平成18年度

Question

【問 1】次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しものはどれか。

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4 所有権に基づく妨害排除請求が権利の濫用となる場合には、妨害排除請求が認められることはない。

解説:○・・・妨害排除請求が権利の濫用となる場合には、妨害排除請求が認められることはありません。

選択が必要

1 契約締結交渉中の一方の当事者が契約交渉を打ち切ったとしても、契約締結に至っていない契約準備段階である以上、損害賠償責任が発生することはない。

解説:×・・・契約締結交渉中の場合,契約が締結予定等に関係なく,相互に相手方の人格や財産を害しない信義則上の義務を負う。また、この信義則に違反して,相手方に損害を及ぼしたときは,契約が締結されないとしても契約責任としての損害賠償責任がある(判例)より

3 時効は、一定時間の経過という客観的事実によって発生するので、消滅時効の援用が権利の濫用となることはない。

解説:×・・・時効の援用が場合により、権利の濫用になることがある。

2 民法第1条第2項が規定する信義誠実の原則は、契約解釈の際の基準であり、信義誠実の原則に反しても、権利の行使や義務の履行そのものは制約を受けない。

解説:×・・・権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 (民法1条2項)より、法令より、権利の行使や義務の履行に制約を受けます。

Question

【問 2】AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 Bが本件売買契約を追認しない場合、Aは、Cの選択に従い、Cに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた場合は責任を負わない。

解説:○・・・他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。
2  前項の規定は、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有しなかったときは、適用しない。(民法117条1項2項)より

3 Bが本件売買契約を追認しない間は、Cはこの契約を取り消すことができる。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。

解説:○・・・代理権を有しない者がした契約は、本人が追認をしない間は、相手方が取り消すことができる。ただし、契約の時において代理権を有しないことを相手方が知っていたときは、この限りでない。(民法115条)より、Cが悪意(知っている)ので、本肢は取り消すことはできません。

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1 BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、BC間の本件売買契約は有効となる。

解説:×・・・第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。(民法109条)より、Cが過失により代理権ないことを知らなかったので、BC間の本件売買契約は、有効になりません。

選択が必要

2 BがAに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Aの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとCが信ずべき正当な理由があるときは、BC間の本件売買契約は有効となる。

解説:○・・・前条本文(民法109条・選択肢1)の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。(民法110条)より、BC間の本件売買契約は有効となります。

Question

【問 3】Aは、Bとの間で、A所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の2%の報酬を払う旨の停止条件付きの報酬契約を締結した。この契約において他に特段の合意はない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 停止条件付きの報酬約契締結の時点で、既にAが第三者Eとの間で当該山林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、Bの報酬請求権が効力を生ずることはない。

解説:○・・・条件が成就しないことが法律行為の時に既に確定していた場合において、その条件が停止条件であるときはその法律行為は無効とし、その条件が解除条件であるときはその法律行為は無条件とする。(民法131条2項)より

1 あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Bが報酬の部前払を要求してきても、Aには報酬を払う義務はない。

解説:○・・・停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。 (民法127条)より、条件が成就していないので、その効力が生じていないので、Aには報酬を支払う義務はない。

選択済み

2 Bがあっせんした買主Cとの間でAが当該山林の売買契約を締結しても、売買代金が支払われる前にAが第三者Dとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Bの報酬求請権は効力を生ずることはない。

解説:×・・・条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。 (民法130条)より

選択が必要

4 当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Bは停止条件付きの報酬請求権を第三者Fに譲渡することができる。

解説:○・・・条件の成否が未定である間における当事者の権利義務は、一般の規定に従い、処分し、相続し、若しくは保存し、又はそのために担保を供することができる。 (民法129条)より

Question

【問 4】A、B及びCが、持分を各3分の1として甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 Aが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、Aの持分は、民法第958条の3の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、当該財産分与がなされない場合はB及びCに帰属する。

解説:○・・・相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる(民法958条の3)
また、当該財産分与がなされない場合は、B及びCに帰属する。

1 甲土地全体がDによって不法に占有されている場合、Aは単独でDに対して、甲土地の明渡しを請求できる。

解説:○・・・共有物の管理に関する事項は、前条(共有物の変更)の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 (民法252条)より、保存行為は、単独ですることができます。

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2 甲土地全体がEによって不法に占有されている場合、Aは単独でEに対して、Eの不法占有によってA、B及びCに生じた損害全額の賠償を請求できる。

解説:×・・・単独で、賠償を請求できますが、その人の持分のみだけです。

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3 共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、裁判所に分割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、甲土地全体をAの所有とし、AからB及びCに対し持分の価格を賠償させる方法により分割することができる。

解説:○・・・共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。(民法258条1項)
また、持分の価格を賠償の方法で、共有物を分轄することも可能です。

Question

【問 5】Aは、Bから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Aは、さらにCから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 Aが抵当権によって担保されている2,400万円の借入金全額をBに返済しても、第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Cの同意の有無にかかわらず、AはBから新たに2,400万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。

解説:×・・・弁済(返済)により、抵当権が消滅します。第2順位の抵当権Cが第1順位の抵当権になります。

3 Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、Cが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。

解説:×・・・土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。 (民法388条)より、しかし、第1順位抵当権設定時に法定地上権の要件を満たしていないと、その後、建物が建築されても、法定地上権は成立しません。

4 Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を2年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Dは、Bの同意の有無にかかわらず、2年間の範囲で、Bに対しても賃借権を対抗することができる。

解説:×・・・登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。 (民法387条1項)より、「Bの同意の有無にかかわらず」とする本肢は、誤りです。

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1 抵当権の実行により甲土地が競売され3,000万円の配当がなされる場合、BがCに抵当権の順位を譲渡していたときは、Bに1,400万円、Cに1,600万円が配当され、BがCに抵当権の順位を放棄していたときは、Bに1,800万円、Cに1,200万円が配当される。

解説:○・・・1 抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる。(民法376条1項)より、
順位を譲渡すると順位が入れ替わるため、Cが第1順位となり、Bが第2順位となるため、Cから優先的に配当される。また、順位を放棄すると同順位となり、各自の債権額の比率に応じて、弁済を受けることになる。

