平成21年度

Question

【問 1】 民法第95条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、かつ、その旨を相手方に明示的に表示した場合は、法律行為の要素となる。

解説:○・・・錯誤が、売却の意思表示をなすについての動機に関するものであり、それを当該意思表示の内容を表示した場合、錯誤として成立することがあるので、無効となる場合がある。(判例より)

2 表意者自身において、その意思表示に瑕疵(かし)を認めず、民法第95条に基づく意思表示の無効を主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示の無効を主張することはできない。

解説:○・・・表意者自身に無効を主張する意思がない場合は、原則、第三者が無効を主張することはできません。(判例より)

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4 意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素とならない。

解説:×・・・意思表示をなすについての動機が、意思表示の内容であり、黙示的な表示であっても、法律行為の要素となります。

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1 意思思表示をなすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

解説:○・・・意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。(民法95条より)上記の「但し書き」の記述です。

Question

【問 2】 AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述うち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 Bは、Aに損失が発生しないのであれば、Aの意向にかかわらず、買主Fの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。

解説:×・・・同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。(民法108条より)この問いについては、民法108条の但し書きより、誤りであることが解る。

3 Bは、自らが選任及び監督するのであれば、Aの意向にかかわらず、いつでもEをを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。

解説:×・・・委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。 (民法104条より)

1 Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。

解説:×・・・代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。 (民法99条1項より)
代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなす。ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、前条第一項の規定を準用する。(民法100条より)この問いについては、民法100条の但し書きより、誤りであることが解る。

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2 Bが自らを「売主Aの代理人B」と表示して買主Dとの間で締結した売買契約について、Bが未成年であったとしても、AはBが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

説:○・・・代理人は、行為能力者であることを要しない。(民法102条より)未成年でも代理人になる。

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Question

【問 3】 Aは、Bに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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1 Aが、Bに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てしたときは、消滅時効は中断する。

解説:○・・・支払督促は、債権者が民事訴訟法第三百九十二条(仮執行の宣言の申立てをすることができる時から三十日以内) に規定する期間内に仮執行の宣言の申立てをしないことによりその効力を失うときは、時効の中断の効力を生じない。 (民法150条より)つまり、申立てをすれば、時効の中断の効力を生じる。

4 Bが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されない。

解説:○・・・債務者が債権者に対して債務の承認をした場合は、時効完成の事実を知らなかったときでも、信義則上、消滅時効を援用することはできません。(判例より)

2 Bが、Aとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められない。

解説:○・・・時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。 (民法146条より)

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3 Aが、Bに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断する。

解説:×・・・催告は、六箇月以内に、裁判上の請求、支払督促の申立て、和解の申立て、民事調停法 若しくは家事審判法 による調停の申立て、破産手続参加、再生手続参加、更生手続参加、差押え、仮差押え又は仮処分をしなければ、時効の中断の効力を生じない。 (民法153条より)つまり、内容証明便だけでは、時効中断の効力は生じません。

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Question

【問 4】 相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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2 複数の筆の他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行することができる。

解説:×・・・他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。 (民法210条より)前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。 (民法211条より)つまり、自由に選ぶことはできません。

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1 土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができる。

解説:○・・・地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 (民法209条1項より)

4 異なる慣習がある場合を除き、境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓を設ける者は、目隠しを付けなければならない。

解説:○・・・境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 (民法235条より)

3 Aの隣地の竹木の枝が境界線を越えてもAは竹木所有者の承諾なくその枝を切ることはできないが、隣地の竹木の根が境界線を越えてるときは、Aはその根を切り取ることができる。

解説:○・・・隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。 (民法233条より)

Question

【問 5】 担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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1 抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。

解説:○・・・
先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。(民法304条1項2項より)
第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。(民法372条より)

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4 留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるにに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。

解説:×・・・留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有しなければならない。 (民法298条1項より)
第296条から第300条まで及び第304条の規定は、質権について準用する。(民法350条より)つまり、質権者も298条のように善良な管理者の注意をもって、質物を占有する必要があります。

3 留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。

解説:×・・・他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。(民法295条より)
この場合、動産にも不動産にも設定することができる。

2 先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。

解説:×・・・質権の設定は、債権者にその目的物を引き渡すことによって、その効力を生ずる。(民法344条より)契約だけでは、成立しません。

Question

【問 6】 民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。

解説:○・・・抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、所定の書面を送付しなければならない。 (民法383条より)このように「その送付書面につき事前に裁判所の許可」を受ける必要はない。

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2 抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。

解説:×・・・抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければならない。(民法382条より)

4 抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づ<抵当権消滅の効果は生じない。

解説:×・・・次に掲げる場合には、前条各号に掲げる書面の送付を受けた債権者は、抵当不動産の第三取得者が同条第三号に掲げる書面に記載したところにより提供した同号の代価又は金額を承諾したものとみなす。
一  その債権者が前条各号に掲げる書面の送付を受けた後二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないとき。(民法384条第1項より)つまり、「通知だけでは、抵当権消滅の効果は生じない。」は誤り。

1 抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。

解説:×・・・主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。(民法380条より)

Question

【問 7】 法定地上権に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
 土地について1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するにいたった後に後順位抵当権者が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権者が消滅するときは、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。

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4 土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

解説:○・・・抵当権設定時に土地と地上建物が同一人物が所有している場合、地上建物が未登記や土地について所有権移転登記がされていない場合でも、地上建物について法定地上権が成立します。(判例より)

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3 土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるにいたったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

解説:×・・・土地を目的とする一番抵当権設定当時土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と建物が同一人の所有に帰した後に後順位抵当権(この場合2番抵当権設定時)が設定されたとしても、抵当権の実行により一番抵当権が消滅するときは、法定地上権は成立しません。(判例より)

選択が必要

2 更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。

解説:○・・・地上建物が存在していないので、地上建物について法廷地上権は成立しません。(判例より)

