贈与を受けた場合でも、この特例の適用を受けることができる。

解説:×・・・平成十五年一月一日から平成二十三年十二月三十一日までの間にその年一月一日において六十五歳未満の者からの贈与により住宅取得等資金の取得をした特定受贈者が、条件に該当する場合、当該特定受贈者については、相続税法第二十一条の九(相続時精算課税の選択) の規定を準用する。(租税特別措置法70条の3 1項より)

3 住宅取得のための資金の贈与を受けた者について、その年の所得税法に定める合計所得金額が2,000万円を超えている場合でも、この特例の適用を受けることができる。

解説:○・・・特に所得制限はありませんので、合計所得金額が2000万円を超えている場合でも、この特定の適用を受けることができます。

選択が必要

2 父母双方から住宅取得のための資金の贈与を受けた場合において、父母のいずれかが65歳以上であるときには、双方の贈与ともこの特例の贈与を受けることはできない。

解説:×・・・選択肢1の相続税21条の9より、65歳以上の特定贈与者から贈与を受けた場合は、相続時清算課税の適用が適用できます。

Question

【問 24】 不動産取得税に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

3 法人が合併により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。

解説:○・・・
道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得
(地方税法73条の7 1項2号より)

選択が必要

2 交換により親族から不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。

解説:×・・・交換により不動産を取得しても、不動産所得税は課されます。

4 販売用に中古住宅を取得した場合、不動産取得税は課されない。

解説:×・・・地方税法73条の7より、「販売用に中古住宅を取得した場合、不動産所得税は課されない。」という規定はない。

1 生計を一にする親族から不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。

解説:×・・・道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
一  相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による不動産の取得 (地方税法73条の7 1項1号より)しかしながら、親族から不動産を取得した場合、不動産所得税が課されます。

Question

【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述うち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

解説:○・・・正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。(不動産鑑定評価基準5章 3節 1より)

選択済み

1 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。

解説:×・・・原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び原価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。(不動産鑑定評価基準7章1節 Ⅱ原価法より)

選択が必要

2 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

解説:○・・・不動産の価格は、一般に、
(1)その不動産に対してわれわれが認める効用
(2)その不動産の相対的稀少性
(3)その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。(不動産鑑定評価基準 第1章・第1節より)

4 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。

解説:○・・・取引実例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引実例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切な補正しなければならない。(不動産鑑定評価基準7章 1節I 3より)

Question

【問 26】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関するの次の記述のうち、正しいものはどれか。

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選択済み

4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

解説:○・・・第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法 (平成十六年法律第百五十四号)第三条 又は第五十三条第一項 の免許を受けた信託会社(政令で定めるものを除く。次項及び第三項において同じ。)には、適用しない。
2  宅地建物取引業を営む信託会社については、前項に掲げる規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。
3  信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。(宅地建物取引業法77条より)

選択が必要

2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

解説:×・・・選択肢1の宅地建物取引業2条の2のように、自ら所有している建物、賃借行為は、宅地建物取引業に該当しない。本肢のような転貸行為も自ら所有している賃借行為と同様になるので、宅地建物取引業に該当しない。

1 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

解説:×・・・宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。(宅地建物取引業法2条2号より)農地を宅地に転用し、売却しているので、宅地建物取引業としての免許が必要です。

3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

解説:×・・・破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主の場合は、裁判所の管理の下でのことですので、免許は不要ですが、その媒介を実施する業は、宅地建物取引業に該当し、免許が必要です。

Question

【問 27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関するの次の記述のうち、正しいものはどれか。

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1 法人Aの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから5年を経過しない者がいる場合、Aは、免許を受けることができない。

解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
一  成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
二  第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者(当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第十八条第一項、第六十五条第二項及び第六十六条第一項において同じ。)であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。)
二の二  第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者(解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。)で当該届出の日から五年を経過しないもの
二の三  前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第十一条第一項第四号若しくは第五号の規定による届出があつた法人(合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。)の前号の公示の日前六十日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの
三  禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
三の二  この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定(同法第三十二条の二第七項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。)に違反したことにより、又は刑法 (明治四十年法律第四十五号)第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の三、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者
四  免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
五  宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
六  営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの
七  法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの
八  個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの
九  事務所について第十五条に規定する要件を欠く者
2  国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。
(宅地建物取引業法5条1号7号より)破産者は、復権を得ていれば、ただちに免許を受けることができます。