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Question

【問 6】AがBに対して建物の建築工事を代金3,000万円で注文し、Bがこれを完成させた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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4 請負契約の目的物たる建物の瑕疵について、Bが瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には、Aは当該建物の瑕疵についてBの責任を一切追及することができなくなる。

解説:×・・・請負人は、第六百三十四条(請負人の担保責任)又は第六百三十五条(契約の解除)の規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない。 (民法640条)より、本肢の「Aは当該建物の瑕疵についてBの責任を一切追及することができなくなる。」について、Bが瑕疵を知っている場合は、責任を免れることができません。

3 請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、瑕疵の修補に要する費用が契約代金を超える場合には、Aは原則として請負契約を解除することができる。

解説:×・・・仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。(民法635条)より

1 請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、瑕疵の修補が可能であれば、AはBに対して損害賠償請求を行う前に、瑕疵の修補を請求しなければならない。

解説:×・・・
1 仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。
2 注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条(同時履行の抗弁)の規定を準用する。(民法634条1項2項)より、「損害賠償請求を行う前に、瑕疵の修補を請求しなければならいない」、本肢は、間違いです。

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2 請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、Aは当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。

解説:○・・・重大な瑕疵があり、建て替えざるを得ない場合は、建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。

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Question

【問 7】A銀行のB社に対する貸付債権につき、Cは、B社の委託を受けその全額につき連帯保証するとともに、物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。DもB社の委託を受け全額につき連帯保証している。保証人各自の負担部分は平等である。A銀行とB、C及びDとの間にその他特段の約定はない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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1 Cが、A銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その全額につきB社に対する求償権を取得する。

解説:○・・・保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、過失なく債権者に弁済をすべき旨の裁判の言渡しを受け、又は主たる債務者に代わって弁済をし、その他自己の財産をもって債務を消滅させるべき行為をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対して求償権を有する。 (民法459条1項)より
弁済をするについて正当な利益を有する者は、弁済によって当然に債権者に代位する。(民法500条)より

3 Cが、担保物の処分代金により、A銀行に対して債権の3分の2につき物上保証に基づく弁済をした場合、Cが取得するB社に対する求償権は、A銀行のB社に対する貸付債権に劣後する。

解説:○・・・債権の一部について代位弁済があったときは、代位者は、その弁済をした価額に応じて、債権者とともにその権利を行使する。 (民法502条1項)より

2 Cが、A銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その半額につきDに対する求償権を取得する。

解説:○・・・連帯債務者の一人が弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得たときは、その連帯債務者は、他の連帯債務者に対し、各自の負担部分について求償権を有する。 (民法442条)より

4 Dが、Aに対して債権全額につき保証債務を履行した場合、Cの物上保証の担保物件の価額相当額につきCに対する求償権を取得する。

解説:×・・・選択肢2の解説より、CとDで半分づつしか求償できません。

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Question

【問 8】AはBとの間で、土地の売買契約を締結し、Aの所有権移転登記手続とBの代金の支払を同時に履行することとした。決済約定日に、Aは所有権移転登記手続を行う債務の履行の提供をしたが、Bが代金債務につき弁済の提供をしなかったので、Aは履行を拒否した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 Bが、改めて代金債務を履行するとして、自分振出しの小切手をAの所に持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない。

解説:○・・・弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。(民法493条)より、個人振出しの小切手では、現金にすることできない場合があります。

2 Aは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。

解説:○・・・当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。(民法541条)より

選択済み

3 Aは、一旦履行の提供をしているので、Bに対して代金の支払を求める訴えを提起した場合、引換給付判決ではなく、無条件の給付判決がなされる。

解説:×・・・Aは、一旦履行の提供をしているので、Bに対して代金の支払を求める訴えを提起している場合、裁判所は、引換給付判決をします。

選択が必要

1 Bは、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払債務を負う。

解説:○・・・債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。 (民法415条)より

Question

【問 9】民法上の委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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2 委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。

解説:○・・・委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一  委任者又は受任者の死亡
二  委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。(本肢)
三  受任者が後見開始の審判を受けたこと
(民法653条)より

4 委任契約の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、相手方に対抗することができず、そのときまで当事者は委任契約上の義務を負う。

解説:○・・・委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。 (民法655条)より

選択済み

3 委任契約が委任者の死亡により終了した場合、受任者は、委任者の相続人から終了についての承諾を得るときまで、委任事務を処理する義務を負う。

解説:×・・・急迫の事情がある場合は、委任事務を処理する義務はあります。

選択が必要

1 委任契約は、委任者又は受任者のいずれからも、いつでもその解除をすることができる。ただし、相手方に不利な時期に委任契約の解除をしたときは、相手方に対して損害賠償責任を負う場合がある。

解説:○・・・委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
2  当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。(民法651条1項2項)より

Question

【問 10】AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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1 AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

解説:○・・・
1 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。(民法612条)より、しかし、今回の場合は、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」は、無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできません。

4 AがBの承諾なく当該建物をFに転貸し、無断転貸を理由にFがBから明渡請求を受けた場合には、Fは明渡請求以後のAに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

解説:○・・・売買の目的について権利を主張する者があるために買主がその買い受けた権利の全部又は一部を失うおそれがあるときは、買主は、その危険の限度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる。ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない。 (民法576条)より、明渡請求を受けた場合は、賃料の支払を拒絶できます。

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2 AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して目的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。

解説:×・・・債務不履行の理由で契約を解除された場合は、転賃借契約も終了します。

選択が必要

3 AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。

解説:○・・・賃貸人が、賃借権の譲渡について、承諾をするのは、賃借権の譲渡人でも譲受人でも、どちらでもよいとされています。

Question

【問 11】事業者Aが雇用している従業員Bが行った不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 Bの不法行為がAの事業の執行につき行われたものであり、Aに使用者としての損害賠償責任が発生する場合、Aが被害者に対して売買代金債権を有していれば、被害者は不法行為に基づく損害賠償債権で売買代金債務を相殺することができる。

