平成16年度

Question

【問1】A所有の土地につき、AとBとの間で売買契約を締結し、Bが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 Aが、Cの強迫によってBとの間で売買契約を締結した場合、Cの強迫をBが知らなければ、Aは売買契約を取り消すことができない。

解説:×・・・C(第三者)の強迫による意思表示の場合、B(相手方)がその事について、善意・悪意に関係なく、Aは取り消すことができます。

1 Aの売渡し申込みの意思は真意ではなく、BもAの意思が真意ではないことを知っていた場合、AとBとの意思は合致しているので、売買契約は有効である。

解説:×・・・Aの売渡し申込みの意思は真意ではなく(心狸留保)の場合、Bが知っている(悪意)、知ることができた(善意有過失)場合は、無効となります。
(心狸留保で相手方が善意無過失の場合は、有効となります。) (民法93条)

3 Aが、Cの詐欺によってBとの間で売買契約を締結した場合、Cの詐欺をBが知っているか否かにかかわらず、Aは売買契約を取り消すことはできない。

解説:×・・・B(相手方)に対する意思表示についてC(第三者)が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたとき(悪意)に限り、取り消すことできます。
よって、「Cの詐欺をBが知っているか否かにかかわらず」とする本肢は誤りです。 (民法96条 2項)

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2 Aが、強制執行を逃れるために、実際には売り渡す意思はないのにBと通謀して売買契約の締結をしたかのように装った場合、売買契約は無効である。

解説:○・・・本肢は、虚偽表示となり、相手方と通じて虚偽の意思表示は、無効となる。ちなみに虚偽表示は、善意の第三者に対抗することは、できません。 (民法94条)

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Question

【問2】B所有の土地をAがBの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 Aが無権代理人であっても、Bの死亡によりAがDとともにBを共同相続した場合には、Dが追認を拒絶していても、Aの相続分に相当する部分についての売買契約は、相続開始と同時に有効となる。

解説:×・・・判例によるとこのような場合は、共同相続人全員が一致してはじめて行使できます。よって、Aの相続分に相当する部分についての売買契約は相続開始と同時に有効とはなりません。

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2 Aが無権代理人である場合、CはBに対して相当の期間を定めて、その期間内に追認するか否かを催告することができ、Bが期間内に確答をしない場合には、追認とみなされ本件売買契約は有効となる。

解説:×・・・A(無権代理人)の場合、C(相手方)は、B(本人)に対し、相当の期間を定めて、その期間内に追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、本人がその期間内に確答をしないときは、追認を拒絶したものとみなされます(民法114条)。よって、本肢の売買契約は有効ではありません。

4 Aが無権代理人であって、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合には、Bは追認を拒絶できるが、CがAの無権代理につき善意無過失であれば、CはBに対して損害賠償を請求することができる。

解説:○・・・Bは、相続人としてAの無権代理人と本人の地位があります。よって、本人の地位を行使し、追認拒絶ができますが、無権代理人の地位もありますので、Cが善意無過失であれば、CはBに対して損害賠償を請求することができます。

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1 AとBとが夫婦であり契約に関して何ら取り決めのない場合には、不動産売買はAB夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲内にないとCが考えていた場合も、本件売買契約は有効である。

解説:×・・・夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。(民法761条)とありますが、不動産売買は、日常の家事に関する法律行為でありません。また、Cが法律行為の範囲内と考えていた場合、表見代理も適用されず、本肢の売買契約は、有効ではありません。

Question

【問3】Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

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1 Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。

解説:○・・・不法に占有している人(C)、登記がない人(B)に「登記がないことを主張する」正当な利益はありません。よって、Bは、不法に占有しているCに建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できます。

2 DがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Bは、Dに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。

解説:×・・・賃借人は、不法に占有している者と違い「登記がないことを主張する」正当な利益があります。よってBは、不動産の移転登記を受けなければ、賃貸人たる地位を主張できません。

選択が必要

4 Aはこの建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Bは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できる。

解説○・・・FもAも当事者であり、Fは、「登記がないことを主張する」正当な利益はありません。よって、Bは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できます。

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3 この建物がAとEとの持分1/2つの共有でありに、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。

解説○・・・民法206条によれば、所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有しますが、譲渡人以外のほかの共有者は、「登記がないことを主張する」正当な利益があります。よって共有者Eに対して、登記がなければ対抗することはできません。

Question

【問4】共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について、平成16年9月1日に売買代金3,000万円(うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う。)とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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1 本件売買契約に利害関係を有しないCは、同年10月31日を経過すれば、Bの意思に反しても残代金をAに対して支払うことができる。

解説:×・・・利害関係を有しない第三者(C)は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。(民法474条2項)

3 Bの債務不履行によりAが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Aの損害が200万円を超えていても、Aは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。

解説:○・・・当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。(民法420条1項)

選択が必要

4 Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Bは同年10月31日には2、800万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。

解説:×・・・弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。ただし、債権者があらかじめその受領を拒み、又は債務の履行について債権者の行為を要するときは、弁済の準備をしたことを通知してその受領の催告をすれば足りる。 (民法493条)

2 同年10月31日までにAが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、Aは、売買契約を解除できなくなる。

解説:×・・・買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 (民法557条1項)より、「Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、売買契約の解除できなくなる」とする本肢は間違いです。

Question

【問5】A所有の土地の占有者がAからB、BからCと移った場合のCの取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 Bが所有の意思をもって5年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて平穏・公然に5年間占有した場合、Cが占有の開始時に善意・無過失であれば、Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、Cは10年の取得時効を主張できる。

解説:×・・・上記の民法187条1項のように5年(B)+5年(C)となり、10年となるが、上記、民法187条2項より、Cは、Bの瑕疵を承継するので、本肢「Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、」は誤りで、Cは10年の取得時効を主張できません。

1 Bが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって8年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて2年間占有した場合、当該土地の真の所有者はBではなかったとCが知っていたとしても、Cは10年の取得時効を主張できる。

解説:○・・・占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。(民法187条1項)つまり8年(B)+2年(C)となり、10年となる。また、Cが知っていた点については、民法187条2項では、「前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。」と規定されているので、Cの善意悪意は、関係ありません。

選択が必要

4 Cが期間を定めずBから土地を借りて利用していた場合、Cの占有が20年を超えれば、Cは20年の取得時効を主張することができる。

解説:×・・・所有の意思を持ったない土地の占有は、所得時効を主張することはできません。土地を借りる行為は、所有の意思ではない。

3 Aから土地を借りていたBが死亡し、借地であることを知らない相続人Cがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても、CはBの借地人の地位を相続するだけなので、土地の所有権を時効で取得することはない。

解説:×・・・Cが、所有の意思のない占有(土地を借りていたB)の承継をしても期間の短縮はありません。しかし、Cが新たに所有の意思を持って占有を開始すると土地の所有権を時効で取得することができます。

Question

【問6】AとBが1,000万円の連帯債務をCに対して負っている(負担部分は1/2ずつ)場合と、Dが主債務者として、Eに1,000万円の債務を負い、FはDから委託を受けてその債務の連帯保証人となっている場合の次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 Aが1,000万円を弁済した場合には、Aは500万円についてのみBに対して求償することができ、Fが1,000万円を弁済した場合にも、Fは500万円についてのみDに対して求償することができる。

解説:×・・・連帯債務者の一人が弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得たときは、その連帯債務者は、他の連帯債務者に対し、各自の負担部分について求償権を有する。 (民法442条)により、前半部分は正しい。また、保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、過失なく債権者に弁済をすべき旨の裁判の言渡しを受け、又は主たる債務者に代わって弁済をし、その他自己の財産をもって債務を消滅させるべき行為をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対して求償権を有する。 (民法459条1項)により、後半部分は、誤りである。

