２　当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨

１　賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨

１　一つ

ア　解説：×・・・追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。（民法116条より）
イ　解説：○・・・第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。（民法109条より）
前条本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。（民法110条より）
ウ　解説：○・・・代理人は、行為能力者であることを要しない。（民法102条より）
代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
一 　本人の死亡
二 　代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。（民法111条1項より）
エ　解説：×・・・意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。（民法101条1項より）

４　四つ

２　所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する。

×・・・債権又は所有権以外の財産権は、二十年間行使しないときは、消滅する。（民法167条2項より）所有権は、時効により、消滅しない。

４　20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する。

×・・・二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。（民法162条より）所有の意思をもっている必要があり、占有取得の原因が賃貸借（賃借人）の場合は、所有の意思ないことになる。

４　抵当権の場合には、ＢはＣに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Ｂは根抵当権の順位を譲渡することができない。

○・・・元本の確定前においては、根抵当権者は、第三百七十六条第一項（抵当権の処分）の規定による根抵当権の処分をすることができない。ただし、その根抵当権を他の債権の担保とすることを妨げない。（民法398条の11　1項より）

３　Ｂが抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することができるが、Ｂが根抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することはできない。

×・・・債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又はその行方が知れないときは、この限りでない。（民法452条より）債務者の関係は、催告の抗弁権があるが、抵当権も根抵当権も催告の抗弁がない。

２　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

誤り。判決文は、「債務者」に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかな場合」としているのであり、「債権者」ではない。

４　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。

誤り。判決文は、債権者がいかなるときも無効の主張が許されないとはしていない。

２　Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。

正しく正解。請負人の義務違反により、建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、その瑕疵により損害を被ったものは、請負人に対し不法行為責任に基づく損害賠償を請求することができる（民法709条）。

３　ＣがＢに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが瑕疵の存在に気付いてから１年以内である。

誤り。不法行為に基づく損害賠償請求権は、被害者が損害及び加害者を知ったときから３年で時効にかかる（民法724条）。従って１年以内に請求しなければならないわけではない。

４　ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

誤り。建物の賃料は、特約がない場合には、毎月末に支払わなければならないが、翌月分を支払わなければならないわけではない（民法614条）。

２　Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の排除を求めることができる。

正しく正解。借地人は、借地を不法占拠している者に対して、土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使して、妨害排除を求めることができ（判例）また、自己の賃借権に基づき妨害排除を求めることもできる（判例）。

３　不法占拠により日々発生する損害については、加害行為が終わった時から一括して消滅時効が進行し、日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行することはない。

誤り。不法占拠により日々発生する損害については、日々発生する損害につき被害者がその各々を知った時から別個に時効が進行する（判例）のであって、加害行為が終わった時から一括して進行するわけではない。

２　不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。

誤り。不法行為による損害賠償請求権の債務不履行に基づく遅延損害金債権も、１と同様に、３年で時効消滅する（判例）。

４　成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。

正しく正解。成年後見人は裁判所が選任する者であるが（民法８条）、未成年後見人は、裁判所が選任する場合のほか（民法840条）、未成年者に対して最後に親権を行う者が遺言で未成年後見人を指定する場合もある（民法839条）。

１　成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。

誤り。成年被後見人の法律行為は、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除き、成年後見人は取り消すことができる（民法９条、120条１項）。

１　Ｅが２分の１、Ｂが６分の１、Ｆが９分の１、Ｇが９分の１、Ｈが９分の１である。

Ａには子が無く、また両親も死亡しており、妻もいないので（内縁の妻Ｅは相続人にならない）、相続人は、本来、兄弟であるＢ、Ｃ、Ｄである（民法889条１項）。また、Ｂは父のみを同じくするので、Ｂの相続分はＣやＤの２分の１となる。従って、ＣＤが存命であれば、それぞれの相続分は、Ｂ５分の１、Ｃ、Ｄは各５分の２となる（民法900条４号）。しかしＣ、Ｄは先に死亡しているので、Ｆ、ＧがＣを代襲して相続人となり、また、ＨがＤを代襲して相続人になる（民法887条２項、889条２項）。したがって、Ｆ，Ｇの相続分は各５分の１となり、Ｈの相続分は５分の２となる。よって、③が正解となる。