解説:○・・・債務が不法行為によって生じたときは、その債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない。(民法509条)より

選択が必要

2 Bが営業時間中にA所有の自動車を運転して取引先に行く途中に前方不注意で人身事故を発生させても、Aに無断で自動車を運転していた場合、Aに使用者としての損害賠償責任は発生しない。

解説:×・・・選択肢1(民法715条1項)より、無断で自動車を運転していた場合でも、Aに損害賠償責任が発生します。

1 Bの不法行為がAの事業の執行につき行われたものであり、Aに使用者としての損害賠償責任が発生する場合、Bには被害者に対する不法行為に基づく損害賠償責任は発生しない。

解説:×・・・ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。(民法715条1項)より

4 Bの不法行為がAの事業の執行につき行われたものであり、Aが使用者としての損害賠償責任を負担した場合、A自身は不法行為を行っていない以上、Aは負担した損害額の2分の1をBに対して求償できる。

解説:×・・・使用者又は監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。 (民法715条3項)、しかし、この割合は、事例により、異なります。

Question

【問 12】成年Aには将来相続人となるB及びC(いずれも法定相続分は2分の1)がいる。Aが所有している甲土地の処分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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1 Aが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況になった場合、B及びCはAの法定代理人となり甲土地を第三者に売却することができる。

解説:×・・・家庭裁判所は、後見開始の審判をするときは、職権で、成年後見人を選任する。(民法843条1項)より、身内が必ずしも成年後見人となるとは、限りません。よって、B及びCが法定代理人となり甲土地を第三者に売却することはできません。

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3 Aが「甲土地全部をBに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡し、甲土地以外の相続財産についての遺産分割協議の成立前にBがCの同意なく甲土地を第三者Dに売却した場合、特段の事情がない限り、CはBD間の売買契約を無権代理行為に準じて取り消すことができる。

解説:×・・・遺言は、遺言者の死亡の時からその効力を生ずる。(民法985条)より、甲土地は、Bの所有です。

4 Aが遺言なく死亡し、B及びCの協議により甲土地をBが取得する旨の遺産分割協議を有効に成立させた場合には、後になってB及びCの合意があっても、甲土地をCが取得する旨の遺産分割協議を成立させることはできない。

解説:×・・・相続人全員が協議し、合意すれば、遺産分割をやり直すことができる。

2 Aが「相続財産全部をBに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡した場合、BがAの配偶者でCがAの子であるときはCには相続財産の4分の1の遺留分があるのに対し、B及びCがAの兄弟であるときはCには遺留分がない。

解説:○・・・兄弟姉妹以外の相続人は、遺留分として、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める割合に相当する額を受ける。
一  直系尊属のみが相続人である場合 被相続人の財産の三分の一
二  前号に掲げる場合以外の場合 被相続人の財産の二分の一
(民法1028条)より、C子であるので、遺留分1/2×子1/2であるので、1/4となる。また、兄弟姉妹は、遺留分はない。

選択が必要
Question

【問 13】自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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3 甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。

解説:○・・・事業用借地権(借地借家法24条)、定期建物賃貸借(借地借家法38条)より

4 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Aが甲土地をCに売却してCが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、BはCに対して賃借権を対抗することができない場合がある。

解説:○・・・このような場合は、登記を備えても賃借権を対抗することができない場合があります。

1 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期問 、当該契約は存続する。しかし、Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。

解説:×・・・賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。 (民法604条1項)より、本肢の場合は、建物を建築しないので、民法が適用されます。

選択が必要

2 甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。

解説:○・・・借地権の規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。(借地借家法25条)より、更新をしない特約は有効である。(本肢の前半部分)
借地権の規定は、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上二十年以下として借地権を設定する場合には、適用しない。 (借地借家法24条1項)より、本肢の場合は、居住用なので、更新しない特約は無効です。

Question

【問 14】AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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2 借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。

解説:○・・・不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。 (民法605条)より
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。(借地借家法31条1項)より

4 平成18年3月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

解説:○・・・借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。(借地借家法35条1項)より

選択済み

3 平成18年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

解説:×・・・債務不履行により解除された場合、期限の許与は認められません。

選択が必要

1 Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。

解説:○・・・借地上に建てた建物を第三者Cに賃借しても、土地を転貸したことになりません。

Question

【問 15】不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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1 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

解説:○・・・権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。 (不動産登記法60条)より

選択済み

4 同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記原因及びその日付が同一である場合には、登記の目的が異なるときであっても、一つの申請情報で申請することができる。

解説:×・・・申請情報は、登記の目的及び登記原因に応じ、一の不動産ごとに作成して提供しなければならない。ただし、同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記の目的並びに登記原因及びその日付が同一であるときその他法務省令で定めるときは、この限りでない。(不動産登記令4条)より

選択が必要

2 信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならない。

解説:○・・・信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。 (不動産登記法98条)より

3 表題部に所有者として記録されている者の相続人は、所有権の保存の登記を申請することができる。

解説:○・・・所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
1 表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
(不動産登記法74条1項1号)より

Question

【問 16】建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならないが、押印は要しない。

解説:×・・・議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。 (建物の区分所有等に関する法律42条3項)より、押印も必要です。

4 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

解説:×・・・議事録の保管場所について、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。(建物の区分所有等に関する法律42条5項)より

選択済み

2 集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

解説:○・・・集会においては、第三十五条<招集の通知)の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
2  前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3  前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。
(建物の区分所有等に関する法律37条)より

選択が必要

1 集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、 この期間は規約で伸縮することができる。

解説:×・・・集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。(建物の区分所有等に関する法律35条1項)より、「2週間前」でなくて、「1週間前」です。

Question

【問 17】国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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選択済み

4 事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

解説:○・・・規定に該当する者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する。(国土利用計画法47条)より、本肢は、その規定にあてはまります。

選択が必要

2 注視区域又は監視区域に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは事後届出も必要である。

解説:×・・・注視区域又は監視区域に所存する土地について、土地売買等の契約を締結した場合は、事後届出は不要です。

1 土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。

解説:×・・・土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(次項において「権利取得者」という。)は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、規定事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。 (国土利用計画法23条1項)より