4 法人Dの役員のうち、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Dは、免許を受けることができない。

解説:×・・・本肢のような科料や過料に処せられても、免許の欠格要件には該当しません。

選択済み

2 法人Bの役員のうち、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Bは、免許を受けることができない。

解説:○・・・選択肢1の宅地建物取引業法5条3号7号より

選択が必要

3)法人Cの役員のうちに、刑法第204条(傷害 の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を経過したが、その経過の日から5年を経過しない者がいる場合、Cは免許を受けることができない。

解説:×・・・選択肢1の宅地建物取引業法5条3の2号7号より、免許をうけることができませんが、執行猶予期間を経過している場合、欠格要件に該当しません。

Question

【問 28】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、Cは、Bが消滅した日から30日以内に、Bを合併した旨の届出を行えば、Bが受けていた免許を承継することができる。

解説:×・・・二  法人が合併により消滅した場合 その法人を代表する役員であつた者(宅地建物取引法11条2号より)Bを代表する役員が届け出を実施する必要があります。

1 免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。

解説:×・・・宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日(第一号の場合にあつては、その事実を知つた日)から三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
一  宅地建物取引業者が死亡した場合 その相続人
(宅地建物取引法11条1号より)

選択済み

4 免許を受けている法人Fが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業法を営む目的で広告をした行為は、法第12条で禁止する無免許事業に該当する。

解説:×・・・第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。(宅地建物取引業法12条2項より) 営業保証金等に関係なく、既に宅地建物取引業法の免許をもっているので、宅地建物取引業を営む目的で広告をしてもよい。

3 免許を受けている個人Dが、自己の名義をもって個人Eに宅地建物取引業法を営ませる行為は、Eが免許を受けているとしても、法第13条で禁止する名義貸しに該当する。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。(宅地建物取引業法13条より)

選択が必要
Question

【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「事務所」とは、同法第15条に規定する事務所等をいう。

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1 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、免許証及び国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。(宅地建物取引業法50条1項より)免許証は、特に規定していない。

3 宅地建物取引業者は、各事務所の業務に関する帳簿を主たる事務所に備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積等の事項を記載しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。(宅地建物取引業法49条より)主たる事務所だけではない。

選択済み

4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならないが、既存の事務所がこれを満たさなくなった場合は、2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。
2  前項の場合において、宅地建物取引業者(法人である場合においては、その役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。))が取引主任者であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなす。
3  宅地建物取引業者は、第一項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
(宅地建物取引業法15条より)

選択が必要

2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備える義務を怠った場合、監督処分を受けることはあっても罰則の適用を受けることはない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。(宅地建物取引業法48条3項より)
次の各号のいずれかに該当する者は、五十万円以下の罰金に処する。
三の二  第四十八条第三項の規定に違反して従業者名簿を備えず、又はこれに同項に規定する事項を記載せず、若しくは虚偽の記載をした者(宅地建物取引業法83条3の2より)

Question

【問 30】 宅地建物取引主任者の登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 登録を受けている者は、取引主任者証の交付を受けていない場合は、その住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。

解説:×・・・第十八条第一項の登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。(宅地建物取引業法20条より)取引主任者証の交付を受けていていなくても、登録を受けていれば、変更の登録を申請しなければなりません。

4 甲県知事から取引主任者証の交付を受けている者が、取引主任者としての事務を禁止する処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県で宅地建物取引主任者資格試験に合格したとしても、当該期間が満了しないときは、乙県知事の登録を受けることはできない。

解説:○・・・第六十八条第二項又は第四項の規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間中に第二十二条第一号の規定によりその登録が消除され、まだその期間が満了しない者 (宅地建物取引業法18条1項8号より)本肢のような場合は、登録を受けることができません。