2 CがBに対して債務の全額を免除しても、AはCに対してなお500万円の債務を負担しているが、EがFに対して連帯保証債務の全額を免除すれば、Dも債務の全額を免れる。

解説:×・・・連帯債務者の一人に対してした債務の免除は、その連帯債務者の負担部分についてのみ、他の連帯債務者の利益のためにも、その効力を生ずる。 (民法437条)により、前半部分は、正しい。後半部分については、保証人同様、債権者が連帯保証人に対して免除しても、主たる債務者の債務は、免除されない。

4 Aが債務を承認して時効が中断してもBの連帯債務の時効の進行には影響しないが、Dが債務を承認して時効が中断した場合にはFの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。

解説:○・・・民法第434条から前条(:時効は含まれない)までに規定する場合を除き、連帯債務者の一人について生じた事由は、他の連帯債務者に対してその効力を生じない。 (民法440条)により前半部分は、正しい。また、主たる債務者に対する履行の請求その他の事由による時効の中断は、保証人に対しても、その効力を生ずる。 (民法457条1項)により、後半部分も正しい。

選択が必要

1 1,000万円の返済期限が到来した場合、CはA又はBにそれぞれ500万円までしか請求できないが、EはDにもFにも1,000万円を請求することができる。

解説:×・・・数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次にすべての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。 (民法432条)により、前半部分は、誤り。また、後半部分は、保証人は、主たる債務者と連帯して債務を負担したときは、前二条(民法452条:催告の抗弁、453条:検索の抗弁)の権利を有しない。(民法454条)により、正しい。

Question

【問7】次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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4 土地の所有者は、隣地から木の根が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。

解説:○・・・隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。(民法233条2項)

1 土地の所有者は、隣地から雨水が自然に流れてくることを阻止するような工作物を設置することはできない。

解説:○・・・土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない。 (民法214条)

3 土地の所有者は、隣地から木の枝が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。

解説:×・・・隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。(民法233条1項)により、自らこれを切断できるが誤り。

選択が必要

2 土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用をもって、境界を表示すべき物を設置することができる。

解説:○・・・土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。(民法223条)

Question

【問8】Aは、B所有の建物を賃借し、毎月末日までに翌月分の賃料50万円を支払う約定をした。またAは敷金300万円をBに預託し、敷金は賃貸借終了後明渡し完了後にBがAに支払うと約定された。AのBに対するこの賃料債務に関する相殺についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 AがBに対して商品の売買代金請求権を有しており、それが平成16年9月1日をもって時効により消滅した場合、Aは、同年9月2日に、このBに対する代金請求権を自働債権として、同年8月31日に弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。

解説:×・・・時効によって消滅した債権がその消滅以前に相殺に適するようになっていた場合には、その債権者は、相殺をすることができる。 (民法508条)

2 AがBに対し不法行為に基づく損害賠償請求権を有した場合、Aは、このBに対する損害賠償請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。

解説:×・・・債務が不法行為によって生じたときは、その債務者(加害者)は、相殺をもって債権者に対抗することができない。(民法509条)しかし、被害者(A)からは、相殺はできます。

1 Aは、Bが支払不能に陥った場合は、特段の合意がなくても、Bに対する敷金返還請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。

解説:×・・・敷金は、賃貸借の契約が終了し、建物の明け渡しの時点で、金額が確定します。よって、弁済期が到来していないと、Aは相殺することはできません。

4 AがBに対してこの賃貸借契約締結以前から貸付金債権を有しており、その弁済期が平成16年8月31日に到来する場合、同年8月20日にBのAに対するこの賃料債権に対する差押があったとしても、Aは、同年8月31日に、このBに対する貸付金債権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。

解説:○・・・支払の差止めを受けた第三債務者は、その後に取得した債権による相殺をもって差押債権者に対抗することができない。 (民法511条)、しかし、差押前に取得した債権の場合は,民法511条は、適用されず、債権の弁済期が差押えの前か後かは関係なく、自働債権として相殺することができます。なぜなら、差押え前の時点では、第三債務者は自己の債務と相殺可能であると判断した結果であり、その結果を保護する必要があります。

選択が必要
Question

【問9】AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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4 AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。

解説:×・・・不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。(民法177条)つまり、どちらかが先に登記すれば、第三者に対抗することができます。

1 BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。

解説:○・・・当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。(民法545条1項)よって、解除が抵当権設定契約(第三者の権利)の後のため、Aは、その抵当権の消滅をCに主張できません。

選択が必要

3 BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。

解説:×・・・民法545条1項より、抵当権設定登記をする前なので、第三者の権利には、当たりませんが、抵当権設定契約が無効になることは、登記上の話ですので、必ずしも無効になるとは、限りません。(民法177条)

2 Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。

解説:×・・・民法545条1項(選択肢1同様)より、解除が賃貸し引渡し(第三者の権利)の後のため、Aは、この賃借権の消滅をDに主張できません。

Question

【問10】宅地建物取引業者ではないAB間の売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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4 Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。

解説:○・・・敷地は、この選択肢の売買契約の目的物の範囲ではありませんので、売主の瑕疵担保責任を追及することはできません。

1 Bは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたBは、Aに対し土地売主の瑕疵担保責任を追及することができない。

解説:○・・・売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、民法第566条(下記参照)の規定を準用する。(民法570条)しかし、この場合は、善意無過失の場合にあてはまるので、Bが知っている悪意の場合は、当てはまりませんので、瑕疵担保責任を追及することはできません。
民法566条1項:売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

2 Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたBはAに対して損害賠償を請求できない。

解説:×・・・他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。(民法560条)
前条の場合において、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の時においてその権利が売主に属しないことを知っていたときは、損害賠償の請求をすることができない。(民法561条)
上記の民法の条文より、Bは、知っていた(悪意)なので損害賠償を請求できないと思われるが、「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。」(民法415条)よりAの「責に帰すべき事由」から損害賠償を請求できます。

選択が必要

3 Bが購入した土地の一部を第三者Dが所有していた場合、Bがそのことを知っていたとしても、BはAに対して代金減額請求をすることができる。

解説:○・・・売買の目的である権利の一部が他人に属することにより、売主がこれを買主に移転することができないときは、買主は、その不足する部分の割合に応じて代金の減額を請求することができる(民法561条1項)この条文の適用は、悪意の場合でも、適用されます。

Question

【問11】AはBと、それぞれ1,000万円ずつ出資して、共同で事業を営むことを目的として民法上の組合契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 組合への出資金で不動産を購入し組合財産とした場合、この組合財産は総組合員の共有に属する。

解説:○・・・各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。(民法668条)

選択が必要

3 組合財産たる建物の賃借人は、組合に対する賃料支払債務と、組合員たるAに対する債権とを相殺することができる。

解説:×・・・組合の債務者は、その債務と組合員に対する債権とを相殺することができない。(民法677条)

4 組合に対し貸付金債権を取得した債権者は、組合財産につき権利行使できるが、組合員個人の財産に対しては権利行使できない。

解説:×・・・組合の債権者は、その債権の発生の時に組合員の損失分担の割合を知らなかったときは、各組合員に対して等しい割合でその権利を行使することができる。 (民法675条)

1 AとBは、出資の価額が均等なので、損益分配の割合も均等に定めなければならない。

解説:×・・・
1 当事者が損益分配の割合を定めなかったときは、その割合は、各組合員の出資の価額に応じて定める。
2 利益又は損失についてのみ分配の割合を定めたときは、その割合は、利益及び損失に共通であるものと推定する。(民法674条)2項より当事者で均等に定めることができる。