3 都道府県知事は、事後届出があった場合において、その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる。

解説:×・・・都道府県知事は、前条第一項の規定による届出があつた場合において、その届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的に従つた土地利用が土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画(国土交通省令で定めるところにより、公表されているものに限る。)に適合せず、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、その届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告することができる。 (国土利用計画法24条1項)より、対価の額について、勧告されることはありません。

Question

【問 18】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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2 都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該都市計画事業を施行する土地内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。

解説:×・・・都市計画事業の許可の告示があつた後においては、当該事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物の建築その他工作物の建設を行ない、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行なおうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。(都市計画法65条1項)より、当該事業の施行者の許可を受ける必要はありません。

1 地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定められている土地の区域においてのみ定められる。

解説:×・・・地区計画は、用途地域が定められていない土地の区域の規定に該当するもの(都市計画法12条の5 1項2号)は、定めることができます。

選択済み

4 特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である。

解説:○・・・特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。 (都市計画法9条13項)より

選択が必要

3 都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定及び当該認定の告示をもって、都市計画法の規定による事業の認可又は承認及び当該認可又は承認の告示とみなすことができる。

解説:×・・・都市計画事業については、土地収用法第二十条 の規定による事業の認定は行なわず、第五十九条(施行者)の規定による認可又は承認をもつてこれに代えるものとし、第六十二条第一項(都市計画事業の認可等の告示)の規定による告示をもつて同法第二十六条第一項 (工事完了の検査)の規定による事業の認定の告示とみなす。(都市計画法70条1項)より、本肢は話が逆になっています。

Question

【問 19】次に掲げる開発行為のうち、都市計画法による開発許可を受けなければならないものはどれか。なお、開発行為の規模は、すべて1,000㎡であるものとする。

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選択済み

1 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

解説:必要・・・市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為は、開発許可が必要です。

選択が必要

4 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、店舗の建築の用に供する目的で行う開発行為。

解説:不要・・・都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、開発許可が必要な面積は、1ヘクタールです。(都市計画法施行令22条の2)より

3 準都市計画区域内において、専修学校の建築の用に供する目的で行う開発行為

解説:不要・・・準都市計画区域内において、開発許可が必要な面積は3,000㎡以上です。(都市計画法施行令19条)より

2 市街化調整区域内において、図書館法に規定する図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為

解説:不要・・・駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為 (都市計画法29条1項3号)より、本紙は、開発許可の適用除外にあたります。

Question

【問 20】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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1 開発行為に関する設計に係る設計図書は、開発許可を受けようとする者が作成したものでなければならない。

解説:×・・・前条の場合において、設計に係る設計図書(開発行為に関する工事のうち国土交通省令で定めるものを実施するため必要な図面は、国土交通省令で定める資格を有する者の作成したものでなければならない(都市計画法31条)より、開発許可を受けようとする者が作成しなければならない規定はありません。

選択済み

2 開発許可を受けようとする者が都道府県知事に提出する申請書には、開発区域内において予定される建築物の用途を記載しなければならない。

解説:○・・・開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途 (都市計画法30条1項2号)より、建築物の用途は、申請書の記載事項です。なお、「開発区域の位置、区域及び規模」「開発行為に関する設計」「工事施行者」「その他国土交通省令で定める事項」について、記載事項です。

選択が必要

4 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、都道府県知事の承認を受けて、工事用の仮設建築物を建築することができる。

解説:×・・・開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第三項(工事完了の検査)の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一  当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二  第三十三条第一項第十四号に規定する同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。(都市計画法37条)より、工事用の仮設建築物は、知事の承認なしに建築することができます。

3 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、その旨を都道府県知事に報告し、その同意を得なければならない。

解説:×・・・開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 (都市計画法38条)より、同意ではなく届出です。

Question

【問 21】建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

解説:×・・・この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。 (建築基準法42条2項)より、特定行政庁の指定したものでなければなりません。

2 法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。

解説:×・・・選択肢1より、敷地面積に算入されません。

4 敷地が法第42条に規定する通路に2m以上接道していなくても、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。

解説:×・・・建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない(建築基準法43条1項)より、利害関係者の同意ではなく建築審査会の同意が必要です。

選択済み

3 法第42条第2項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が4m未満であるが、建築物が当該道路に接道している場合には、法第52条第2項の規定による前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。

解説:○・・・前面道路の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、規定に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。 (建築基準法52条2項)より

選択が必要
Question

【問 22】建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

4 法第56条の2第1項の規定による日影規制の対象区域は地方公共団体が条例で指定することとされているが、商業地域、工業地域及び工業専用地域においては、日影規制の対象区域として指定することができない。

解説:○・・・日影規制は、商業地域、工業地域、工業専用地域には、適用されません。

選択が必要

3 隣地境界線上で確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限は適用されない。

解説:×・・・隣地境界線上で隣地斜線制限が適用されないとする本肢は誤りです。

2 第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限が適用される。

解説:×・・・隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内では適用されません。

1 第二種中高層住居専用地域内における建築物については、法第56条第1項第3号の規定による北側斜線制限は適用されない。

解説:×・・・北側斜線制限は、第二種中高層住居専用地域にも適用されます。

Question

【問 23】宅地造成等規制法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 都道府県知事は、法第8条第1項の工事の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、文書をもって許可又は不許可の処分を申請者に通知しなければならない。

解説:○・・・都道府県知事は、第八条第一項本文の許可の申請があつた場合においては、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。
2  前項の処分をするには、文書をもつて当該申請者に通知しなければならない。
(宅地造成等規制法10条1項2項)より

4 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、宅地の所有者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

解説:○・・・都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができる。 (宅地造成等規制法16条2項)より

選択済み

1 宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁に関する工事を行おうとする者は、法第8条第1項の知事の許可を受けなければならない場合を除き、工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁等に関する工事その他の工事で政令で定めるものを行おうとする者(第八条第一項本文若しくは第十二条第一項の許可を受け、又は同条第二項の規定による届出をした者を除く。)は、その工事に着手する日の十四日前までに、国土交通省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。(宅地造成等規制法15条2項)より