選択が必要

3 取引主任者証を亡失し、その再交付を申請している者は、再交付を受けるまでの間、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明をする時は、取引主任者証に代えて、再交付申請書の写しを提示すればよい。

解説:×・・・取引主任者は、前三項(第35条)の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。(宅地建物取引業法35条4項より)

1 婚姻している未成年者は、登録実務講習を終了しても、法定代理人から宅地建物取引業を営むことについての許可を受けなければ登録を受けることができない。

解説:×・・・試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。一  宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
(宅地建物取引業法18条1項1号より)未成年者は、婚姻すると行為能力者となります。

Question

【問 31】 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求者」とは、同法第27条1項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。

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3 宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合、還付請求者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。

解説:○・・・上記の選択肢1及び2より、超過額でも一定期間内に申し出るべき旨を公告し、申出がなければ、その超過額を取り戻すことができる。

4 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、前条の規定により営業保証金を供託することを要しなくなつたときは、供託した営業保証金を取りもどすことができる。 (宅地建物取引業法64条の14より)要する営業保証金と保証協会へ加入で2重となるために営業保証金は、公告をすることなく取り戻すことができる。

1 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。

解説:○・・・第三条第二項の有効期間(同条第四項に規定する場合にあつては、同項の規定によりなお効力を有することとされる期間を含む。第七十六条において同じ。)が満了したとき、第十一条第二項の規定により免許が効力を失つたとき、同条第一項第一号若しくは第二号に該当することとなつたとき、又は第二十五条第七項、第六十六条若しくは第六十七条第一項の規定により免許を取り消されたときは、宅地建物取引業者であつた者又はその承継人(第七十六条の規定により宅地建物取引業者とみなされる者を除く。)は、当該宅地建物取引業者であつた者が供託した営業保証金を取り戻すことができる。宅地建物取引業者が一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金の額が第二十五条第二項の政令で定める額を超えることとなつたときは、その超過額について、宅地建物取引業者が前条第一項の規定により供託した場合においては、移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金についても、また同様とする。(宅地建物取引業法30条1項より)不正な行為は、上記、どれにも該当しませんので、営業保証金を取り戻すことができません。

2 宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

解説:×・・・前項の営業保証金の取りもどし(前条第一項の規定により供託した場合における移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金の取りもどしを除く。)は、当該営業保証金につき第二十七条第一項の権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかつた場合でなければ、これをすることができない。ただし、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から十年を経過したときは、この限りでない。(宅地建物取引業法30条2項より)

選択が必要
Question

【問 32】 宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止される。
イ Aがテレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり法の規制の対象とならない。
ウ Aが行う広告については、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示であっても、誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならない。

Your answer選択フィードバック正解

1 一つ

ア Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
解説:○・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。 (宅地建物取引業法32条より)

イ Aがテレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり法の規制の対象とならない。
解説:×・・・広告は、どのような媒体でも上記「宅地建物取引業法32条」が規制の対象となります。

ウ Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示であっても、誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならない。
解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許(第五十条の二第一項の認可を含む。次項及び第七十条第二項において同じ。)を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合、必要な指示をすることができる。
二  業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。(宅地建物取引業法65条1項2号より)誤認させるような行為をするだけでも監督処分の対象となる。

選択が必要

2 二つ

3 三つ

4 なし

Question

【問 33】 宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の契約期間を超えてはならない。

解説:×・・・依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。 (宅地建物取引業法34条の2 3項より)
・前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。 (宅地建物取引業法34条の2 4項より)
更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならないというわけではない。

1 Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、取引主任者に法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させて上で、当該取引主任者をして記名押印させなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。 (宅地建物取引業法34条の2 1項より)取引主任者ではなく宅建業者が記名押印します。

4 Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価格をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一  当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二  当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
(宅地建物取引業法34条の2 1項2号より)

選択が必要

3 Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約 を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。