1 土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

解説:○・・・土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。 (民法388条より)

Question

【問 8】 売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 Bは、甲土地を現状有姿の状態でAに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受ていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Aに対してその利益を償還すべき義務はない。

解説:×・・・売買契約が解除された場合に目的物の引渡を受けていた買主は原状回復義務の内容として、解除までの間目的物を使用したことによる利益を売主に返還すべき義務を負うことも含まれています。(判例より)

4 Aは、Bが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Bに対して損害賠償を請求することはできない。

解説:×・・・解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。 (民法545条第3項より)

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1 Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債務につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。

解説:○・・・解除前に第三者が解除について知っていた場合でも、第三者に対して所有権移転登記がなされているため、売主は解除に基づく甲土地の所有権を第三者に対して主張できない。(判例より)

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3 Bは、自らの債務不履行で解除されたので、Bの原状回復義務を先に履行しなければならず、Aの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。

解説:×・・・当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う(民法545条より)
双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。(民法533条より)←同時履行の抗弁権です。
第五百三十三条の規定は、民法545条の場合について準用する。(民法546条より)

Question

【問 9】 Aは、生活の面倒をみてくれている甥のBに、自分が居住している甲建物を贈与しようと考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 AからBに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によらないでなされた場合、Aが履行するのは自由であるが、その贈与契約は法的な効力は生じない。

解説:×・・・贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。(民法549条より)

3 Aが、Bに対し、Aの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、甲建物の瑕疵については、Aはその負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。

解説:○・・・負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。(民法551条2項より)

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4 Aが、Bに対し、Aの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、Bがその負担をその本旨に従って履行しないときでも、Aはその贈与契約を解除することができない。

解説:×・・・負担付贈与については、この節に定めるもののほか、その性質に反しない限り、双務契約に関する規定を準用する。 (民法553条より)つまり、その負担をその本旨に従って履行しないときは、その贈与契約を解除することができます。

1 AからBに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によってなされた場合、Aはその履行前であれば贈与を撤回することができる。

解説:×・・・書面によらない贈与は、各当事者が撤回することができる。(民法550条より)この法律の反対で、書面によってなされた場合、その履行前であっても贈与を撤回することができません。

Question

【問 10】 Aを売主、Bを買主として甲土地め売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

解説:×・・・買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。(民法570条1項より) 判例では、相手方が、契約の履行に着手するまでは、手付を放棄して売買契約を解除することができます。

1 A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵(かし)があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。

解説:×・・・瑕疵担保責任は、通常、売主の無過失責任です。

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4 A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

解説:○・・・買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。(民法577条1項より)

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3 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。

解説:×・・・他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。 (民法560条より) つまり、他人の所有地でも売買契約は成立します。 

Question

【問 11】 現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。

解説:×・・・借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。 (借地借家法5条1項より)

3 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

解説:×・・・借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。(借地借家法7条1項より)

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4 借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。

解説:○・・・当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。(借地借家法4条より)
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。 (借地借家法9条より)

選択が必要

1 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

解説:×・・・
契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。(借地借家法8条1項2項より)しかしながら、本肢は、「存在期間中」ということから、「解約の申入れをすることができる」ことは、誤りです。

Question

【問 12】 A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住の目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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2 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。

解説:×・・・
1 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。(民法597条より)
 建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。(借地借家法28条より)

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1 BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。

解説:○・・・賃借人に背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は、賃貸借契約を解除できません。(判例より)
また、
1 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
2 借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。
3 借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。(民法594条より)

4 Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

解説:○・・・使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。 (民法599条より)賃貸借契約には、賃貸人が死亡しても終了しません。

3 Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。

解説:○・・・借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。(借地借家法10条1項より)
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。(借地借家法31条1項より)使用貸借には、このような第三者に対して対抗力はありません。

Question

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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4 他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

解説:×・・・初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書(これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。)の規約を設定することができる。(区分所有法32条より)

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1 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

解説:○・・・集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。(区分所有法35条第1項より)

3 建替え決議を目的にする集会を招集するときは、会日より少なくとも2月前に、招集通知を発しなければならない。なだし、この期間は規約で伸長することができる。

解説:○・・建替えに規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。(区分所有法62条より)

2 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

解説:○・・・この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾のあるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。(区分所有法45条第1項より)つまり、1人でも反対があれば、決議することはできません。

Question

【問 14】 不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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2 表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から1月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。

解説:×・・・表題部所有者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、表題部所有者以外の者は、申請することができない。(不動産登記法31条より)「1月以内」という規定はない。

選択が必要

3 表題登記がない建物(区分建物を除く。)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。

解説:○・・・新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。(不動産登記47条1項より)

1 土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。

解説:○・・・地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。(不動産登記法37条1項より)

4 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

解説:○・・・建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。(不動産登記法57条より)

Question

【問 15】 国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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選択済み

3 宅地建物取引業者Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する旨の予約をした場合、Dは当該予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

解説:○・・・土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(予約も含める。)は、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、規定された事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。(国土利用計画法23条より)また、同条第2項イに「都市計画法第7条第1項の規定による市街化区域にあつては、2,000平方メートル未満の場合は、届出の必要がない」という規定あります。つまり、6,000平方メートルの土地は、届出が必要です。

選択が必要

2 宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。

解説:×・・・都道府県知事は、土地の利用目的に関する勧告の規定による勧告をした場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。(国土利用計画法26条より)上記のように勧告に従わないときは、公表されることがありますが、助言の場合は、そのような規定は、ありません。

4 宅地建物取引業者Eが所有する都市計画区域内外の13,000㎡の土地について、4,000㎡を宅地建物取引業者Fに、9,000㎡を宅地建物取引業者Gに売却する契約を締結した場合、F及びGはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

解説:×・・・都市計画区域以外の区域にあつては、10,000平方メートル未満の場合は、事後届出は、必要ありません。(国土利用計画法2項ハより)

1 宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000㎡の土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