選択が必要

2 宅地造成工事規制区域内において行われる法第8条第1項の工事が完了した場合、造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。

解説:○・・・第八条第一項本文の許可を受けた者は、当該許可に係る工事を完了した場合においては、国土交通省令で定めるところにより、その工事が第九条第一項の規定に適合しているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならない。 (宅地造成等規制法13条1項)より

Question

【問 24】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 組合施行の土地区画整理事業において、定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る所有権が帰属するよう定めることができる。

解説:×・・・換地計画において定められた保留地は、前条第四項(換地処分)の公告があつた日の翌日において、施行者が取得する。 (土地区画整理法104条11項)より

1 組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権の一部のみを承継した者は、当該組合の組合員とはならない。

解説:×・・・施行地区内の宅地について組合員の有する所有権又は借地権の全部又は一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権又は借地権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する。 (土地区画整理法26条1項)より

選択済み

2 組合施行の土地区画整理事業において、換地処分前に、施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者は、当該組合の総会において賦課金徴収の議決があったときは、賦課金の納付義務を負う。

解説:○・・・組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。(土地区画整理法40条1項)より宅地を譲り受けたものは、賦課金の納付義務を負います。

選択が必要

3 換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。

解説:×・・・換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なく、しなければならない。ただし、規準、規約、定款又は施行規程に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をすることができる。 (土地区画整理法103条2項)より

Question

【問 25】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 農業者が、住宅を建設するために法第4条第1項の許可を受けた農地をその後住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、改めて法第5条第1項の許可を受ける必要はない。

解説:×・・・着工後であれば、既に農地ではないので、許可は必要ないが、着工前なので、改めて5条第1項の許可を受ける必要があります。

4 農業者が、自ら農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合には、転用する農地の面積の規模にかかわらず、法第4条第1項の許可を受ける必要がある。

解説:×・・・農業者が、2アール未満の面積を自ら農業用倉庫として使用する目的であれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はありません。

1 山林を開墾し現に水田として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。

解説:×・・・この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。 (農地法2条1項)より、地目に関係なく現況が農地なら農地法の適用を受けます。

選択済み

3 耕作目的で農地の売買契約を締結し、代金の支払をした場合でも、法第3条第1項の許可を受けていなければその所有権の移転の効力は生じない。

解説:○・・・法第3条の許可を受けずに契約した場合は、無効となります。

選択が必要
Question

【問 26】住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(以下この問において「住宅ローン控除」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることがでる。

解説:○・・・住宅ローン控除は、前年において譲渡損失の損益通算の適用を受けているときでも、適用を受けることができます。

選択済み

2 平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

解説:×・・・住宅ローン控除と3000万円特別控除の適用は、合わせて受けることはできません。

選択が必要

4 平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、住宅ローン控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3,000万円を超えるときは、その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。

解説:○・・・合計所得金額が3000万円を超えるときは、その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができません。

3 平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し、居住用家屋を建築した場合において、同年中に属住の用に供しなかったときは、平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。

解説:○・・・新築を建築し、6ヶ月以内に居住した場合に住宅ローン控除の適用になります。

Question

【問 27】印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 建物の建築工事請負契約に際して、請負人C社が「請負金額2,100万円(うち消費税及び地方消費税の金額100万円)を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該領収書の記載金額は、2,100万円である。

解説:×・・・消費税等の金額が記載されている場合、その消費税等の金額を印紙税の課税標準となる当該領収書の記載金額に含めません。

4 給与所得者Gが自宅の土地建物を譲渡し、代金8,000万円を受け取った際に作成した領収書には、金銭の受取書として印紙税が課される。

解説:×・・・この場合、営業に関しない受取書にあたるので、印紙税は課税されません。

選択済み

1 「Aの所有する土地(価額1億7,000万円)とBの所有する土地(価額2億円)とを交換し、AはBに差額3,000万円支払う」旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2億円である。

解説:○・・・交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときはいずれか高い方(等価交換のときは、いずれか一方)の金額を、交換差金のみが記載されているときは当該交換差金をそれぞれ交換金額とする。(印紙税法基本通達23条)より、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2億円である。

選択が必要

3 土地の売買契約書(記載金額5,000万円)を3通作成し、売主D社、買主E社及び媒介した宅地建物取引業者F社がそれぞれ1通ずつ保存する場合、F社が保存する契約書には、印紙税は課されない。

解説:×・・・契約当事者間において、同一の内容の文書を2通以上作成した場合において、それぞれの文書が課税事項を証明する目的で作成されたものであるときは、それぞれの文書が課税文書に該当する。(印紙税法基本通達19条)より

Question

【問 28】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解
選択済み

2 平成18年4月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の2分の1の額とされる。

解説:○・・・宅地を取得した場合、不動産所得税の課税標準は、当該宅地の価格の2分の1の額となります。

選択が必要

3 不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する都道府県が課する税であるが、その徴収は特別徴収の方法がとられている。

解説:×・・・不動産取得税の徴収は、普通徴収です。

4 平成18年4月に床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

解説:×・・・新築住宅の価格から1200万円が控除されるのは、床面積が50㎡以上(戸建以外の貸家40㎡)240㎡以下の場合に適用されます。

1 平成18年4月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の4である。

解説:×・・・住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100 分の3.5%です。(平成18年4月1日~平成20年3月31日)

Question

【問 29】地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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1 標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。

解説:○・・・土地鑑定委員会は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。(地価公示法2条1項)より

3 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。

解説:○・・・不動産鑑定士は、第二条第一項(標準地の価格の判定)の規定により標準地の鑑定評価を行うにあたつては、国土交通省令で定めるところにより、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。(地価公示法4条)より

選択済み

4 土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。

解説:×・・・都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。 (地価公示法1条の2)より、努力目標です。

選択が必要

2 標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。

解説:○・・・「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。(地価公示法2条2項)より

Question

【問 30】宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

2 B社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を取り消されたが、B社の取締役Cは、当該取消に係る聴間の期日及び場所の公示の日の30日前にB社の取締役を退任した。B社の免許取消の日から5年を経過していない場合、Cは免許を受けることができない。