解説:×・・・媒介契約の更新は、3月を超える有効期間を定めることができます。

Question

【問 34】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。

解説:×・・・損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容 (宅地建物取引業法37条1項8号より)上記のように「賃借の媒介を行う場合」でも、「売買の媒介を行う場合」でも記載する必要があります。

4 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買契約締結したときの措置について、AとBとの間で取り決めがなければ、Aは法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。解説:×・・・依頼者が売買又は交換の媒介を依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約(次条及び第十五条の九において「専属専任媒介契約」という。)にあつては、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置(宅地建物取引業法施行規則15条の7 1項2号より)これは、「その他国土交通省令・内閣府令で定める事項 」法第三十四条の二第一項第七号 に該当し、記載する事項の1つです。

1 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に記載する必要はない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
七 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的 (宅地建物取引業法35条1項7号より)
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
六 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 (宅地建物取引業法37条1項6号より)
37条書面でも記載する必要があります。

3 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。

解説:○・・・代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 (宅地建物取引業法37条1項9号より)記載事項です。

選択が必要
Question

【問 35】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建ぺい率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
二  都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要(宅地建物取引業法35条1項2号より)建物の賃借の媒介の場合は、説明する必要ありません。

4 建物の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

解説:○・・・当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項 (宅地建物取引業法35条1項3号より)

3 建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介場合は説明する必要はない。

解説:○・・・当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨(宅地建物取引業法施工規則16条の4の3 1項5号より)

2 宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の場合は説明する必要はない。

解説:×・・・法第三十五条第一項第十四号 の国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号及び第二号に掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第五号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号、第二号及び第七号から第十二号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第四号まで及び第六号から第十一号までに掲げるものとする。
二  当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (平成十二年法律第五十七号)第六条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨(宅地建物取引業法施工規則16条の4の3 1項2号より)

選択が必要
Question

【問 36】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

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3 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。

解説:違反する。・・・都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要 (宅地建物取引業法35条1項2号より)立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことも説明する必要があります。
また、当然、急傾斜地崩壊危険区域内にあることも説明する必要があります。

2 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。

解説:違反する。・・・当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要 (宅地建物取引業法35条1項13号より)

1 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。

解説:違反する。・・・当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額 (宅地建物取引業法施行規則16条の2 6号より)
当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容 (宅地建物取引業法施行規則16条の2 9号より)維持修繕の記録内容も説明する必要があります。

4 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

解説:違反しない。・・・当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称) (宅地建物取引業法35条1項1号より)

選択が必要
Question

【問 37】 宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 公正証書によってなされる売買契約の場合には、当該公正証書に取引主任者の記名押印がなくても、法第35条に規定する書面に取引主任者の記名押印があれば、当該公正証書をもって37条書面に代えることができる。

解説:×・・・37条書面は、問1の解説の法律より、公正証書ではたらず、取引主任者の記名押印が必要です。

1 Aが、取引主任者をして、37条書面に記名押印させた場合には、37条書面の交付を、取引主任者でないAの代表者や従業員が行ってもよい。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 (宅地建物取引業法37条3項より)35条の重要事項とはちがい37条書面の説明は、特に規定ありません。

選択が必要

4 37条書面に記名押印する取引主任者は、法第35条に規定する書面に記名押印した取引主任者と同一の者でなければならない。

解説:×・・・このような法律はありません。必ずしも法第35条の書面と37条書面に記名押印する取引主任者が同一である必要ありません。
移転登記の申請の時期 (宅地建物取引業法37条1項5号より)移転登記の申請の時期は、37条書面の必要事項です。

3 B及びCが宅地建物取引業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。

解説:×・・・たとえ、宅地建物取引業者の取引でも、37条書面の内容を省略することはできません。

Question

【問 38】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 Bは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をAに発送し、その3日後に到達した。この場合、Bは売買契約を解除することができない。

解説:×・・・買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること。(宅地建物取引業法施行規則16条の6 1項5号より)

1 Bが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Aのモデルルームで契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができる。

解説:○・・・宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

一  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。(宅地建物取引業法37条の2 1項より)
自ら指定した場合でも、事務所等以外で契約締結した場合でもクーリング・オフの対象となります。