解説:×・・・規制区域に所在する土地について、土地に関する所有権若しくは地上権その他の政令で定める使用及び収益を目的とする権利又はこれらの権利の取得を目的とする権利(以下「土地に関する権利」という。)の移転又は設定(対価を得て行われる移転又は設定に限る。以下同じ。)をする契約(予約を含む。以下「土地売買等の契約」という。)を締結しようとする場合には、当事者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。その許可に係る事項のうち、土地に関する権利の移転若しくは設定の予定対価の額(予定対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積つた額。以下同じ。)の変更(その額を減額する場合を除く。)をして、又は土地に関する権利の移転若しくは設定後における土地の利用目的の変更をして、当該契約を締結しようとするときも、同様とする。(国土利用計画法14条1項より)事後届出に時効取得は、関係ない。

Question

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

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3 工作物の建設を行おうとする場合は、地区整備計画が定められている地区計画の区域であっても、行為の種類、場所等の届出が必要となることはない。

解説:×・・・地区計画の区域(再開発等促進区若しくは開発整備促進区(いずれも第12条の5第5項第2号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。)又は地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、国土交通省令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を市町村長に届け出なければならない。(都市計画法58条2項より)

4 都市計画事業においては、土地収用法における事業の認定の告示をもって、都市計画事業の認可又は承認の告示とみなしている。

解説:×・・・都市計画事業については、土地収用法による事業の認定は行なわず、規定による認可又は承認をもつてこれに代えるものとし、認可又は承認をしたときの(都市計画法62条)規定による告示をもつて、事業の認定の告示とみなす。(都市計画法70条より)

選択済み

2 風致地区内における建築物の建築については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。

解説:○・・・風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。(都市計画法58条1項より)

選択が必要

1 市街地開発事業の施行区域内においては、非常災害のために必要な応急措置として行う建築物の建築であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:×・・・
都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
非常災害のため必要な応急措置として行う行為(都市計画法53条1項2号より)

Question

【問 17】 都市許画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

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2 市街化区域内の土地において、700㎡の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。

解説:○・・・「市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの」 の政令で定める規模は、次の表の第一欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第二欄に掲げる規模とする。ただし、同表の第三欄に掲げる場合には、都道府県は、条例で、区域を限り、同表の第四欄に掲げる範囲内で、その規模を別に定めることができる。
第一欄 市街化区域
第二欄 千平方メートル
第三欄 市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合
第四欄 三百平方メートル以上千平方メートル未満

4 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。

解説:○・・・何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。(都市計画法42条より)

選択済み

3 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、公共施設が設置されたときは、その公共施設は、協議により他の法律に基づく管理者が管理することとした場合を除き、開発許可を受けた者が管理することとされている。

解説:×・・・開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、公告の日の翌日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。(都市計画法39条より)

選択が必要

1 区域区分の定められていない都市計画区域内の土地において、10,000㎡のゴルフコースの建設を目的とする土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:○・・・都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。(都市計画法29条より)区域区分の定められていない都市計画区域内の土地において、10,000平方メートルのゴルフコースの建設は、開発行為に該当します

Question

【問 18】 建築基準法に関する次のアからエまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 準都市計画区域(都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)内に建築する木造の建築物で、2の階数を有するものは、建築確認を必要としない。
イ 防火地域内において建築物を増築する場合で、その増築に係る部分の床面積の合計が100㎡以内であるときは、建築確認は不要である。
ウ 都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から1月以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。
エ 指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。

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3 三つ

選択済み

1 一つ

ア 準都市計画区域 (都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。) 内に建築する木造の建築物で、2の階数を有するものは、建築確認を要しない。
解説:×・・・建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。
一  別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの
二  木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
三  木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
四  前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域(いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)若しくは景観法 の準景観地区(市町村長が指定する区域を除く。)内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物(建築基準法6条1項より)

イ 防火地域内において建築物を増築する場合で、その増築に係る部分の床面積の合計が100平方メートル以内であるときは、建築確認は不要である。
解説:×・・・前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。 (建築基準法6条2項より)

ウ 都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から1月以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。
解説:×・・・都道府県知事は、構造計算適合性判定を求められた場合においては、当該構造計算適合性判定を求められた日から十四日以内にその結果を記載した通知書を第一項の規定による指定を受けた者に交付しなければならない。(建築基準法6条の2 5項より)

エ 指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。
解説:○・・・第一項の規定による指定を受けた者は、同項の確認済証又は前項の通知書の交付をしたときは、国土交通省令で定める期間内に、国土交通省令で定めるところにより、確認審査報告書を作成し、当該確認済証又は当該通知書の交付に係る建築物の計画に関する国土交通省令で定める書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。(建築基準法6条の2 10項より)

選択が必要

4 四つ

2 二つ

Question

【問 19】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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2 認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。

解説:○・・・建築協定の認可又はこれを準用する建築協定の変更の規定による認可の公告のあつた建築協定は、その公告のあつた日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となつた者に対しても、その効力があるものとする。(建築基準法75条より)

選択済み

4 特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。

解説:○・・・特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、前条第一項から第十二項までの規定による制限を緩和することができる。 (建築基準法49条2項より)

3 商業地域内にある建築物については、法第56条の2第1項の規定による日影規制は、適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせる、高さ10mを超える建築物については、この限りでない。

解説:○・・・対象区域外(商業地域内)にある高さが十メートルを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、第一項(日影による中高層の建築物の制限)の規定を適用する。(建築基準法56条の2 4項より)

1 高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する地方公共団体の条例において定められた内容に適合するものでなければならない。

解説:×・・・高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。(建築基準法58条より)

選択が必要
Question

【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

2 宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:×・・・土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
一  切土であつて、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
二  盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの
三  切土と盛土とを同時にする場合における盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
四  前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であつて、当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの(宅地造成等規制法施行令3条より)上記、いづれにも該当しないために許可は必要ありません。

選択が必要

4 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事ついて許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。