解説:○・・・第六十六条(免許の取消し)に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者(当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。)であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。) (宅地建物取引業法5条1項2号)より、公示の日前60日以内に役員であったCは免許を受けることができません。

選択が必要

3 D社の取締役が、刑法第159条(私文書偽造)の罪を犯し、地方裁判所で懲役2年の判決を言い渡されたが、この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。この場合、D社は免許を受けることができない。

解説:×・・・控訴中であれば、刑は確定していないので、欠格要件に該当しません。

4 E社は乙県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが、その公示後聴間が行われる前に、相当の理由なく宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした。その届出の日から5年を経過していない場合、E社は免許を受けることができない。

解説:×・・・第六十六条(免許の取消し)に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号(合併)又は第五号(廃止)の規定による届出があつた者(解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。)で当該届出の日から五年を経過しないもの (宅地建物取引業法5条1項2号の2)より、しかし、この法律が適用するのは免許取消処分であり、業務停止処分ではないので、免許の欠格要件には該当しません。

1 A社の取締役が、刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪を犯し、懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、執行猶予期間は満了した。その満了の日から5年を経過していない場合、A社は免許を受けることができない。

解説:×・・・禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者(宅地建物取引業法5条1項3号)より、しかしこの場合は、執行猶予期間を満了しているため、免許を受けることができます。

Question

【問 31】宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 A社がD社に吸収合併され消滅したとき、D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日から三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (宅地建物取引業法11条)及び 法人が合併により消滅した場合 その法人を代表する役員であつた者(宅地建物取引業法11条1項2号)より、11条の事由に該当します。この場合は、D社が届出をしていますが、法律では、A社の代表する役員が届出する必要があります。

2 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。

解説:×・・・法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名 (宅地建物取引業法8条2項3号)と選択肢1の解説(宅地建物取引業法9条)より、役員は、非常勤の取締役も含まれます。

選択済み

1 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、第一項(専任の取引主任者)の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
(宅地建物取引業法15条3項)より、前半部分が正しい。
宅地建物取引業者は、前条第二項第二号から第六号(専任取引主任者も含まれています。)までに掲げる事項について変更があつた場合においては、国土交通省令の定めるところにより、三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(宅地建物取引業法9条)より、後半部分も正しい。

選択が必要

4 A社について、破産手続開始の決定があったとき、A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。

解説:×・・・宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があつた場合 その破産管財人(宅地建物取引業法11条3号)より、と選択肢3の解説(宅地建物取引業法11条)より、知事に届け出る必要があります。

Question

【問 32】 甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 Aが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、Aは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、Aは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。

解説:×・・・第十八条第一項(取引主任者)の登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。ただし、その者が規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない。 (宅地建物取引業法19条の2)より
登録の移転をすることはできません。

3 Aは、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前1年以内に行われるものを受講しなければならない。

解説:×・・・取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前六月以内に行われるものを受講しなければならない。(宅地建物取引業法22条の2 2項)より、1年以内ではなく6ヶ月以内です。

1 Aは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請によりその登録が消除された場合、当該申請に相当の理由がなくとも、登録が消除された日から5年を経ずに新たに登録を受けることができる。

解説:×・・・登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者(登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。)で当該登録が消除された日から五年を経過しないもの(宅地建物取引業法18条1項7号)より、免許欠格事由にあたります。

選択済み

4 Aは、禁鋼以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。

解説:○・・・取引主任者は、第十八条第一項(取引主任者)の登録が消除されたとき、又は取引主任者証が効力を失つたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。(宅地建物取引業法22条の2 6項)より

選択が必要
Question

【問 33】宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていないものはどれか。

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2 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

解説:義務付けられていない・・・当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨(宅地建物取引業法施行規則 16条の4の3 5号)より、この法律は、売買・交換のときであり、本問題は、建物の貸借の媒介を行う場合なので、義務付けられません。

選択が必要

1 当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

解説:義務・・・当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (平成十二年法律第五十七号)第六条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 (宅地建物取引業法施行規則16条の4の3 2号)より、法律の原文、そのままである。(建物の賃借にも該当します。)

4 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項

解説:義務・・・敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項 (宅地建物取引業法施行規則16条の4の3 10号)より、法律の原文、そのままである。(建物の賃借にも該当します。)

3 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

解説:義務・・・台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況 (宅地建物取引業法施行規則16条の4の3 6号)より、法律の原文、そのままである。(建物の賃借にも該当します。)

Question

【問 34】宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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2 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。 (宅地建物取引業法25条1項)より、その支店の最寄りの供託所に供託するのではなく、主たる事務所のもよりの供託所に供託する必要があります。

選択済み

3 金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもつて営業保証金を供託しているときは、法務省令・国土交通省令の定めるところにより、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求し、その他のときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。 (宅地建物取引業法29条1項)より

選択が必要

4 宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、前条第一項の権利を有する者がその権利を実行したため、営業保証金が第二十五条第二項(営業保証金)の政令で定める額に不足することとなつたときは、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内にその不足額を供託しなければならない。(宅地建物取引業法28条2項)より、しかし、この場合は、金銭だけに限らず有価証券でも可能です。

1 宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・
4  宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
5  宅地建物取引業者は、前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。(宅地建物取引業法25条4項、5項)より

Question

【問 35】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

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2 建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。

解説:違反します。・・・飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項) (宅地建物取引業法35条1項4号)より、本肢は、設備の見通しを説明していないので、違反します。

3 宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。

解説:違反します。・・・当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項(宅地建物取引業法35条1項3号)より、宅地の売買なので、私道の負担に関する事項を説明する必要があります。

選択済み

4 建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった。

解説:違反しません。・・・区分所有法に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容 (宅地建物取引業法施行規則16条の2 1項3号)より、この法律のように定めがあるときは、その内容を説明する必要があるが、本肢は、定めがないので、説明する必要ありません。

選択が必要

1 自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。

解説:違反します。・・・重要事項については、宅地建物取引業者間の取引でも重要事項を記載した書面を交付する必要があります。

Question

【問 36】宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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4 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。