選択が必要

4 Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却についての代理又は媒介の依頼を受けていない。 の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することはできない。

解説:×・・・当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの(宅地建物取引業法施行規則16条の5 1項5号 ハより)

2 Bは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。

解説:×・・・選択肢1の解説の宅地建物取引業法37条の2 1項2号より、代金の全部を支払い、宅地の引き渡しを受けた場合は、売買契約を解除することができません。

Question

【問 39】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

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2 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。

解説:×・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。(宅地建物取引業法38条1項より)

1 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない

解説:×・・・債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。(民法416条1項より)損害が大きければ、売買代金の額を超えることはあります。

3 Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示をを書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。(宅地建物取引業法39条2項より)また、実際にお金の提供がない限り、契約の解除はできません。

4 Aは、当該売買契約の締結日ににBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

解説:○・・・選択肢3の解説の宅地建物取引業法39条の2項より、当事者の一方が履行に着手すると契約が解除することができません。今回は、Bが内金を支払っていることから、契約の履行に着手していることになります。

選択が必要
Question

【問 40】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地(代金2,000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする契約をすることができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。(宅地建物取引業法38条1項より)本肢の場合は、損害賠償の予定額と違約金を合わせると600万円となり、2000万円の十分の二を超えてしまいます。

3 Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。

解説:×・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 (宅地建物取引業法39条2項より)
前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。(宅地建物取引業法39条3項より)これは、買主Bにとって、有利な特約なために特約をすることができます。

1 Aは、当該宅地の瑕疵についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。(宅地建物取引業法40条1項より)

選択が必要

4 当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次に該当する場合は、この限りでない。
1 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。(宅地建物取引業法33条の2より)

Question

【問 41】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
イ Aが受領した手付金の返還義務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。

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3 三つ

1 一つ

2 二つ

4 四つ

ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
解説:誤り・・・手付金の保全が必要な代金の額の10%なので、保全措置を講じないことを理由に中間金を支払わないときは、債務不履行に当たらない。

イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
解説:誤り・・・銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。(宅地建物取引業法41条1項1号より)手付金等の保存措置として、銀行等でなければならない。

ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
解説:誤り・・・手付金等の保全は、手付金等の全額について保全措置を講じる必要があります。

エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じること予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
解説:誤り・・・手付金等の保全は、予定だけの説明で手付金を受領することはできません。手付金等を受領する前に保全する必要があります。

選択が必要
Question

【問 42】 宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税相当額を含まないものとする。

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1 依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣の定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない(宅地建物取引業法46条1項2項)あくまでも限度額であり、その限度額どおりに支払う必要はない。

3 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。

解説:○・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内とする。(宅地建物取引業法100号第4より)

選択が必要

4 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

解説:×・・・宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額(当該代理又は媒介に係る消費税等相当額を含む。)については、第四又は第五(1.05月分)の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、報酬の額の規定によることができる。(国土交通省告示100号第6より)低い方ではない。

2 宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。

解説:×・・・好意の謝金であろうと報酬額に含まれるため、限度額とは別に受領することができません。

Question

【問 43】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、第一項の権利の実行があつた場合においては、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内に、その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。(宅地建物取引業法64条の8 3項より)

1 宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。

解説:○・・・宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む。)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第二十五条第二項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内(当該社員について、すでに次項の規定により認証した額があるときはその額を控除し、第六十四条の十第二項の規定により納付を受けた還付充当金があるときはその額を加えた額の範囲内)において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金について、当該宅地建物取引業保証協会について国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後、弁済を受ける権利を有する。(宅地建物取引業法64条の8 1項より)

選択が必要

4 保証協会は、新たに宅地建物取引業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。(宅地建物取引業法64条の4 2項より)「あらかじめ」ではない。

2 保証協会の社員である宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けると共に、当該保証協会に対し、還付請求をしなければならない。

解説:×・・・前項の権利を有する者がその権利を実行しようとするときは、同項の規定により弁済を受けることができる額について当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。(宅地建物取引業法64条の8 2項より)なお、還付請求は、供託所に対して行わなければなりません。