２　Ｂが３分の１、Ｆが９分の２、Ｇが９分の２、Ｈが９分の２である。

４　賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

誤り。ケース①は、解約する権利の留保があれば賃借人の側からの中途解約は可能だが、本肢では留保がない。中途解約には当事者の合意が必要で、当事者の一方の申入れによる中途解約はできない。また、ケース②の場合でも、民法上は解約する権利の留保があるときは各当事者はいつでも解約申入れができるが、留保がないのだから一方的な解約申入れはできない。

３　期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。

正しく正解。ケース①は、期間の定めのない借地契約の期間は30年に法定され、当事者の合意がなければ契約は終了しない。ケース②は、当事者が期間を定めなければ、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができ、土地の賃貸借は解約申入れの日から1年の経過で終了。

３　定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。

誤りで正解。定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期建物賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、その旨を記載した契約書とは別の書面を交付して説明しなければならない（判例）。契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りるわけではない。

１　定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。

正しい。定期建物賃貸借を締結する場合には、公正証書等の書面によらなければならない（借地借家法38条）。書面であれば、公正証書でなくてもよいことに注意。

２　専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。

正しい。区分法35条２項に定めているとおりである。

１　区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。

誤りで正解。区分所有者の団体は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることにより法人となるのであって（区分法47条１項）、区分所有者の数が30人以上のものに限られるわけではない。

３　信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。

正しい。不動産登記法98条１項に定めるとおりである。

１　表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

誤りで正解。表示に関する登記を申請する場合には、登記原因を証する情報を提供する必要はない（不動産登記法61条参照）。

３　準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。

誤りで正解。準都市計画区域においては、用途地域が定められている土地の区域であっても、市街地開発事業を定めることができない。

４　高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。

正しい。高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域で、都市計画において建築物の容積率が10分の40または10分の50と定められたものの内において定めることができる。

１　ア、イ

ア．協議する必要がある。市街化調整区域で、病院の建設目的で行われる開発行為は開発面積に係らず開発許可を受けなければならない。ただし、国が行う開発行為については、当該国の機関と都道府県知事との協議が成立することによって開発許可があったものとみなされる。
イ．開発許可を受けなければならない。市街化区域では、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築目的の開発行為であっても、開発面積が 1,000 ㎡以上であれば、開発許可を受けなければならない。
ウ．開発許可を受ける必要はない。公民館の用に供する建築物の建築目的の開発行為は、区域及び開発面積に係らず開発許可を受ける必要がない。公民館は、適切かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない公益上必要な建築物とされており、その建築目的の開発行為については、開発許可は不要とされている。
したがって、協議する必要があるものはアとイであり、正解は①である。

４　ア、イ、ウ

１　住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して７分の１以上としなければならない。

正しく正解。住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床積に対して７分の１以上としなければならない。

４　準防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。

誤り。準防火地域にはこのような規定はない。ただし、防火地域内の看板、広告塔、装飾塔等の工作物で建築物の屋上に設けるもの又は高さ３ｍ(工作物自体の高さ)を超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。

１　店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない。

正しい。店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が 10,000 ㎡を超えるものは、原則として近隣商業地域、商業地域、準工業地域以外の用途地域では建築することができない。

３　特別用途地区内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。

正しい。特別用途地域内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、建築基準法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。

３　土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。

正しい。土地の占有者又は所有者は、都道府県知事等が宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立ち入りを拒み、又は妨げてはならない。

１　宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。

正しい。宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地するため又は宅地において行う土地の形質の変更で一定のものをいう。宅地を宅地以外の土地にするために行うものは宅地造成に該当しない。したがって、都道府県知事の許可を受ける必要がない。