解説:○・・・都道府県知事は、宅地造成に関する工事の許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる。 (宅地造成等規制法8条3項より)

1 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置きれておらず、これを放置するときは宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者こ対して、擁壁の設置を行うことを命ずることができる。

解説:○・・・都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、又は極めて不完全であるために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合においては、その災害の防止のため必要であり、かつ、土地の利用状況その他の状況からみて相当であると認められる限度において、当該宅地又は擁壁等の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、擁壁等の設置若しくは改造又は地形若しくは盛土の改良のための工事を行うことを命ずることができる。 (宅地造成等規制法17条第1項より)

3 都道府県は、宅地造成工事規制区域の指定のために行う測量又は調査のため他人の占有する土地に立ち入ったことにより他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。

解説:○・・・都道府県は、「測量又は調査のための土地の立入り」又は「障害物の伐除及び土地の試掘等」の規定による行為により他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。(宅地造成等規制法7条1項より)

Question

【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。

解説:○・・・仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地又は仮換地について仮に使用し、若しくは収益することができる権利の目的となるべき宅地若しくはその部分について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができるものとし、従前の宅地については、使用し、又は収益することができないものとする。 (土地区画整理法99条1項より)

1 土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。

解説:○・・・施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更若しくは公共施設の新設若しくは変更に係る工事のため必要がある場合又は換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。(土地区画整理法98条1項より)

選択済み

3 土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。

解説:×・・・施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村又は機構等であるときは、国土交通省令で定めるところにより、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。 (土地区画整理法86条1項より)市町村長の許可は必要ありません。

選択が必要

4 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

解説:○・・・換地処分の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかつた従前の宅地について存する権利は、その公告があつた日が終了した時において消滅するものとする。 (土地区画整理法104条1項より)

Question

【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 市街化区域内において2ha(ヘクタール)の農地を住宅建設のために取得する者は、法第5条第1項の都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:×・・・農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について農地又は採草放牧地の権利移動の制限に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合(農地法5条1項6号より)

1 土地区画整理法こ基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用しようとする者は、農地法第4条第1項の許可を受けなければならない。

解説:×・・・農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可(その者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合(農村地域工業等導入促進法 (昭和四十六年法律第百十二号)その他の地域の開発又は整備に関する法律で政令で定めるもの(以下「地域整備法」という。)の定めるところに従つて農地を農地以外のものにする場合で政令で定める要件に該当するものを除く。第五項において同じ。)には、農林水産大臣の許可)を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
六 土地収用法 その他の法律によつて収用し、又は使用した農地をその収用又は使用に係る目的に供する場合(農地法4条1項6号より)

選択済み

4 都道府県知事は、法第5条第1項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要な限度において原状回復を命ずることができる。

解説:○・・・農林水産大臣又は都道府県知事は、政令で定めるところにより、次の各号のいずれかに該当する者(以下この条において「違反転用者等」という。)に対して、土地の農業上の利用の確保及び他の公益並びに関係人の利益を衡量して特に必要があると認めるときは、その必要の限度において、第四条若しくは第五条の規定によつてした許可を取り消し、その条件を変更し、若しくは新たに条件を付し、又は工事その他の行為の停止を命じ、若しくは相当の期限を定めて原状回復その他違反を是正するため必要な措置(以下この条において「原状回復等の措置」という。)を講ずべきことを命ずることができる。
一  第四条第一項若しくは第五条第一項の規定に違反した者又はその一般承継人
二  第四条第一項又は第五条第一項の許可に付した条件に違反している者
三  前二号に掲げる者から当該違反に係る土地について工事その他の行為を請け負つた者又はその工事その他の行為の下請人
四  偽りその他不正の手段により、第四条第一項又は第五条第一項の許可を受けた者
(農地法51条より)

選択が必要

2 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受けなければならない。

解説:×・・・農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可(これらの権利を取得する者(政令で定める者を除く。)がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可)を受けなければならない。(農地法3条1項より)「抵当権」については、規定されていません。

Question

【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置(以下この問において「軽減措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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4 軽減措置の適用を受けるためには、その住宅用家屋の取得後6か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。

解説:×・・・個人が、昭和五十九年四月一日から平成二十三年三月三十一日までの間に建築後使用されたことのない住宅用家屋又は建築後使用されたことのある住宅用家屋のうち政令で定めるものの取得をし、当該個人の居住の用に供した場合には、これらの住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率は、財務省令で定めるところによりこれらの住宅用家屋の取得後一年以内に登記を受けるものに限り、登録免許税法第九条 の規定にかかわらず、千分の三とする。(租税特別措置法73条1項より)

3 軽減措置に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、売買契約書に記載された住宅用家屋の実際の取引価格である。

解説:×・・・登録免許税の課税標準となる不動産の価格は、固定資産となる。

1 軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が100㎡以上で、その住宅用家屋を取得した個人の居住の用に供されるものに限られる。

解説:×・・・専ら当該個人の住宅の用に供される一棟の家屋(隣接する二棟以上の家屋を共に当該住宅の用に供する場合には、これらのすべての家屋)で床面積の合計が五十平方メートル以上であるもの (租税特別措置法施行令41条1項1号より)

選択済み

2 軽減措置は、贈与により取得した住宅用家屋に係る所有権の移転登記には適用されない。

解説:○・・・住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減 に規定する政令で定める原因は、売買又は競落とする。(租税特別措置法施行令42条3項より)

選択が必要
Question

【問 24】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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2 「時価3,000万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額3,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。

解説:×・・・(注) 贈与契約においては、譲渡の対価たる金額はないから、契約金額はないものとして取り扱う。(印紙税法基本通達23条下部より)

選択済み

1 「平成21年10月1日付建設工事請負契約書の契約金額3,000万円を5,000万円に増額する」旨を記載した変更契約書は、記載金額2,000万円の建設工事の請負に関する契約書として印紙税が課される。