Question

【問12】自己所有の建物に妻Bと同居していたAが、遺言を残さないまま死亡した。Aには先妻との間に子C及びDがいる。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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1 Aの死後、遺産分割前にBがAの遺産である建物に引き続き居住している場合、C及びDは、Bに対して建物の明渡しを請求することができる。

解説:×・・・相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。(民法898条)よって、B、C、Dの共有物に対して、当然Bも全部を使用する権利があります。C及びDから、Bに対して建物の明渡しを請求することはできません。

2 Aの死後、遺産分割前にBがAの遺産である建物に引き続き居住している場合,C及びDは,それぞれBに対して建物の質料相当額の1/4ずつの支払いを請求することができる。

解説:×・・・共同相続人の一人が被相続人と遺産になる建物に同居していた場合は、特別な事情がない限り、遺産分割があるまでは、引き続き同居の相続人は、無償で使用できます。よって、C及びDは、賃料相当額の請求はできません。

3 A死亡の時点でBがAの子Eを懐妊していた場合、Eは相続人とみなされ、法定相続分は、Bが1/2、C・D・Eは各1/6ずつとなる。

解説:○・・・子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。(民法900条1項)また、胎児でも相続人となり、(子と同等の相続分)つまり、B(配偶者)は1/2、C・D・Eは1/6=1/2×1/3となる。

選択が必要

4 Cの子FがAの遺言書を偽造した場合には、CはAを相続することができない。

解説:×・・・相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者は、相続人となることができない。(民法891条5項)、しかし、本誌では、偽造したのは、Cの子Fです。Fは相続人ではないので、CはAを相続することはできます。

Question

【問13】AはBに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Bは、Aの承諾を得た上で、甲建物の一部をCに対し月10万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 AB間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Cに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできない。

解説:○・・・転借人Cについては、Aの承諾を得ているので、AB間の賃貸借契約を合意解除しても、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできません。

4 賃貸人AがAB間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Cに通知等をして賃料をBに代わって支払う機会を与えなければならない。

解説:×・・・当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。 (民法541条)この場合は、転借人Cを保護する必要はありません。

選択が必要

2 賃貸人Aは、AB間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Cに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対し対抗することができない。

解説:○・・・建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。 (借地借家法34条1項)

1 転借人Cは、賃貸人Aに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払義務を直接に負担する。

解説:○・・・賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う(民法613条1項)

Question

【問14】貸主A及び借主Bの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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4 Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、BはAの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Aは超過額に年1割の利息を付してBに返還しなければならない。

解説:×・・・建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる(借地借家法2項)

2 AB間の建物賃貸借契約が、Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当となっても、Bから賃料減額請求を行うことはできない。

解説:×・・・サブリース契約でも借地借家法32条1項が適用されますので、Bから賃料減額請求を行うことは、できます。

1 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。 

解説:○・・・建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 (借地借家法32条1項)

選択が必要

3 Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

解説:×・・・この場合は、裁判の訴え(請求)したときから賃料が減額される。なお、この場合は、「建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。」 (借地借家法32条3項)も合わせて覚えておくこと。

Question

【問15】不動産の仮登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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3 仮登記の抹消の申請は、申請書にその仮登記の登記済証を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。

解説:×・・・仮登記の抹消は、第六十条の規定にかかわらず、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人も、同様とする。 (不動産登記法110条)より、利害関係人が仮登記の抹消をする場合は、仮登記名義人の承諾必要です。

選択が必要

4 仮登記の抹消の申請は、申請書に仮登記名義人の承諾書を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。

解説:○・・・不動産登記法110条より、選択肢3の解説を参照願います。

2 仮登記の申請は、申請書に仮処分命令の正本を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。

解説:○・・・上記(不動産登記法107条1項)より

1 仮登記の申請は、申請書に仮登記義務者の承諾書を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。

解説:○・・・仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき及び次条に規定する仮登記を命ずる処分があるときは、第六十条(共同申請)の規定にかかわらず、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。 (不動産登記法107条1項)より

Question

【問16】国士利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)及び同法第27条の7の届出(以下この問において「事前届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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2 事後届出においては、土地の所有権移転における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。

解説:×・・・土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(次項において「権利取得者」という。)は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、次に掲げる事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
一  土地売買等の契約の当事者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあつては、その代表者の氏名
二  土地売買等の契約を締結した年月日
三  土地売買等の契約に係る土地の所在及び面積
四  土地売買等の契約に係る土地に関する権利の種別及び内容
五  土地売買等の契約による土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的
六  土地売買等の契約に係る土地の土地に関する権利の移転又は設定の対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積つた額)
七  前各号に掲げるもののほか、国土交通省令で定める事項
(国土利用計画法23条1項)より、「六」より、土地の売買価額について、届け出る必要がある。

4 Fが所有する市街化区域内に所在する面積4、500平方メートルの甲地とGが所有する市街化調整区域内に所在する面積5、500平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、F、Gともに事後届出をする必要がある。

解説:○・・・金銭の授与はしていないが、それぞれの土地が対価である。よって国土利用計画法23条が適用されるので、F,Gは、事後届出が必要です。ちなみに市街化区域は、2,000㎡以上、市街化調整区域は、5,000㎡以上で、事後届出が必要です。

選択が必要

3 Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7,000平方メートルの土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。

解説:×・・・規定は、次の各号のいずれかに該当する場合には、適用しない。
一  次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積未満の土地について土地売買等の契約を締結した場合(権利取得者が当該土地を含む一団の土地で次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積以上のものについて土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる場合を除く。)
イ 都市計画法第七条第一項 の規定による市街化区域にあつては、二千平方メートル
ロ 都市計画法第四条第二項 に規定する都市計画区域(イに規定する区域を除く。)にあつては、五千平方メートル
ハ イ及びロに規定する区域以外の区域にあつては、一万平方メートル
(国土利用計画法23条2項)より、本肢の場合ハにあてはまります。事後届出は必要ありません。

1 監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000平方メートルの一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4,000平方メートルをBに、2,000平方メートルをCに売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前届出をする必要はない。

解説:×・・・監視区域の場合、土地の面積が規定面積以上であれば、契約の両当事者で、事前届出が必要になります。市街化調整区域の場合、5,000㎡以上が規定なので、6,000㎡取引しているので、A、B、Cは、事前届出が必要です。

Question

【問17】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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3 土地区画整理事業等の市街地開発事業だけでなく、道路、公園等の都市計画施設の整備に関する事業についても、都市計画事業として施行することができる。

解説:○・・・都市計画法第4章全般に書かれているとおり、都市計画施設の整備も都市計画事業として施行することができます。

4 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

解説:○・・・市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
・市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。(都市計画法7条2項、3項)

2 都市計画事業の認可等の告示があった場合においては、事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:○・・・第六十二条第一項(都市計画事業の認可等の告示)の規定による告示又は新たな事業地の編入に係る第六十三条第二項において準用する第六十二条第一項の規定による告示があつた後においては、当該事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物の建築その他工作物の建設を行ない、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行なおうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。 (都市計画法65条1項)より

1 都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域内の土地所有者の全員の同意を得て行うこととされている。

解説:×・・・当該計画提案に係る都市計画の素案の対象となる土地(国又は地方公共団体の所有している土地で公共施設の用に供されているものを除く。以下この号において同じ。)の区域内の土地所有者等の三分の二以上の同意(同意した者が所有するその区域内の土地の地積と同意した者が有する借地権の目的となつているその区域内の土地の地積の合計が、その区域内の土地の総地積と借地権の目的となつている土地の総地積との合計の三分の二以上となる場合に限る。)を得ていること。 (都市計画法21条の2 3項 2)より、土地所有者の全員の同意は、必要ない。