解説:○・・・第一項から第三項まで(重要事項の説明)の書面の交付に当たつては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。(宅地建物取引業法35条5項)より、建物の賃貸の媒介の場合でも記名押印は必要です。

3 宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引主任者をして記名押印させなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、前二項(書面の交付)の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 (宅地建物取引業法37条3項)より

2 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。

解説:○・・・取引主任者は、前三項(重要事項)の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。 (宅地建物取引業法35条4項)より

選択済み

1 宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、第一項(取引主任者の設置)の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。 (宅地建物取引業法15条3項)より、「直ちに」ではなくて、「2週間以内」である。

選択が必要
Question

【問 37】宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。
ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

Your answer選択フィードバック正解

2 ア、ウ

4 ア、イ、ウ

選択済み

3 イ、ウ

ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
解説:記載不要・・・当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容(宅地建物取引業法37条1項11号)より、この法律は、宅地又は建物の売買又は交換に適用されますので、本問は、建物の賃借なので、記載不要です。

イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
解説:記載必要・・・損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容 (宅地建物取引業法37条1項8号)及び(宅地建物取引業法37条2項)より、本肢は、宅地又は建物の貸借の37条書面の記載事項に該当します。

ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
解説:記載必要・・・イの選択肢同様、宅地又は建物の貸借の37条書面の記載事項に該当します。

選択が必要

1 ア、イ

Question

【問 38】宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

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3 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。

解説:違反しません。・・・選択肢1同様で、本肢は、宅地建物取引業法33条の2に該当しますが、宅地建物取引業者同士の取引においては、適用されません。

選択済み

2 Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。

解説:違反します。・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 (開発行為の許可)、建築基準法第六条第一項(建築の確認)その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。 (宅地建物取引業法36条)より
この法律は、宅地建物取引業者同士の取引でも適用されます。

選択が必要

1 AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。

解説:違反しない。・・・第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。(宅地建物取引業法78条2項)より、本問は宅地建物取引業者同士の取引なので、宅地建物取引業法39条は、適用されません。
・自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限・・・33条の2
・事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等・・・37条の2
・損害賠償額の予定等の制限・・・38条
・手附の額の制限等・・・39条
・瑕疵担保責任についての特約の制限・・・40条
・手付金等の保全・・・41条
・宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限・・・42条
・所有権留保等の禁止・・・43条

4 AはBと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。

解説:違反しません。・・・選択肢1同様で、本肢は、宅地建物取引業法40条に該当しますが、宅地建物取引業者同士の取引においては、適用されません。

Question

【問 39】宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。

解説:違反しません。・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号の一に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。 (宅地建物取引業法41条1項)より

3 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。

解説:違反しません。・・・
2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。(宅地建物取引業法39条2項、3項)より

選択済み

1 Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。

解説:違反します。・・・宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。(宅地建物取引業法37条の2)より。テント張りの案内所は、事務所以外の場所に該当します。ちなみに契約締結する場所は、関係ありません。

選択が必要

2 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。

解説:違反しません。・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。 (宅地建物取引業法38条1項)より

Question

【問 40】宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。

解説:違反する。・・・選択肢2の宅地建物取引業47条3号より、違反します。

選択済み

4 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。

解説:違反しません。・・・一方が履行に着手しているため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んでも違反しません。

選択が必要

2 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。

解説:違反する。・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一  宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
二  不当に高額の報酬を要求する行為
三  手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為(宅地建物取引業法47条)より

1 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。

解説:違反する。・・・宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。(宅地建物取引業法47条の2 1項)より、実際に売買契約の成立には至らなかった場合でも違反の対象になります。

Question

【問 41】宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 Aは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。

解説:違反する。・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。宅地建物取引業法39条2項)より、この場合、違約金の支払を要求することはできません。

2 Aは、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。

解説:違反する。・・・宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。(宅地建物取引業法47条の2 3項)より、
 法第四十七条の二第三項 の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。 一  宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
ロ 正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
ハ 電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。
二  宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
三  宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。
(宅地建物取引業法施行規則16条の12)より

選択済み

4 Aは、自ら売主として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、契約書の記載事項のうち、当該物件の引渡時期が確定しないので、その記載を省略した。

解説:違反する。・・・宅地又は建物の引渡しの時期 (宅地建物取引業法37条1項4号)より、本肢は、37条書面の記載事項なので、違反します。

3 Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Aは瑕疵を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。

解説:違反しません。・・・宅地建物取引業者同士の取引なので、宅地建物取引業法40条「瑕疵担保責任についての特約の制限」は、適用されません。(宅地建物取引業法78条2項)より

選択が必要
Question

【問 42】次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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選択済み

3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。 (宅地建物取引業法49条)より

選択が必要

4 宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。

解説:×・・・案内所において、契約を締結を行わない場合でも標識を掲示しなければなりません。

2 宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。(宅地建物取引業法48条1項)より

1 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、従業者名簿(前項の規定による記録が行われた同項のファイル又は磁気ディスクを含む。)を最終の記載をした日から十年間保存しなければならない。 (宅地建物取引業法施行規則17条の2 4項)より

Question

【問 43】宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。
ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。
イ Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

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2 ア、ウ

4 ア、イ、ウ

3 イ、ウ

選択済み

1 ア、イ

ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。
解説:違反しない。・・・まず、報酬の限度額を計算します。
①3,000万円×3%+6万円=96万円
②代理なので96万円×2=192万円
③消費税課税事業者なので192万円×1.05=201万6000円
201万6000円が報酬の限度額なので、126万円しか受領していないので、違反しません。

イ Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
解説:違反しない。・・・選択肢ア同様、報酬の限度額を計算します。
①1,000万円×3%+6万円=36万円
②代理なので36万円×2=72万円
③消費税課税事業者なので72万円×1.05=75万6000円
75万6000円が報酬の限度額なので、30万円しか受領していない。また、特別の依頼による広告費は、報酬とは、別で実費した額を受領することができます。

ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。
解説:違反する。・・・宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介契約を締結した場合、依頼者の双方から受領できる報酬の限度額は,借賃の1ヵ月分に消費税を加算した金額です。