解説:○・・・契約金額を増加させるものは、当該契約書により増加する金額が記載金額となる。(印紙税法基本通達30条2項(1)より)

選択が必要

3 土地の売却の代理を行ったA社が「A社は、売主Bの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Bを納税義務者として印紙税が課される。

解説:×・・・課税物件の文書のうち、非課税文書の規定により印紙税を課さないものとされる文書以外の文書(以下「課税文書」という。)の作成者は、その作成した課税文書につき、印紙税を納める義務がある。 (印紙税法3条第1項より)

4 印紙をはり付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった印紙税額と同額に相当する過怠税が徴収される。

解説:×・・・印紙による納付等の規定により印紙税を納付すべき課税文書の作成者が同項の規定により納付すべき印紙税を当該課税文書の作成の時までに納付しなかつた場合には、当該印紙税の納税地の所轄税務署長は、当該課税文書の作成者から、当該納付しなかつた印紙税の額とその二倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税を徴収する。(印紙税法20条1項より)

Question

【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

解説:×・・・「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引(農地、採草放牧地又は森林の取引(農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引を除く。)を除く。)において通常成立すると認められる価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格)をいう。 (地価公示法2条2項より)

選択済み

1 公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。

解説:×・・・公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。(地価公示法11条より)

4 地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。

解説:×・・・土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。(地価公示法3条より)

2 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

解説:○・・・不動産鑑定士は、標準地の価格の判定等の規定により標準地の鑑定評価を行うにあたつては、国土交通省令で定めるところにより、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。(地価公示法4条より)

選択が必要
Question

【問 26】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

3 宅地建物取引業者Cが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。

解説:○・・・前項の免許の更新の申請があつた場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。 (宅地建物取引業法3条4項より)

選択が必要

1 本店及び支店1か所を有する法人Aが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Aは乙県知事の免許を受けなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。(宅地建物取引業法3条より)この場合、国土交通大臣の免許をうける必要があります。

4 宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。(宅地建物取引業法50条1項より)

2 免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間満了の日の2週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。

解説:×・・・免許の更新の規定により、免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の九十日前から三十日前までの間に免許申請書を提出しなければならない。 (宅地建物取引業法施行規則3条より)

Question

【問 27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 破産者であった個人Aは、復権を得てから5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
イ 宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
ウ 宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
エ 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

Your answer選択フィードバック正解

2 二つ

4 四つ

選択済み

1 一つ

ア 破産者であった個人Aは、復権を得てから5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
一  成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
(宅地建物取引業法5条1項1号より)

イ 宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
解説:○・・・三の二  この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定(同法第三十二条の二第七項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。)に違反したことにより、又は刑法 (明治四十年法律第四十五号)第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の三、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者(宅地建物取引業法5条1項3号の2より)

ウ 宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
解説:×・・・第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者(解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。)で当該届出の日から五年を経過しないもの(宅地建物取引業法5条1項2号の2より) 本肢のように「業務停止処分」には、該当しない。

エ 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
解説:×・・・営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの(宅地建物取引業法5条1項6号より)本肢は、未成年者であるが成年者と同一の行為能力を有していますので、本人に欠格事由がなければ、免許を受けることができます。

選択が必要

3 三つ

Question

【問 28】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Dは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・上記9条の「前条第二項第二号から第六号」とは、以下でございます。業務の種類までの届出の義務はありません。
二 商号又は名称
三 法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
四 個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
五 事務所の名称及び所在地
六 前号の事務所ごとに置かれる第十五条第一項に規定する者の氏名

選択済み

2 法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日(第一号の場合にあつては、その事実を知つた日)から三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
二  法人が合併により消滅した場合 その法人を代表する役員であつた者(宅地建物取引業法11条1項2号より)

選択が必要

3 宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)は、法第50条第2項の規定により法第15条第1項の国土交通省令で定める場所について届出をする場合、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に、それぞれ直接届出書を提出しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。 (宅地建物取引業法50条2項より)
第五十条第二項の規定により国土交通大臣に提出すべき届出書は、その届出に係る業務を行う場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。 (宅地建物取引業法78条の3より)

1 法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、役員の住所について変更があった場合、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届出なければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、前条第二項第二号から第六号までに掲げる事項について変更があつた場合においては、国土交通省令の定めるところにより、三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (宅地建物取引業法9条より)
三  法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名(宅地建物取引業法8条2項3号より)住所の変更があっても届出の義務はございません。

Question

【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

1 都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引主任者資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し2年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。

解説:×・・・都道府県知事は、不正の手段によつて試験を受け、又は受けようとした者に対しては、合格の決定を取り消し、又はその試験を受けることを禁止することができる。
2 指定試験機関は、前項に規定する委任都道府県知事の職権を行うことができる。
3 都道府県知事は、前二項の規定による処分を受けた者に対し、情状により、三年以内の期間を定めて試験を受けることができないものとすることができる。(宅地建物取引業法17条1項~3項より)

4 甲県知事の宅地建物取引主任者の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。

解説:×・・・取引主任者の登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。(宅地建物取引業法19条の2より)住所の変更だけでは、登録の移転を申請できません。

3 宅地建物取引主任者の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に登録をしている都道府県知事に届出をしなければならない。

解説:×・・・取引主任者の登録を受けている者が次の各号の一に該当することとなつた場合においては、当該各号に定める者は、その日(第一号の場合にあつては、その事実を知つた日)から三十日以内に、その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
一 死亡した場合 その相続人(宅地建物取引業法21条1号より)

2 宅地建物取引主任者の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

解説:○・・・取引主任者の登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。 宅地建物取引業法20条より)
「登録を受けている事項」とは、以下でございます。
一 本籍(日本の国籍を有しない者にあつては、その者の有する国籍)及び性別
二 試験の合格年月日及び合格証書番号
三 実務の経験を有する者である場合においては、申請時現在の当該実務の経験の期間及びその内容並びに従事していた宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号
四 その実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認められた者である場合においては、当該認定の内容及び年月日
五 宅地建物取引業者の業務に従事する者にあつては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号
(宅地建物取引業法施行規則14条の2より)