選択が必要
Question

【問18】都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

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2 開発許可とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、建築物以外の工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。

解説:×・・・この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。 (都市計画法4条12項)より、土地の区画形質の変更もいう。

3 開発許可を受けた者は、開発許可に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。(都市計画法38条)より、正しい。

選択が必要

4 開発行為を行おうとする者は、開発許可を受けてから開発行為に着手するまでの間に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。

解説:×・・・開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。 (都市計画法32条)より、誤りです。

1 都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、申請があったとき日から21日以内に、許可又は不許可の処分をしなければならない。

解説:×・・・都道府県知事は、開発許可の申請があつたときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。 (都市計画法35条1項)より、21日以内とする本肢は、誤りです。

Question

【問19】都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

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3 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。

解説:○・・・この場合は、都市計画法43条1項の後半分が適用され、知事の許可は、不要です。

4 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。

解説:○・・・都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。 (都市計画法41条1項)より

2 開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が定められている場合には、開発行為が完了した旨の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。

解説:○・・・何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項 の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。(都市計画法42条1項)より

1 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に4m以上の幅員の道路が接していなければならない。

解説:×・・・何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。 (都市計画法43条1項)より、規定されているが、本肢のような規定はない。

選択が必要
Question

【問20】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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4 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、建築物が防火地域外で防火壁により区画されているときは、その防火壁外の部分については、準防火地域の規制に適合させればよい。

解説:○・・・建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。(建築基準法67条2項)より

1 建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなくても、カラオケボックスを建築することができる。

解説:○・・・建築物の敷地がこの法律の規定(第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条の二第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。)による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域(第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。)、地域(防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。)又は地区(高度地区を除く。以下この条において同じ。)の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。(建築基準法91条)より、近隣商業地域を基準にして考えると建築基準法別表第2より、カラオケボックスは、許可なくカラオケボックスを建築することができる。

3 建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがる場合、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる。

解説:○・・・建築物の敷地が第一項及び第二項の規定による建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の容積率は、第一項及び第二項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。 (建築基準法52条7項)より

2 建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合、当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは、北側斜線制限が適用されることはない。

解説:×・・・建築物が第一項第二号及び第三号の地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、これらの規定中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする。 (建築基準法56条5項)より、斜線制限は、敷地内別々(用途地域別)に規定される。

選択が必要
Question

【問21】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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1 準防火地域内においては、延べ面積が1,200平方メートルの建築物は耐火建築物としなければならない。

解説:×・・・準防火地域内においては、地階を除く階数が四以上である建築物又は延べ面積が千五百平方メートルを超える建築物は耐火建築物とし、延べ面積が五百平方メートルを超え千五百平方メートル以下の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物とし、地階を除く階数が三である建築物は耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければならない。ただし、前条第二号に該当するものは、この限りでない。 (建築基準法62条第1項)より

4 居室を有する建築物は、住宅等の特定の用途に供する場合に限って、その居室内においてホルムアルデヒド及びクロルピリホスの発散による衛生上の支障がないよう、建築材料及び換気設備について一定の技術的基準に適合するものとしなければならない。

解説:×・・・この場合、住宅等の居室だけに限りません。

2 木造3階建て、延べ面積500平方メートル、高さ15メートルの一戸建て住宅について大規模の修繕をする場合は、建築確認を受ける必要はない。

解説:×・・・建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。
一  別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの
二  木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
三  木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
四  前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域(いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)若しくは景観法 (平成十六年法律第百十号)第七十四条第一項 の準景観地区(市町村長が指定する区域を除く。)内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

3 特定行政庁は、仮設店舗について安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合には、一定の場合を除き、1年以内の期間を定めてその建築を許可することができる。

解説:○・・・特定行政庁は、仮設興行場、博覧会建築物、仮設店舗その他これらに類する仮設建築物について安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合においては、一年以内の期間(建築物の工事を施工するためその工事期間中当該従前の建築物に替えて必要となる仮設店舗その他の仮設建築物については、特定行政庁が当該工事の施工上必要と認める期間)を定めてその建築を許可することができる。(建築基準法85条5項)より

選択が必要
Question

【問22】土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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1 土地区画整理事業の施行地区内においては、土地区画整理法第76条の規定により、一定の建築行為等について、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を必要とする規制がなされるが、仮換地における当該建築行為等については、仮換地の換地予定地的な性格にかんがみ、当該規制の対象外となっている。

解説:×・・・第百三条第四項(換地処分)の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくはたい積を行おうとする者は、国土交通大臣が施行する土地区画整理事業にあつては国土交通大臣の、その他の者が施行する土地区画整理事業にあつては都道府県知事の許可を受けなければならない。(土地区画整理法76条1項)より

4 組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となるので、当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得した者は、当該組合の組合員となる。

解説:○・・・組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。 (土地区画整理法25条1項)より

選択が必要

2 土地区画整理法による建築行為等の規制に違反して建築された建築物等については、施行者は、事業の施行のため必要となったときは、いつでも移転又は除却をすることができる。

解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第一項の規定に違反し、又は前項の規定により付した条件に違反した者がある場合においては、これらの者又はこれらの者から当該土地、建築物その他の工作物又は物件についての権利を承継した者に対して、相当の期限を定めて、土地区画整理事業の施行に対する障害を排除するため必要な限度において、当該土地の原状回復を命じ、又は当該建築物その他の工作物若しくは物件の移転若しくは除却を命ずることができる。(土地区画整理法76条4項)より、「施行者は、事業の施行のため必要となったときは、」が誤り。

3 仮換地指定の結果、使用し、又は収益する者のいなくなった従前の宅地についても、従前の宅地に関する権利は残るので、施行者は、土地区画整理事業の工事を行うためには、当該従前の宅地の所有者の同意を得なければならない。

解説:×・・・仮換地若しくは仮換地について仮に権利の目的となるべき宅地若しくはその部分を指定した場合又は前条第一項の規定により従前の宅地若しくはその部分について使用し、若しくは収益することを停止させた場合において、それらの処分に因り使用し、又は収益することができる者のなくなつた従前の宅地又はその部分については、当該処分に因り当該宅地又はその部分を使用し、又は収益することができる者のなくなつた時から第百三条第四項の公告がある日までは、施行者がこれを管理するものとする。 (土地区画整理法100条の2)より

Question

【問23】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあっては、その長をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解

2 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可に、当該工事の施行に伴う災害の防止その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては、条件を付することができる。 

解説:×・・・1、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、当該工事に着手する前に、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、都市計画法 (昭和四十三年法律第百号)第二十九条第一項 又は第二項 の許可を受けて行われる当該許可の内容(同法第三十五条の二第五項 の規定によりその内容とみなされるものを含む。)に適合した宅地造成に関する工事については、この限りでない。
3、都道府県知事は、第一項本文の許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる。(宅地造成等規制法8条1項及び3項)より、「その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合」の規定はありません。

選択が必要

3 宅地以外の土地を宅地にするための切土であって、当該切土を行う土地の面積が400平方メートルであり、かつ、高さが1mのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

解説:○・・・法第二条第二号 の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
一  切土であつて、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
二  盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの
三  切土と盛土とを同時にする場合における盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
四  前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であつて、当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの(宅地造成等規制法施行令3条)より

1 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

解説:○・・・宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。)をいう。(宅地造成等規制法2条2)より

4 宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が1,000平方メートルであり、かつ、高さが80cmのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。

解説:○・・・選択肢3の解説(宅地造成等規制法施行令3条4)より

Question

【問24】農地法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 市街化区域内の農地に住宅を建設する目的で所有権を取得する場合には、必ず農業委員会の許可を受けなければならない。

解説:×・・・前条第一項第五号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合(農地法5条1項3号)より、
農業委員会の「許可」ではなく「届出」です。