Question

【問 44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述うち、正しいものはどれか。

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4 甲県知事は、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許 に対し、甲県の区域内における業務に関し取引の関係者に損害を与えたことを理由として指示処分をしたときは、その旨を甲県の公報により公告しなければならない。

解説:×・・・ 法第七十条第一項 (監督処分の公告等)の規定による公告は、国土交通大臣の処分に係るものにあつては官報により、都道府県知事の処分に係るものにあつては当該都道府県の公報によるものとする。(宅地建物取引業法施行規則29条より)国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条第二項若しくは第四項(業務停止)、第六十六条又は第六十七条の二第一項若しくは第二項(免許取消)の規定による処分をしたときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を公告しなければならない。(宅地建物取引業法70条1項より)指示処分では、公告する必要はありません。

2 甲県知事は、乙県知事の登録を受けている取引主任者に対し、甲県の区域内において取引主任者として行う事務に関し不正な行為をしたことを理由として指示処分をしようとするときは、あらかじめ、乙県知事に協議しなければならない。

解説:×・・・都道府県知事は、指示事項や禁止事項の規定による処分をしたときは、遅滞なく、その旨を当該取引主任者の登録をしている都道府県知事に通知しなければならない。(宅地建物取引業法70条4項より)「あらかじめ、登録免許の知事と協議しなければならない」という規定はありません。

3 宅地建物取引業者A(甲県知事免許 が、乙県の区域内における業務に関し乙県知事から指示処分を受けたときは、甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には、当該指示の年月日及び内容が記載される。

解説:○・・・法第六十五条第一項 若しくは第三項 に規定する指示又は同条第二項 若しくは第四項 に規定する業務停止の処分があつたときは、その年月日及び内容(宅地建物取引業法施行規則5条1項1号より)これは、名簿の記載事項の一部です。

選択が必要

1 国土交通大臣は、宅地建物取引業者A(甲県知事免許 に対し、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要な勧告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。

解説:×・・・国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。(宅地建物取引業法71条より)「大臣が知事に通知しなければならない」という規定はありません。

Question

【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律11条1項より)売買の媒介については、規定されていない。

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。

解説:×・・・この法律において「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一  建設業者が保険料を支払うことを約するものであること。
二  その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
ロ 特定住宅建設瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法第九十四条第一項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに、当該住宅を新築する建設工事の発注者(建設業法第二条第五項に規定する発注者をいい、宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ。)の請求に基づき、その瑕疵によって生じた当該発注者の損害をてん補すること。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条5項2号ロより)

4 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び同条第二項に規定する住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項 の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事(信託会社等にあっては、国土交通大臣。次条において同じ。)に届け出なければならない。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律12条1項より)

選択が必要

2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

解説:×・・・供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律15条より)

Question

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)が行う証券化支援事業(買取型)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 証券化支援事業(買取型)において、機構は買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行することにより、債券市場(投資家 から資金を調達する。

解説:○・・・買取型において、機構は買い取った住宅ローン債権を担保として資産担保証券を発行することにより、債権市場から資金を調達している。

3 証券化支援事業(買取型 の住宅ローンの金利は全期間固定金利が適用され、どの取扱金融機関に申し込んでも必ず同一の金利となる。

解説:×・・・どの取扱金融機関に申し込んでも必ず、同一の金利になることはありません。

選択が必要

2 証券化支援事業(買取型 において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権を買い取ることができる。

解説:○・・・民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンを買い受け、信託した上で、それを担保としたMBS(資産担保証券)を発行(住宅金融支援機構のホームページより)

1 証券化支援事業(買取型 において、機構による買取りの対象となる貸付債権には、中古住宅の購入のための貸付債権も含まれる。

解説:○・・・住宅の建設又は購入に必要な資金(当該住宅の建設又は購入に付随する行為で政令で定めるものに必要な資金を含む。)の貸付けに係る主務省令で定める金融機関の貸付債権の譲受けを行うこと。(独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項より)これは、中古住宅にも含まれます。