選択が必要
Question

【問 30】 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が、宅地建物取引業法の規定に基づき供託する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 Aとの取引により生じた電気工事業者の工事代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のAが供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。

解説:×・・・地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。(宅地建物取引業法27条1項より)

1 Aは、営業保証金を主たる事務所又はその他の事務所のいずれかの最寄りの供託所に供託することができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。 (宅地建物取引業法25条1項より)

選択済み

4 営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、Aは、国土交通大臣から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、営業保証金の還付の権利を有する者がその権利を実行したため、営業保証金がの政令で定める額に不足することとなつたときは、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内にその不足額を供託しなければならない。(宅地建物取引業法28条1項より)

選択が必要

2 Aが営業保証金を供託した旨は、供託所から国土交通大臣あてに通知されることから、Aがその旨を直接国土交通大臣に届け出る必要はない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (宅地建物取引業法25条4項より)

Question

【問 31】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第14条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。

Your answer選択フィードバック正解

4 ア、イ、ウ

選択済み

1 ア、イ

ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。(宅地建物取引業法33条の2 1号より)

イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
解説:×・・・上記アの解説より、契約結んでいれば、他人の宅地の売買契約することができる。

ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。
解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の号に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一  銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。(宅地建物取引業法41条より)

選択が必要

3 イ、ウ

2 ア、ウ

Question

【問 32】 宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は合まない。)に1回報告するという特約は有効である。

解説:×・・・専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上)報告しなければならない。
(宅地建物取引業法34の2条8項より)上記は、休業日を含んでいるから間違い

1 Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。

解説:×・・・指定流通機構への登録に関する事項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 当該宅地又は建物に係る都市計画法 その他の法令に基づく制限で主要なもの
二 当該専任媒介契約が宅地又は建物の交換の契約に係るものである場合にあつては、当該宅地又は建物の評価額
三 当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合にあつては、その旨
(宅地建物取引業法施行規則15条の9より)

選択済み

2 AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
一  業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二  業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
三  業務に関し他の法令(履行確保法 及びこれに基づく命令を除く。)に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。
四  取引主任者が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき。
(宅地建物取引業法65条1項より)

選択が必要

4 Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。

解説:×・・・前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。 (宅地建物取引業法34の2条7項より)

Question

【問 33】 宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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選択済み

2 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。

解説:×・・・当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 (宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号より)石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときに、その内容を説明すればよいことになっています。

選択が必要

3 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければならない。

解説:○・・・借地借家法に規定する借地権で定期借地権の規定の適用を受けるものを設定しようとするとき、又は建物の賃貸借で定期建物賃貸借 若しくは高齢者の居住の安定確保に関する法律 の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨(宅地建物取引業法35条1項8号より)

1 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Aは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
二  都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要(宅地建物取引業法35条1項2号より)

4 建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。

解説:○・・・敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項(宅地建物取引業法35条1項10号より)

Question

【問 34】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、取引主任者が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。

解説:○・・・重要事項の説明等は、特に場所の規定はありません。

選択が必要

3 宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一  営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二  社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地
(宅地建物取引業法35条の2より)

1 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。

解説:×・・・申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。(宅地建物取引業法37条の2第2項より)

2 宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。

解説:×・・・媒介契約の有効期間及び解除に関する事項 (宅地建物取引業法34条の2 4号より)媒介契約には、有効期間を記入する必要があります。

Question

【問 35】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。

解説:×・・・「当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。」このような規定は、ありません。

2 建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主のみに37条書面を交付すれば足りる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、事項を記載した書面を交付しなければならない。 (宅地建物取引業法37条1項より)

1 法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、37条書面の交付の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。(宅地建物取引業法37条3項より)

選択済み

4 宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。

解説:○・・・契約の解除に関する定めがあるときは、その内容(宅地建物取引業法37条1項7号より)

選択が必要
Question

【問 36】 宅地建物取引業者Aが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

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2 甲建物の買主が宅地建物取引業者であったため、Aは売買契約の成立後における買主への37条書面の交付を省略した。

解説:違反します・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、事項を記載した書面を交付しなければならない。 (宅地建物取引業法37条1項より)宅地建物取引業者でも、媒介なら、書面を交付する必要があります。

3 Aは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡しの時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった。

解説:違反します・・・当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示 (宅地建物取引業法37条1項2号より)
移転登記の申請の時期(宅地建物取引業法37条1項5号より)移転登記の申請の時期も37条書面の記載事項です。

4 Aは、あらかじめ売主からの承諾を得ていたため、売買契約の成立後における売主への37条書面の交付を省略した。

解説:違反します・・・上記宅地建物取引業法37条1項のように媒介の場合は、各当事者に遅滞なく書面を交付する必要があります。それがあらかじめ売主からの承諾を得ていた場合でもです。

選択済み

1 Aは、宅地建物取引主任者をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引主任者ではないAの従業員に行わせた。

解説:違反しません・・・宅地建物取引業法35条「重要事項の説明」と違い、37条書面の交付は、宅地建物取引主任者でない者でもできます。

選択が必要
Question

【問 37】 自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

3 Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

解説:○・・・宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。(宅地建物取引業法37条の2 1項1号2号より)

選択が必要

1 Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。 (宅地建物取引業法38条1項より)本肢の場合、損害賠償契約の予定額は、400万円までです。手付金の額は、関係ありません。

2 AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの往宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。(宅地建物取引業法39条2項より)
前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。(宅地建物取引業法39条3項より)本肢の特約は、この39条3項に該当します。

4 Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契釣(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで(当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。(宅地建物取引業法43条より)本肢の場合は、900万円の割賦金の支払を受けるまでに、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。

Question

【問 38】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵坦保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。

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4 ア、イ、ウ

選択済み

2 ア、ウ

ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。(宅地建物取引業法40条1項2項より)

イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
解説:○・・・本肢のように売主から事前に瑕疵について説明すれば、買主は、そのことを知っていることになるので、売主は瑕疵担保責任を負いません。(判例より)

ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
解説:×・・・この場合は、民法566条3項になり、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。 」となります。

選択が必要

1 ア、イ

3 イ、ウ

Question

【問 39】 宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。(宅地建物取引業法39条1項より)今回の場合1000万円以下です。

2 Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。 (宅地建物取引業法41条1項より)「政令で定める額」とは、1000万円です。(宅地建物取引業法施行令3条の3より)

1 Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。 (宅地建物取引業法施行規則16条の12 3項より)

選択済み

3 Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。

解説:違反しない・・・事前に手付金等の保全措置を講じていれば、手付金・中間金も受領できます。

選択が必要
Question

【問 40】 宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

4 Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。

解説:違反しません・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。(宅地建物取引業法40条1項より)

選択が必要

2 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。

解説:違反します・・・宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。(宅地建物取引業法施行規則16条の12 2号より)

1 Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。

解説:違反します・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
三 手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為(宅地建物取引業法47条1項3号より)本肢は、禁止されている行為および行為事態が違反です。

3 Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。

解説:違反します・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。(宅地建物取引業法39条1項より)

Question

【問 41】 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円(うち、土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

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4 2,047,500円

選択済み

3 2,016,000円

解説:・・・①建物の価格(消費税を含む)は、6300万円-4200万円=2100万円
その建物の本体価格は、消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を控除する。
2100万円-100万円=2,000万円
よって、建物と土地の価格は、2000万円+4200万円=6200万円
②報酬額の計算をする。
取引価格が400万円を超えるので「代金の3%+6万円」となる。
6200万円×0.03+6万円=192万円
③課税事業者なので、
192万円×1.05=2,016,000円より、正解は、選択肢3です。

選択が必要

2 1,953,000円

1 1,890,000円

Question

【問 42】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。

Your answer選択フィードバック正解

4 宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の取引主任者を置かなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所(宅地建物取引業法施行規則6条の2 1項4号より)専任の取引主任者を置く必要がありますが、展示会場の場合、「従業者数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の取引主任者を置かなければならない。 」という規定はありません。

選択済み

2 他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。 (宅地建物取引業法50条1項より)また、当該案内所には、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載しなければなりません。

選択が必要

3 宅地建物取引業者は、事務所以外の継続約に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の取引主任者を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。(宅地建物取引業法15条1項より)
法第十五条第一項 の国土交通省令で定める場所は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。以下この項において同じ。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。 (宅地建物取引業法施行規則6条の2 1項より)
本肢は、「契約行為等を行わない」となっているために専任の取引主任者は、必要ありません。

1 宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。(宅地建物取引業法46条4項より)「案内所には、報酬の額を掲示しなければならない」という規定はありません。

Question

【問 43】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引主任者証を提示することで足りる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
2  従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。(宅地建物取引業法48条1項及び2項より)

2 宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。(宅地建物取引業法48条3項より)
法第四十八条第三項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一  生年月日
二  主たる職務内容
三  取引主任者であるか否かの別
四  当該事務所の従業者となつた年月日
五  当該事務所の従業者でなくなつたときは、その年月日
(宅建建物取引業法施行規則17条の2より)
本肢では、不足しています。

選択済み

3 宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を案内所を設置して行う場合、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第一項の国土交通省令で定める場所(案内所)について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。(宅地建物取引業法50条2項より)
法第五十条第二項の規定による届出をしようとする者は、その業務を開始する日の十日前までに、別記様式第十二号による届出書を提出しなければならない。 (宅地建物取引法施行規則19条3項より)

選択が必要

4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。(宅地建物取引業法49条より)

Question

【問 44】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。

解説:×・・・当該社員が社員の地位を失つたときは次項に規定する期間が経過した後に、宅地建物取引業保証協会が当該社員であつた者又は社員に対して債権を有するときはその債権に関し弁済が完了した後に、宅地建物取引業保証協会が当該社員であつた者又は社員に関し第六十四条の八第二項の規定による認証をしたときは当該認証した額に係る前条第一項の還付充当金の債権に関し弁済が完了した後に、前項の弁済業務保証金分担金を返還する。

4 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員の地位を失つたときは、当該社員であつた者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し第六十四条の八第一項の権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に同条第二項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。(宅地建物取引業法64条の11 3項&4項より)

4 保証協会は、そのすべての社員に対して、当該社員が受領した支払金や預り金の返還債務を負うことになったときに、その債務を連帯して保証する義務及び手付金等保管事業を実施することが義務付けられている。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、前項の業務のほか、社員である宅地建物取引業者との契約により、当該宅地建物取引業者が受領した支払金又は預り金の返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を負うこととなつた場合においてその返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を連帯して保証する業務(以下「一般保証業務」という。)及び手付金等保管事業を行うことができる。(宅地建物取引業法64条の3 2項より)義務ではない。

選択済み

1 保証協会は、宅地建物取引業者の相手方から社員である宅地建物取引業者の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられている。

解説:○・・・宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業者の相手方等から社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があつたときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該社員に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。 (宅地建物取引業法64条の5 1項より)
宅地建物取引業保証協会は、第一項の申出及びその解決の結果について社員に周知させなければならない。(宅地建物取引業法64条の5 4項より)

選択が必要

3 保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。(宅地建物取引業法64条の4 2項より)

Question

【問 45】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

4 丙県知事は、丙県の区域内における宅地建物取引業者C(丁県知事免許)の業務に関し、Cに対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を丙県の公報により公告しなければならない。

解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条(指示及び業務の停止)、第六十六条(免許の取消し) 又は第六十七条の二第一項若しくは第二項(認可の取消し等)の規定による処分をしたときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を公告しなければならない。(宅地建物取引業法70条1項より)「遅滞なく」ではなく「処分をしたとき」です。