選択が必要

4 民事調停法による農事調停により農地の所有権を取得する場合には、農地法第3条の許可を受ける必要はない。

解説:○・・・民事調停法 (昭和二十六年法律第二百二十二号)による農事調停によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合 (農地法3条1項5号)より、(農地法3条1項)の適用除外にあてはまります。

2 市街化調整区域内の山林の所有者が、その土地を開墾し果樹園として利用した後に、その果樹園を山林に戻す目的で、杉の苗を植える場合には、農地法第4条の許可を受ける必要がある。

解説:○・・・農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可(その者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合(農村地域工業等導入促進法 (昭和四十六年法律第百十二号)その他の地域の開発又は整備に関する法律で政令で定めるもの(以下「地域整備法」という。)の定めるところに従つて農地を農地以外のものにする場合で政令で定める要件に該当するものを除く。)には、農林水産大臣の許可を受けなければならない。(農地法第4条)より

3 競売により市街化区域外の農地の買受人となり所有権を取得しようとす場合には、農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要がある。

解説:○・・・農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可(これらの権利を取得する者(政令で定める者を除く。)がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。(農地法第3条)
・農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。次項において同じ。)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可(これらの権利を取得する者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地又はその農地と併せて採草放牧地について権利を取得する場合(地域整備法の定めるところに従つてこれらの権利を取得する場合で政令で定める要件に該当するものを除く。)には、農林水産大臣の許可を受けなければならない。(農地法第5条)より

Question

【問25】次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 都市再開発法によれば、市街地再開発促進区域内において、鉄骨造2階建てで地階を有しない移転の容易な建築物の建築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解説:○・・・市街地再開発促進区域内においては、建築基準法第五十九条第一項第一号 に該当する建築物(同項第二号 又は第三号 に該当する建築物を除く。)の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。(都市再開発法7条の4第1項)より

選択が必要

1 道路法によれば、道路の区域が決定された後、道路の供用が開始されるまでの間であって、道路管理者が当該区域についての権原を取得する前であれば、当該区域内において工作物の新築を行おうとする者は、道路管理者の許可を受けなくてもよい。

解説:×・・・第十八条第一項の規定により道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間は、何人も、道路管理者(国土交通大臣が自ら道路の新設又は改築を行う場合における国土交通大臣を含む。以下この条及び第九十六条第五項後段において同じ。)が当該区域についての土地に関する権原を取得する前においても、道路管理者の許可を受けなければ、当該区域内において土地の形質を変更し、工作物を新築し、改築し、増築し、若しくは大修繕し、又は物件を付加増置してはならない。 (道路法第91条1項)より

2 土壌汚染対策法によれば、指定区域に指定された際、現に当該区域内で既に土地の形質の変更を行っている者は、その指定の日から起算して14日以内に都道府県知事の許可を受けなければ土地の形質の変更を続けてはならない。

解説:×・・・指定区域が指定された際当該指定区域内において既に土地の形質の変更に着手している者は、その指定の日から起算して十四日以内に、環境省令で定めるところにより、都道府県知事にその旨を届け出なければならない。(土壌汚染対策法9条2項)より、知事への「許可」ではなく「届出」です。

4 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災街区整備事業に係る公告があった後においては、当該事業の施行地区内において防災街区整備事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、国土交通大臣の許可を受けなければならない。

解説:×・・・第百九十一条第二項各号に定める公告があった後は、施行地区内において、防災街区整備事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物等の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
(密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律197条)より、国土交通大臣ではなく都道府県知事の許可を受けなければならない。

Question

【問26】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 不動産取得税の課税標準となるべき額が9万円である土地を取得した者が当該土地を取得した日から6ヵ月後に隣接する土地で、その課税標準となるべき額が5万円であるものを取得した場合においては、それぞれの土地の取得について不動産取得税を課されない。

解説:×・・・
1 道府県は、不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあつては十万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあつては一戸(共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分をいう。以下本条において同じ。)につき二十三万円、その他のものにあつては一戸につき十二万円に満たない場合においては、不動産取得税を課することができない。
2 土地を取得した者が当該土地を取得した日から一年以内に当該土地に隣接する土地を取得した場合又は家屋を取得した者が当該家屋を取得した日から一年以内に当該家屋と一構となるべき家屋を取得した場合においては、それぞれその前後の取得に係る土地又は家屋の取得をもつて一の土地の取得又は一戸の家屋の取得とみなして、前項の規定を適用する。(地方税法73条の15の2)より

1 不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において、当該不動産の取得者に課される。

解説:×・・・不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。 (地方税法73条の2 1項)より、「市町村」ではなくて「道府県」です。

4 床面積が240平方メートルで、床面積1平方メートル当たりの価格が20万円である住宅を平成16年5月1日に建築した場合、当該住宅の建築に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

解説:○・・・50㎡又は40㎡以上240㎡において、自己居住用若しくは賃貸用の新築住宅の場合は、不動産所得税の課税標準の算定について、1戸につき、1,200万円が控除される。

選択が必要

2 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成15年1月1日から平成17年12月31日までの間に行われた場合に限り、当該宅地の価格が1/3の額とされる。

解説:×・・・宅地評価土地(宅地及び宅地比準土地(宅地以外の土地で当該土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準となるべき価格が、当該土地とその状況が類似する宅地の不動産取得税の課税標準とされる価格に比準する価格によつて決定されるものをいう。)をいう。)を取得した場合における当該土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準は、第七十三条の十三第一項の規定にかかわらず、当該取得が平成十八年一月一日から平成二十一年三月三十一日までの間に行われた場合に限り、当該土地の価格の二分の一の額とする。 (地方税法附則11条の5 1項)より

Question

【問27】住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例〔「65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(2,500万円)に加え、1,000万円の住宅資金特別控除が認められる措置」〕に関する次の記述のうち、正しいものを選べ。

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3 住宅取得等資金の贈与を受けた者について、その贈与を受けた年の所得税法に定める合計所得金額が1,200万円を超えている場合でも、この特例の適用を受けることができる。

解説:○・・・住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例には、所得に対する規定は、ありませんので、所得金額が1,200万円を超えていても、この適用を受けることができます。

選択が必要

1 増改築のために金銭の贈与を受けた場合には、増築による床面積の増加が50平方メートル以上であるか、その工事に要した費用の額が1,000万円以上でなければこの特例の対象とはならない。

解説:×・・・「その工事に要した費用の額が1000万円以上」の額が間違いで100万円以上でよい。

2 住宅取得等資金の贈与を受けた者が、その贈与を受けた日前5年以内に、その者又はその者の配偶者の所有する住宅用家屋に居住したことがある場合には、この特例の適用を受けることはできない。

解説:×・・・住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例にこの選択肢のような規定はありません。

4 この特例の対象となる既存住宅用家屋は、マンション等の耐火建築物である場合には築後30年以内、耐火建築物以外の建物である場合には築後25年以内のものに限られる。

解説:×・・・耐火建築物は、築後25年以内 耐火建築物以外は、築後20年以内です。

Question

【問28】印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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3 建物の賃貸借契約に際して貸主であるC社が作成した、「敷金として30万円を受領した。当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書には、印紙税は課されない。

解説:×・・・敷金の領収書にも、印紙税は課税されます。

1 後日、本契約書を作成することを文書上で明らかにした、土地を1億円で譲渡することを証した仮契約書には、印紙税は課されない。

解説:×・・・後日、正式文書を作成することとなる場合において、一時的に作成する仮文書であっても、当該文書が課税事項を証明する目的で作成するものであるときは、課税文書に該当する。(印紙税基本通達58条)より