Question

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 温泉法による温泉が付いたマンションであることを表示する場合、それが温泉に加温したものである場合であっても、その旨は明示せずに表示してもよい。

解説:×・・・温泉法(昭和23年法律第125号)による温泉については、次に掲げる事項を明示して表示すること。
ア 温泉に加温したものについては、その旨
(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則11条26号より)

3 傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについては、これを明示せずに表示してもよい。

解説:○・・・傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30パーセント以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く。)は、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。ただし、傾斜地の割合が30パーセント以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く。)は、その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条10号より)

選択が必要

2 不動産物件について表示する場合、当該物件の近隣に、現に利用できるデパートやスーパーマーケット等の商業施設が存在することを表示する場合、当該施設までの徒歩所要時間を明示すれば足り、道路距離は明示せずに表示してもよい。

解説:×・・・デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示すること。ただし、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる。(不動産の表示に関する公正競争規約11条31号より)

1 路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合、その路地状部分の面積が当該土地面積の50%以上を占めていなければ、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示せずに表示してもよい。

解説:×・・・路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30パーセント以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条4号より)

Question

【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 平成20年度法人企業統計年鑑(財務省、平成21年9月公表 によれば、平成20年度における不動産業の経常利益は約2兆9,200億円となっており、2年連続増加となった。

3 平成22年版土地白書(平成22年6月公表 によれば、平成21年中の全国の土地取引件数は、売買による所有権の移転登記の件数で見ると、117.9万件となっており、前年に比べ増加した。

4 平成22年地価公示(平成22年3月公表 によれば、平成21年の1年間の地下の下落率は、三大都市圏の方が地方圏より小さく、かつ、全圏域において商業地の方が住宅地よりも小さい。

2 住宅着工統計(国土交通省、平成22年1月公表 によれば、平成21年の分譲住宅の新設住宅着工戸数は、前年比43.7%減で、そのうち、マンション、一戸建住宅とも前年に比べ減少した。

選択が必要
Question

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

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1 地すべり地の多くは、地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し、棚田などの水田として利用されることがある。

解説:適当・・・地すべり地形は地すべり変動によって生じた(もしくは生じつつある)地形の総称をいいます。また、地すべり地形とその斜面を利用した棚田等の水田として利用されることがあります。

2 谷出口に広がる扇状地は、地盤は堅固でないが、土石流災害に対して安全であることが多い。

解説:不適当・・・河川が山地から平野や盆地に移る所などに見られる、土砂などが山側を頂点として扇状に堆積した地形のこと。扇子の形と似ていることからこの名がある。また、地下水位が深く、土石流などの危険性が高いと言われています。

選択が必要

3 土石流は、流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性が大きい場所で起こりやすい。

解説:適当・・・土石流とは、土砂が水(雨水や地下水)と混合して、河川・渓流などを流下する現象のこと。斜面崩壊の危険性が大きい場所に起こりやすい。

4 断層地形は、直線状の谷など、地形が急変する地点が連続して存在するといった特徴が見られることが多い。

解説:適当・・・断層谷等の地形の急変する地点が連続して存在するといった特徴が見られることがおおい。

Question

【問 50】 建築物の構造と材料に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 常温において鉄筋と普通コンクリートの熱膨張率は、ほぼ等しい。

解説:適当・・・設問のとおりで、常温では、鉄筋と普通コンクリートの熱膨張率は、ほぼ等しい。でないのと建築資材として、適さない。

4 集成材は、単板などを積層したもので、大規模な木造建築物に使用される。

解説:適当・・・集成材は、字のとおり、単板などを積層です。また、大規模な木造建築物に使用される理由として、変形等が少ないためです。

3 木材の強度は、含水率が大きい状態のほうが小さくなる。

解説:適当・・・木材の強度は、含水率が大きい状態(つまり、湿った状態)だと小さくなる。又、乾燥している状態は、大きい。

2 コンクリートの引張強度は、圧縮強度より大きい。

解説:不適当・・・コンクリートは、引張りには弱く、圧縮に対しては強い。

選択が必要
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