選択が必要

3 国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。

解説:○・・・国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。(宅地建物取引業法71条より)

2 甲県知事は、宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければならない。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条(指示及び業務の停止)又は第六十八条(取引主任者としてすべき事務の禁止等)の規定による処分をしようとするときは、行政手続法第十三条第一項 の規定による意見陳述のための手続の区分にかかわらず、聴聞を行わなければならない。(宅地建物取引業法69条1項より)

1 国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。

解説:○・・・第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法 (平成十六年法律第百五十四号)第三条 又は第五十三条第一項 の免許を受けた信託会社(政令で定めるものを除く。次項及び第三項において同じ。)には、適用しない。
2 宅地建物取引業を営む信託会社については、前項に掲げる規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。(宅地建物取引業法77条1項2項より)
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許(第五十条の二第一項の認可を含む。次項及び第七十条第二項において同じ。)を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 (平成十九年法律第六十六号。以下この条において「履行確保法」という。)第十一条第一項 若しくは第六項 、第十二条第一項、第十三条、第十五条若しくは履行確保法第十六条 において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項 若しくは第二項 若しくは第八条第一項 若しくは第二項 の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。(宅地建物取引業法65条1項より)

Question

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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1 機構は、民間金融機間が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。

解説:○・・・住宅融資保険法 (住宅ローン)による保険を行うこと。(住宅金融支援機構法13条1項3号より)機構の役割です。

選択済み

3 機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払が著しく困難となった場合には、一定の貸付条件の変更又は元利金の支払方法の変更をすることができる。

解説:○・・・主務大臣は、災害の発生、経済事情の急激な変動その他の事情が生じた場合において、国民の居住の安定確保を図るために金融上の支援を緊急に行う必要があると認めるときは、機構に対し、第十三条(業務の範囲)に規定する業務に関し必要な措置をとることを求めることができる。 (住宅金融支援機構法15条より)

4 機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済を利息のみの支払とし、借入金の元金は債務者本人の死亡時に一括して返済する制度を設けている。

解説:○・・・機構は、前項の規定により貸し付けた資金に係る債権の回収が終了するまでの間、当該債権に係る貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる保険金等を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する業務を行うことができる。 (住宅金融支援機構法7条3項より)

2 機構は、民間金融機関が貸し付けた長期・固定金利の往宅ローンについて、民間保証会社の保証を付すことを条件に、その住宅ローンを担保として発行された債券等の元利払いを保証する証券化支援事業(保証型)を行っている。

解説:×・・・民間保証会社の保証は、条件ではない。

選択が必要
Question

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。)によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 建築基準法で規定する道路に2m以上接していない土地に建築物を建築しようとしても、原則として建築基準法第6条第1項の確認を受けることはできないため、「建築不可」又は「再建築不可」と明示しなくてもよい。

解説:×・・・建築基準法第42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条(2)より)

選択済み

4 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。

解説:○・・・事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に規定する許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはならない。(不動産の表示に関する公正競争規約5条より)

選択が必要

3 新築賃貸マシションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な1住戸1か月当たりの賃料を表示すればよい。

解説:×・・・賃貸される住宅(マンションにあっては、住戸)の賃料については、1か月当たりの賃料を表示すること。ただし、新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則11条(40)より)

1 平成元年4月1日に建築され、平成8年4月1日に増築された既存住宅を平成21年4月1日から販売する場合、当該増築日を起算点として「築13年」と表示してもよい。

解説:×・・・事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
増築、改築又は造作の取替えをした建物について、当該建物の全部又は取引しようとする部分が新築したものであると誤認されるおそれのある表示(不動産の表示に関する公正競争規約23条(21)より)

Question

【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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選択済み

3 平成20年度国土交通白書(平成21年4月公表)によれば、平成20年3月末現在の宅地建物取引業者数は約14万となっており、前年度に比べわずかながら増加した。

選択が必要

1 平成21年地価公示(平成21年3月公表)によれば、平成20年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均ではすべての用途で下落となった。

2 平成19年度法人企業統計年報(財務省、平成20年9月公表)によれば、平成19年度における不動産業の経常利益は約3兆4,000億円であり、対前年度比1.1%減となった。

4 平成21年版土地白書(平成21年5月公表)によれば、平成19年度の宅地供給量は全国で5,400ha(ヘクタール)となっており、対前年度比10.0%減と引き続き減少傾向にある。

Question

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、不適当なもはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 山地の地形は、かなり急峻で大部分が森林となっている。

解説:○・・・一般的に山地は、急峻で大部分が森林です。

選択済み

3 低地は、大部分が水田として利用され、地震災害に対して安全である。

解説:×・・・・低地は、地震災害に対して安全でない。

選択が必要

2 台地・段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多い。

解説:○・・・一般的に台地・段丘は、農地として利用及び都市的な土地利用も多い。

4 臨海部の低地は、水利、海陸の交通に恵まれているが、住宅地として利用するためには十分な防災対策が必要である。

解説:○・・・臨界部の低地は、十分な防災対策をすれば、住宅地として利用が可能です。

Question

【問 50】 建物の構造に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

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選択済み

1 鉄骨構造の特徴は、自重が重く、耐火被覆しなくても耐火構造にすることができる。

解説:×・・・鉄骨構造の特徴は、加熱に弱いです。また、耐火構造にするには、耐火被覆する必要があります。

選択が必要

4 集成木材構造は、集成木材で骨組を構成した構造で体育館等に周いられる。

解説:○・・・集成木材は、自由に建築が可能なために体育館等に用いられます。

2 鉄筋コンクリート構造は、耐火、耐久性が大きく骨組形態を自由にできる。

解説:○・・・鉄筋コンクリート構造は、骨組形態を自由にでき、耐火、耐久性があります。

3 鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造よりさらに優れた強度、じん性があり高層建築物に用いられる。

解説:○・・・鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造より高層建築物に用いられます。

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