4 「甲土地を5,000万円、乙土地を4,000万、丙土地を3,000万で譲渡する」旨を記載した契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は9,000万である。

解説:×・・・一の文書に、課税物件表の同一の号の課税事項の記載金額が2以上ある場合:当該記載金額の合計額(印紙税基本通達24条(1))より、甲土地価格、乙土地価格、丙建物の合計(1億2,000万円)が当該契約書の記載金額です。

2 宅地建物取引業を営むA社が、「A社は、売主Bの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書の納税義務者はA社である。

解説:○・・・
1 委任に基づく代理人が、当該委任事務の処理に当たり、代理人名義で作成する課税文書については、当該文書に委任者の名義が表示されているものであっても、当該代理人を作成者とする。
2 代理人が作成する課税文書であっても、委任者名のみを表示する文書については、当該委任者を作成者とする。(印紙税基本通達43条)より

選択が必要
Question

【問29】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

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3 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。

解説:×・・・取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。(不動産鑑定評価基準)より

1 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

解説:○・・・特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。(不動産鑑定評価基準)より

選択が必要

2 鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。

解説:×・・・依頼目的に応じて、鑑定評価はしない。

4 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。

解説:×・・・収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求
める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである(不動産鑑定評価基準)より

Question

【問30】宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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4 Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、Fは、免許を必要としない。

解説:×・・・この法律(宅地建物取引業)の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。(宅地建物取引業法78条1項)より、甲県は、免許を必要としないが、Fは不特定多数の者の取引を行うので、免許が必要である。

2 Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。

解説:○・・・自ら貸借は宅建業にあたりません。また、管理業も宅建業にあたりませんので、CもDも、免許を必要としない。

選択が必要

1 Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。

解説:×・・・Bは、媒介なので、Aは不特定多数の者に対して売却することになるので、Aは、免許が必要です。

3 Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。

解説:×・・・公益法人に反復継続する場合でも免許を必要とします。(不特定多数の人と取引を行うことになる。)

Question

【問31】宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 個人Cは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から5年を経過していないので、Cは免許を受けることができない。

解説:○・・・
8 不正の手段により第三条第一項の免許を受けたとき。
9 前条第二項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条第二項若しくは第四項の規定による業務の停止の処分に違反したとき。
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。(宅地建物取引業66条1項 8号、9号)より、
第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者(宅地建物取引業5条1項2号)より

選択が必要

2 B社の取締役が、刑法第204条(傷害)の罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していないので、B社は免許を受けることができない。

解説:×・・・刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予の期間を経過したときは、刑の言渡しは、効力を失う。(刑法27条)より、猶予の期間を満了した場合は、ただちに免許を受けることができる。

1 A社の政令で定める使用人は、刑法第247条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから3年を経過しているので、A社は免許を受けることができる。

解説:×・・・法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの (宅地建物取引業法5条1項7号)より、
この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定(同法第三十一条第七項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。)に違反したことにより、又は刑法 (明治四十年法律第四十五号)第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の三、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者 (宅地建物取引業法5条1項3号の2)より

4 個人Dは、かつて破産宣告を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から5年を経過していないので、Dは免許を受けることができない。

解説:×・・・成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの (宅地建物取引業5条1項1号)より、すなわち、復権を得ることできれば、直ちに免許を受けることができます。

Question

【問32】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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2 宅地建物取引業者B社 (乙県知事免許) の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、 その旨を乙県知事に届け出る必要はない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、前条第二項第二号から第六号までに掲げる事項について変更があつた場合においては、国土交通省令の定めるところにより、三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない(宅地建物取引業法9条)より、8条2号~6号には、政令で定める使用人の本籍地の変更について、届出義務は、規定されていません。

1 宅地建物取引業者個人A (甲県知事免許) が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日(第一号の場合にあつては、その事実を知つた日)から三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
一  宅地建物取引業者が死亡した場合 その相続人(宅地建物取引業法11条1項1号)より、死亡を知ったときからである。

選択が必要

4 宅地建物取引業社D社 (丙県知事免許) の監査役の氏名について変更があった場合、D社は、30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名(宅地建物取引業法8条2項3号)及び(同法9条)より

3 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行わなければならない。

解説:○・・・ 法第三条第三項 の規定により同項 の免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の九十日前から三十日前までの間に免許申請書を提出しなければならない。 (宅地建物取引業法施行規則3条)より

Question

【問33】宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) の取扱主任者は、専任の取扱主任者であるBのみである。次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

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3 A社の専任の取引主任者がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。

解説:×・・・前号の事務所ごとに置かれる第十五条第一項(専任の取引主任者)に規定する者の氏名(宅地建物取引業法8条2項6号)にあてはまり、30日以内に変更の届出をしなければなりません。

2 A社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Bは宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。

解説:○・・・免許換えが行われると免許番号も変更になるので、(宅建建物取引業法8条2項1号)にあてはまるので、変更の登録を申請する必要があります。

選択が必要

4 A社には専任の取引主任者Bしかいないため、別の宅地建物取引業者D社が売主となる50戸のマンション分譲の代理に係る業務を、A社とD社が共同で設置する案内所で行うことはできない。

解説:×・・・50戸のマンション分譲の代理で複数の宅建業者が共同で案内所を設置する場合、1人の専任の取引主任者を置くことにより業務実施できます。

1 A社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、A社は甲県知事に対して宅地建物取引業者名簿の変更の届出が必要であるが、Bは宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。

解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿に、国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を、都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない。 (宅地建物取引業法8条2項)より、
次にあげる事項とは、「商号又は名称(宅地建物取引業法8条2項2号)」となり、有限会社から株式会社に変更を行うことは、商号の変更にあたります。

Question

【問34】宅地建物取引主任者資格試験以下 (この問において「登録」という。) 及び宅地建物取引主任者証 (以下この問において「取引主任者証」という。) に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 取引主任者Cが、宅地建物取引業者D社を退職し、宅地建物取引業者E社に就職したが、CはD社及びE社においても専任の取引主任者ではないので、宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録は申請しなくてもよい。

解説:×・・・第十八条第一項(取引主任者)の登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。 (宅地建物取引業法20条)より

4 取引主任者Gは、取引主任者証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に取引主任者証の交付を受けた。その2週間の間にGに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者H社は業務停止処分を受けることがある。

解説:○・・・取引主任者を保持していない場合は、重要事項の説明は、してはならないし、それを行わせた業者は、業務停止処分を受けることがある。ちなみに重要事項の説明義務は、業者にあります。

選択が必要

3 Fは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、登録が消除された。Fは、登録が消除された日から5年を経過せずに新たに登録を受けることができる。

解説:×・・・第六十八条の二第一項第二号から第四号(登録の消除)まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当するとして登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者(登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。)で当該登録が消除された日から五年を経過しないもの (宅地建物取引業法18条1項7号)より

1 取引主任者A (甲県知事登録) が、宅地建物取引業者B社 (乙県知事免許) に従事した場合、Aは乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転を申請しなければならない。

解説:×・・・第十八条第一項(取引主任者)の登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。(宅地建物取引業法19条の2)より、登録の移転の申請は、義務ではなく、任意である。

Question

【問35】宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が本店と2つの支店を有する場合、Aの営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 Aは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通を受け、その不足額を供託したときは、2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、前条第一項の権利を有する者がその権利を実行したため、営業保証金が第二十五条第二項の政令で定める額に不足することとなつたときは、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内にその不足額を供託しなければならない。 (宅地建物取引業法28条1項)より、
法第二十八条第一項 の省令で定める日は、宅地建物取引業者が前条の規定により通知書の送付を受けた日とする。(宅地建物取引業者営業保証金規則4条)より