４　土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。

正しく正解。土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属する。

１　施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。

誤り。施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。この場合、清算金を交付することになる。補償をするわけではない。

１　農地について法第３条第１項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。

誤り。農地法３条第１項の許可があったときは所有権を移転する旨の停止条件付き売買契約を締結し、仮登記の申請をする場合は、農業委員会に届出をする必要はない。

３　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。

正しく正解。農地に抵当権を設定する場合、農地法第３条１項の許可を受ける必要はない。抵当権には使用収益権がないので、その設定、移転は３条の権利移動に該当しないからである。

４　都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、公園管理者の許可を受けなければならない。

誤りで正解。都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

３　海岸法によれば、海岸保全区域内において土地の掘削、盛土又は切土を行おうとする者は、一定の場合を除き、海岸管理者の許可を受けなければならない。

正しい。海岸法によれば、海岸保全区域内において土地の掘削、盛土又は切土を行おうとする者は、一定の場合を除き、海岸管理者の許可を受けなければならない。

２　この税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記にも適用される。

誤り。住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、個人が取得し当該個人の居住の用に供することが要件とされている。したがって、個人が自己の経営する従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記には適用されない。

１　この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。

誤り。住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、その住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記には適用されない。

２　共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えなければ不動産取得税が課されない。

正しく正解。共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有に係る持分の割合を超えなければ不動産取得税は課されない。

４　相続による不動産の取得については、不動産取得税が課される。

誤り。相続による不動産の取得は、形式的移転として不動産取得税は課されない。

４　不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。

誤り。不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の額を勘案してこれを行なわなければならない。近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とするわけではない。

１　土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。

正しく正解。土地鑑定委員会は、すみやかに標準地の単位面積当たりの価格を官報で公示しなければならない。標準地の価格の総額を公示する必要はない。

３　三つ

２　二つ

２　国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。

正しく正解。国土交通大臣又は都道府県知事は、免許の更新についても条件を付すことができる。

１　契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。

誤り。契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であれば、商業登記簿に登載されていない事務所であっても、宅地建物取引業法第３条第１項に規定する事務所に該当する。

４　Ａは、Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の取引主任者を設置すれば、Ｃは専任の取引主任者を設置する必要はない。

正しい。案内所においては、少なくとも１人以上の専任の宅地建物取引士を置けばよく、宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者Ｃの設置した案内所において宅地建物取引業者Ｃと共同して契約を締結する業務を行うこととなった場合、宅地建物取引業者Ａが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、宅地建物取引業者Ｃは専任の宅地建物取引士を設置する必要がない。

３　Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならない。

誤りで正解。宅地建物取引業者Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数に関係なく、少なくとも１人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

３　宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

誤り。宅地建物取引業者は、事業の開始後、新たに従たる事務所を設置したときは、主たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、免許を受けた交通大臣又は都道府県知事にその旨を届け出なければならない。

１　新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。

誤り。新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けた後に営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

１　Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。

誤り。新築分嬢マンションを建築工事完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前においては、当該マンションの売買契約を締結することも当該販売に関する広告もすることもできない。

４　Ａは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない

誤り。一団の宅地の販売について、数回に分け広告をするときは、その都度、取引態様の別を明示しなければならない。

４　なし

３　三つ

２　二つ

１　一つ

ア．誤り。専任媒介契約を締結した場合、たとえ依頼者から「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」という申出があっても、指定流通機構に登録しないと宅地建物取引法違反となる。
イ．誤り。媒介契約の規制は業者間取引にも適用される。依頼者が宅地建物取引業者であるときであっても、媒介契書面の交付を省略することはできない。
ウ．誤り。専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新することができる。自動的に更新されることはない。
エ．正しい。一般媒介契約(明示義務があるもの)を締結した場合、宅地建物取引業者は依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書面に記載しなければならない。
したがって、ア、イ、ウが誤りであり、正解は③である。