選択が必要
Question

【問 44】宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の九第一項又は第二項(弁済業務保証金分担金の納付等)の規定により弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から一週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 (宅地建物取引業法64条の7 1項)より、2週間以内ではなくて、1週間以内です。

選択済み

3 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

解説:○・・・
1 宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第一項(弁済業務保証金の還付等)の権利の実行により弁済業務保証金の還付があつたときは、当該還付に係る社員又は社員であつた者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
2 前項の通知を受けた社員又は社員であつた者は、その通知を受けた日から二週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。(宅地建物取引業法64条の10第1項、第2項)より

選択が必要

4 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、第六十四条の八第一項(弁済業務保証金の還付等)の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後に宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失つたときは、当該地位を失つた日から一週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。(宅地建物取引業法64条の15)より

1 保証協会は、民法第34条の規定により設立された財団法人でなければならない。

解説:×・・・財団法人ではなく社団法人です。

Question

【問 45】宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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選択済み

2 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることはできない。

解説:×・・・規定による指示に従わないとき。 (宅地建物取引業法65条2項3号)より、指示処分に従わないときは、業務停止処分の対象になります。

選択が必要

3 Aが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことはできない。

解説:○・・・選択肢1の解説のように免許取消処分は、免許権者しかできません。

4 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が規定に該当する場合又はこの法律の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。(宅地建物取引業法65条1項)より、その規定とは、「業務に関し他の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。」(宅地建物取引業法65条1項3号)より

1 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は、Aの免許を取り消すことはできない。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が規定に該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。(宅地建物取引業法66条1項)より、免許取消処分は、免許権者しかできません。

Question

【問 46】住宅金融公庫(以下この問において「公庫」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 証券化支援事業(買取型)の住宅ローン金利は、短期変動金利である。

1 平成19年4月に独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の回収は、引き続き公庫が行う。

選択済み

4 公庫の融資を受けている者は、貸付金の弁済期日が到来する前に、貸付金の全部又は一部を繰り上げて返済することができる。

選択が必要

2 証券化支援事業(買取型)の住宅ローン金利は、公庫が決定しているので、どの取扱金融機関に申し込んでも金利は同一である。

Question

【問 47】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 市街化調整区域内に所在する土地を販売する際の新聞折込広告においては、市街化調整区域に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、宅地の造成や建物の建築ができない旨を表示する必要はない。

解説:×・・・都市計画法第7条に規定する市街化調整区域に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条(1))より
(ただし、新聞・雑誌広告における文字の大きさについては、この限りではありません)

1 新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、当該物件がこれらの施設から最短の道路距離で300m以内に所在していなければならない。

解説:×・・・当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。(不動産の表示に関する公正競争規約19条(3))より、「最短の道路距離」でなく「直線距離」です。

選択済み

3 新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を写した写真を掲載する際に、当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、不当表示に該当する。

解説:○・・・物件から眺望若しくは景観又は物件を中心とした眺望若しくは景観を示す写真、絵図又はコンピュータグラフィックスによる表示であって、事実に相違する表示又は実際ものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示(不動産の表示に関する公正競争規約23条(43))より、不当表示に該当します。

選択が必要

4 分譲マンションを販売するに当たり、当該マンションが、何らかの事情により数年間工事が中断された経緯があったとしても、住居として未使用の状態で販売する場合は、着工時期及び中断していた期間を明示することなく、新築分譲マンションとして広告することができる。

解説:×・・・建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条14号)より

Question

【問 48】宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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2 平成17年版土地白書(平成17年6月公表)によれば、平成14年度の宅地供給量は、全国で約8,500ヘクタールとなっており、3年連続で増加した。

4 建築着工統計(国土交通省)によれば、平成16年度の新設住宅着工戸数は、約119万戸で、前年度比では約1.7%増となり、2年連続の増加となった。

選択が必要

3 平成18年地価公示(平成18年3月公表)によれば、平成17年の1年間の地価は、全国平均で見ると引き続き下落しているが、商業地については上昇した。

選択済み

1 平成17年度国土交通白書(平成18年4月公表)によれば、平成17年3月末現在の宅地建物取引業者数は約11万業者となっており、前年度に比べ減少した。

Question

【問 49】木造の建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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4 はり、けたその他の横架材の中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをする場合は、その部分を補強しなければならない。

解説:×・・・はり、けたその他の横架材には、その中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはならない。 (建築基準法施行令44条)より

選択が必要

2 構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、節、腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。

解説:○・・・構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、節、腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。 (建築基準法施行令41条)より

1 木造の外壁のうち、鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、防水紙その他これに類するものを使用しなければならない。

解説:○・・・木造の外壁のうち、鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、防水紙その他これに類するものを使用しなければならない。 (建築基準法施行令49条1項)より

選択済み

3 2階建ての木造建築物の土台は、例外なく、基礎に緊結しなければならない。

解説:×・・・土台は、基礎に緊結しなければならない。ただし、前項ただし書の規定によつて指定した区域外における平家建ての建築物で延べ面積が五十平方メートル以内のものについては、この限りでない。 (建築基準法施行令42条2項)より、正しいように思われますが、建築基準法施行令42条等を考慮すると「例外」があると思われます。

選択が必要
Question

【問 50】次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 山地とは、傾斜が急で、表土の下に岩盤又はその風化土が現れる地盤である。

解説:○・・・山地とは、傾斜が急で、表土の下に岩盤又はその風土化が現れる地盤のことです。

3 扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤である。

解説:○・・・扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤のことである。

選択済み

4 自然堤防とは、河川からの砂や小礫の供給が少ない場所に形成され、細かい粘性土や泥炭などが推積した地盤である。

解説:×・・・自然堤防とは、河川により、運ばれた土砂などが堆積し、できた地盤です。

選択が必要

2 丘陵・段丘とは、地表面は比較的平坦であり、よく締まった砂礫・硬粘土からなり、地下水位は比較的深い地盤である。

解説:○・・・丘陵・段丘とは、地表面は比較的平坦であり、よく締まった砂礫・硬粘土からなり、地下水位は比較的深い地盤のことである。