選択が必要

1 Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(宅地建物取引業法25条4項)より
宅地建物取引業者は、前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。(宅地建物取引業法25条5項)より

3 Aが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。

解説:×・・・営業保証金の取戻しをしようとする者が第一項又は前項の規定により公告をしたときは、遅滞なく、その旨を第一項第三号又は前項第三号に規定する国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (宅地建物取引業者営業保証金規則8条3項)より

2 Aが2つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。

解説:×・・・
1 第三条第二項の有効期間(同条第四項に規定する場合にあつては、同項の規定によりなお効力を有することとされる期間を含む。第七十六条において同じ。)が満了したとき、第十一条第二項の規定により免許が効力を失つたとき、同条第一項第一号若しくは第二号に該当することとなつたとき、又は第二十五条第七項、第六十六条若しくは第六十七条第一項の規定により免許を取り消されたときは、宅地建物取引業者であつた者又はその承継人(第七十六条の規定により宅地建物取引業者とみなされる者を除く。)は、当該宅地建物取引業者であつた者が供託した営業保証金を取り戻すことができる。宅地建物取引業者が一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金の額が第二十五条第二項の政令で定める額を超えることとなつたときは、その超過額について、宅地建物取引業者が前条第一項の規定により供託した場合においては、移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金についても、また同様とする。
2 前項の営業保証金の取りもどし(前条第一項の規定により供託した場合における移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金の取りもどしを除く。)は、当該営業保証金につき第二十七条第一項の権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかつた場合でなければ、これをすることができない。ただし、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から十年を経過したときは、この限りでない。(宅地建物取引業法30条1項2項)より

Question

【問36】宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、誤っているものはどれか。

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3 Aは、土地付建物の売買価格について、建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。) を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。

解説:○・・・事業者(第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。)は、不特定かつ多数の者に課税資産の譲渡等(第七条第一項、第八条第一項その他の法律又は条約の規定により消費税が免除されるものを除く。(以下この条において同じ。)を行う場合(専ら他の事業者に課税資産の譲渡等を行う場合を除く。)において、あらかじめ課税資産の譲渡等に係る資産又は役務の価格を表示するときは、当該資産又は役務に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を含めた価格を表示しなければならない。(消費税法63条2項)

1 Aは、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可、建築基準法 (昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項 の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 (宅地建物取引業法33条1項)より

2 Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(次項において「取引態様の別」という。)を明示しなければならない。 (宅地建物取引業法34条1項)より

選択が必要

4 Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Aは業務停止処分を受けることがある。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。 (宅地建物取引業法65条2項)より、解説の「次の各号」に虚偽広告もあてはまります。

Question

【問37】宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。

解説:×・・・
1 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。(宅地建物取引業法38条1項、2項)より

1 売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。

解説:×・・・当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額 (宅地建物取引業法施行規則16条の2 1項6号)より

3 売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。

解説:○・・・当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨(宅地建物取引業法施行規則16条の4の3 5号)より

選択が必要

2 売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。

解説:×・・・当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (平成十二年法律第五十七号)第六条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 (宅地建物取引業法施行規則16条の4の3 2号)より、(なお、建物の貸借の媒介・代理では説明義務はありません。)

Question

【問38】宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 自ら売主として、マンション (建築工事完了前) の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。

解説:×・・・ 法第三十五条第一項第五号 に規定する国土交通省令で定める事項は、宅地の場合にあつては宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員、建物の場合にあつては建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造とする。(宅地建物取引業法 施行規則16条)

4 自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。

解説:×・・・管理組合の総会の議決権について、説明する規定はありません。

3 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。

解説:×・・・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 (宅地建物取引業法35条1項9号)より、損害賠償額の予定は、説明しなくてはなりません。また、瑕疵担保責任の特約については、説明しなくてもよい。

2 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。

解説:○・・・法第三十五条第一項第十四号 の国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号及び第二号に掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第五号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号、第二号及び第七号から第十二号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第四号まで及び第六号から第十一号までに掲げるものとする。( 宅地建物取引業法 施行規則16条の4の3)
台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況(宅地建物取引業法 施行規則16条の4の3 6号)

選択が必要
Question

【問39】宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。 (宅地建物取引業法34条の2 2項)

2 媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。

解説:×・・・
3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
4 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる(宅地建物取引業法34条の2 3項4項)

1 AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。

解説:○・・・法第三十四条の二第一項第七号 に規定する国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。(宅地建物取引業法施行規則15条の7)
4 当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別 (宅地建物取引業法施行規則15条の7 4号)

選択が必要

4 媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。

解説:×・・・
8 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上)報告しなければならない。
9 第三項から第六項まで及び前項の規定に反する特約は、無効とする。(宅地建物取引業法34条の2 8項、9項)より、5日に1回を報告することは、2週間に1回の範囲にあるので、無効ではない。

Question

【問40】宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) に関する次の規定のうち、宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合に適用されるものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 法第41条に基づく手付金等の保全措置

3 法第39条に基づく手付の額の制限

2 法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限

1 法第35条に基づく重要事項の説明

解説:・・・第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。(宅地建物取引業法78条2項)
よって、正解は、選択肢1の法第35条である。
・自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限・・・33条の2
・事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等・・・37条の2
・損害賠償額の予定等の制限・・・38条
・手附の額の制限等・・・39条
・瑕疵担保責任についての特約の制限・・・40条
・手付金等の保全・・・41条
・宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限・・・42条
・所有権留保等の禁止・・・43条

選択が必要
Question

【問41】宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) が売主B (消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額 (消費税額及び地方消費税額を含む。) は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,100万円 (消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を含む。) とする。

Your answer選択フィードバック正解

2 1,590,000円

1 1,560,000円

3 1,638,000円

解説:・・・
消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を控除する。
 5100万円-100万円=5,000万円
報酬額の計算をする。
 取引価格が400万円を超えるので「代金の3%+6万円」となる。
 5000万円×0.03+6万円=156万円
課税事業者なので、
 156万円×1.05=1,638,000円
以上より、正解は、選択肢3です。

選択が必要

4 1,669,500円

Question

【問42】売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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4 Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Bは当該契約の解除を行うことができる。

解説:×・・・当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの(宅地建物取引業法施行規則16条の5 1項1号ハ)より

1 Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日いだとされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。

解説:×・・・地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
1 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。(宅地建物取引業法37条の2 1項1号)より、(8日間)これより不利な特約は、無効です。

3 Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。

解説:×・・・書式等は、規定されていません。

2 AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能である。

解説:○・・・選択肢1の解説より、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができます。よって、口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能です。

選択が必要
Question

【問43】宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が甲県に建築した一棟100戸建てのマンションを、宅地建物取引業者B (国土交通大臣免許) に販売代理を依頼し、Bが当該マンションの隣地 (甲県内) に案内所を設置して契約を締結する場合、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 A及びBはその案内所について、それぞれの法第50条第1項に規定する標識に専任の取引主任者の氏名を記載しなければならない。

解説:×・・・他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所 (宅地建物取引業法施行規則19条1項4号)より、Bが案内所の標識を掲げる必要があり、専任の取引主任者の氏名を記載する必要があります。

1 A及びBは当該マンションの所在する場所について、法第50条第1項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない。

解説:×・・・ 宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。 (宅地建物取引業法50条1項)
宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所(宅地建物取引業法施行規則19条1項2号)より、Aが法第50条第1項に規定する標識を掲示する必要があります。

3 Bはその案内所に、業務に従事する者5人につき、専任の取引主任者を1人置かなければならない。

解説:×・・・案内所においては、専任の取引主任者を1名以上の設置です。

4 Bは法第50条第2項に定める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始する10日前までにしなければならない。

解説:○・・・法第五十条第二項の規定による届出をしようとする者は、その業務を開始する日の十日前までに、別記様式第十二号による届出書を提出しなければならない。 (宅地建物取引業施行規則19条3項)より

選択が必要
Question

【問44】宅地建物取引業者A社の行う業務について、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 A社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。

解説:○・・・
3 宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。 (宅地建物取引業法48条3項4項)

1 A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号の一に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。 (宅地建物取引業法41条1項)
 法第四十一条第一項 ただし書及び第四十一条の二第一項 ただし書の政令で定める額は、千万円とする。 (宅地建物取引業法施行令3条の2)より、本肢の1/10以下は間違いです。

選択が必要

2 A社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。

解説:○・・・宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。 (宅地建物取引業法47条の2 3項)
法第四十七条の二第三項 の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一  宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。(宅地建物取引業法16条の121号イ)

4 A社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるA社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またA社に対しても罰金刑が科されることがある。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1  宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの(宅地建物取引業法47条1号)
第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。(宅地建物取引業法80条)
法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し、次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に対して各本条の罰金刑を科する。
1 第七十九条又は第七十九条の二 一億円以下の罰金刑
2 第八十条又は第八十一条から第八十三条まで(同条第一項第三号を除く。) 各本条の罰金刑(宅地建物取引業法84条)

Question

【問45】宅地建物取引業者A社に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。

解説:○・・・前項の宅地建物取引業者(専任媒介)は、第五項(指定流通機構)の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない(宅地建物取引業法34条の2 7項)
当該通知を怠ると指示処分を受けることがある。(宅地建物取引業法65条)

2 A社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、A社の従業者 a についても、a が専任の取引主任者であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。 (宅地建物取引業法45条)
宅地建物取引業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業者の使用人その他の従業者でなくなつた後であつても、また同様とする。(宅地建物取引業法75条の2)

4 A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。 (宅地建物取引業法49条)

3 A社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領することができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。 (宅地建物取引業法39条1項)より

選択が必要
Question

【問46】住宅金融公庫に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 住宅金融公庫は、金融機関による住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けを支援するため、当該貸付けに係る貸付債権について、金融機関から買い取ることができる。

3 住宅金融公庫の業務を受託している金融機関の職員は、当該受託業務について、刑法上の責任を問われることがある。

4 住宅金融公庫は、自ら居住するために住宅を建設しようとする者に対し、土地の取得に必要な資金のみの貸付けを行うことができる。

選択が必要

2 災害復興住宅を建設又は購入するための住宅金融公庫の貸付を申し込むことができる期間は、災害発生の日から2年以内である。

Question

【問47】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。 )の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2  新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅から半径1 km 以内に所在する小・中学校及び市役所については、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小・中学校、市役所近し」と表示することができる。

解説:×・・・物件の所在地から駅その他の施設までの距離について、実際のものよりも短いと誤認されるおそれのある表示(不動産の表示に関する公正競争規約23条6号)
学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設は、次に掲げるところにより表示すること。
ア 現に利用できるものを表示すること。
イ 物件までの道路距離を明示すること。
ウ その施設の名称を表示すること。ただし、公立学校及び官公署の場合は、パンフレットを除き、省略することができる。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則11条29号)

3 土地の有効な利用が著しく阻害される傾斜地を踏む宅地の販売広告を行う場合は、土地面積に占める傾斜地の割合にかかわらず、傾斜地を含む旨及びその面積を明瞭に表示しなければならない。

解説:○・・・傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30パーセント以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く。)又は傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く。)は、その旨及びその面積を明示すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則9条10号)

選択が必要

1 新聞で建売住宅の販売広告を行ったが、当該広告に関する一般消費者からの問合せが1件もなかった場合には、当該広告は、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象となる「表示」には該当しない。

解説:×・・・この法律で「表示」とは、顧客を誘引するための手段として、事業者が自己の供給する商品又は役務の内容又は取引条件その他これらの取引に関する事項について行なう広告その他の表示であつて、公正取引委員会が指定するものをいう。(不当景品類及び不当表示防止法2条2項)より、「顧客を誘引するための手段」と規定されているため、広告を行った時点で規制対象となります。

4 新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に掲載するに当たり、実際には工場が所在する箇所に公園を記載するなど、周囲の状況について現況に反する表示を行う場合は、「周囲の状況はイメージであって、実際の状況とは異なる」旨を表示しなければならない。

解説:×・・・物件の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示(不動産の表示に関する公正競争規約23条41号)
モデル・ルーム又は写真、コンピュータグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示(不動産の表示に関する公正競争規約23条42号)に上記2点(41号、42号)の規定は、表示してはなりません。

Question

【問48】宅地建物の統計に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 平成15年版土地白書(平成15年7月公表)によれば、平成13年の全国の土地取引の面積規模別件数の割合は、300平方メートル未満が全体の約7割を占めている。

選択が必要

2.平成14年度法人企業統計(財務省)によれば、平成14年度の不動産業の売上高は、約33 5兆円で、4年連続で減少している。

4 平成16年地価公示(平成16年3月公表)によれば、東京都区部を中心として地価の下げ止まりの傾向がみられるものの、他の圏域に関しては、その傾向は全くみられない。

3.住宅着工統計(国土交通省)によれば、平成15年の新設住宅の着工床面積は、前年比約0 7%増で、3年連続の増加となった。

Question

【問49】鉄筋コンクリート造の建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、コンクリートが自重及び工事の施行中の荷重によって著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度になるまでは、取り外してはならない。

解説:○・・・構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、コンクリートが自重及び工事の施工中の荷重によつて著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度になるまでは、取りはずしてはならない。 (建築基準法施行令76条1項)

3 原則として、鉄筋コンクリート造の柱については、主筋は4本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければならない。

解説:○・・・構造耐力上主要な部分である柱は、次に定める構造としなければならない。
1、主筋は、四本以上とすること。(建築基準法施行令77条1項1号)

1 原則として、鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、コンクリートから抜け出ないように定着しなければならない。

解説:○・・・鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、コンクリートから抜け出ないように定着しなければならない。(建築基準法施行令73条1項)

4 鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、耐力壁にあっては3cm以上としなければならないが、耐久性上必要な措置をした場合には、2cm以上とすることができる。

解説:×・・・耐力壁、柱又ははりにあつては三センチメートル以上(建築基準法施行令79条1項)
前項の規定は、水 、空気、酸又は塩による鉄筋の腐食を防止し、かつ、鉄筋とコンクリートとを有効に付着させることにより、同項に規定するかぶり厚さとした場合と同等以上の耐久性及び強度を有するものとして、国土交通大臣が定めた構造方法を用いる部材及び国土交通大臣の認定を受けた部材については、適用しない。 (建築基準法施行令79条2項)より、耐久性上必要な措置をしただけでは、緩和されない。

選択が必要
Question

【問50】土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 旧河道は軟弱で水はけの悪い土が堆積していることが多く、宅地として選定する場合は注意を要する。

解説:○・・・旧河道は、昔の河川の跡地です。よって、水はけの悪い土が堆積していることが多い。

2 切土斜面は、掘削後時間とともに安定化が進むので、切土掘削直後の斜面安定が確認できれば以後は安心である。

解説:×・・・切土斜面は、採削後時間とともに安定化が進むとは、限りません。

選択が必要

4 台地は、一般に水はけがよく地盤が安定しているので宅地に適する。

解説:○・・・台地は、一般的に水はけがよく地盤が安定している。

3 建物の基礎の支持力は、粘土地盤よりも砂礫地盤の方が発揮されやすい。

解説:○・・・建物の基礎の支持力は、粘土地盤は比較的柔らかいために砂礫地盤の方がよい。

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