４　Ａは、宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。

違反しない。宅地建物について買主への所有権移転登記が完了したときは、手付金等の保全措置を講じる必要はない。

１　Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。

違反しない。手付金等の保全措置に関する規定は業者間取引に適用されない。

４　区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

正しく正解。区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

２　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。

誤り。建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があり、また、津波災害警戒区域に位置しているときはその旨を説明しなければならない。

２　宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。

正しい。登記された抵当権は、たとえ抹梢される予定であっても説明しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。

正しい。割賦販売の場合は、現金販売価格、割賦販売価格及び宅地建物の引渡しまでに支払う金銭の額・賦払金の額・その支払いの時期や方法について説明しなければならない。

１　重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、取引主任者ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。

違反する。重要事項の説明は、たとえ代表取締役であっても宅地建物取引士以外の者が行うことはできない。

３　この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある取引主任者欄を訂正の上、取引主任者である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引主任者証をお見せします。

違反せず正解。重要事項の説明は、宅地建物取引士であれば宅地建物取引士証を提示して物件の担当者以外の宅地建物取引士が行ってもよい。

１　一つ

ア．誤り。依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合、たとえその広告が貸借契約の成立に寄与したとしても、報酬とは別にその広告料に相当する額を請求できない。
イ．誤り。１つの取引に複数の宅地建物取引業者が介在する場合でも、１つの取引に係る報酬の限度額は同じである。本肢の場合、宅地建物取引業者Ａが、4,000 万円×0.03＋６万円＝126万円、126万円×２×1.08（消費税)＝272万1,600円を受領した場合、宅地建物取引業者Ｂは
報酬を受領することができない。
ウ．誤り。居住用建物の貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ても、それぞれから借賃の 1.08 カ月分の報酬を受けることはできない。貸主及び借主からそれぞれ報酬を受ける場合、１カ月分の0.54倍となる。
したがって、ア、イ、ウすべて誤りであり、正解は④である。

２　二つ

４　Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

正しく正解。クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間とする特約は有効である。買主Ｂは契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

１　Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。

誤り。買主が物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフによる契約の解除ができない。宅地建物取引業者Ａは契約の解除を拒むことができる。

３　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。

正しく正解。宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。

１　還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。

誤り。還付充当金の未納により宅地建物取引業保証協会の社員としての地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならない。その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復するといった規定はない。

１　一つ

ア．正しい。瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置について37条書面に記載しなければならない。
イ．誤り。宅地建物取引業者は、37 条書面を交付するにあたり、宅地建物取引士にその書面に記名押印させなければならないが、その内容を説明させる必要はない。
ウ．正しい。宅地建物の引渡しの時期は、37 条書面の必要的記載事項であり、業者間取引であっても記載しなければならない。
エ．正しい。宅地建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を 37条書面に記載しなければならない。
したがって、ア、ウ、エが正しく、正解は③である。

２　二つ

２　宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。

誤り。宅地建物取引業者が、その従業員に宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合に、別の従業者に再度同じ相手方に勧誘を行わせることは契約締結等の不当勧誘等に該当し、宅地建物取引業法に違反する。

１　宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。

正しく正解。専任の宅地建物取引士を置くべき案内所に該当しない場合は、その案内所にはクーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。

１　ア、イ

ア．誤り。宅地建物取引業者Ａが売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業者Ｂだけでなく、宅地建物取引業者Ａも37条書面を作成し、宅地建物取引士に記名押印させて買主に交付しなければならない。
イ．誤り。宅地建物取引業者Ａがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合でも、37 条書面には、宅地建物取引士に記名押印をさせなければならない。
ウ．正しい。解除に関する定めがあるときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
したがって、アとイが誤りで、正解は①である。

３　イ、ウ

１　Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。

違反する。手付を複数回に分けて契約を誘引する行為は手付貸与の禁止に該当し、宅地建物取引業法の規定に違反する。

４　Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。

違反する。将来の利益に関する断定的判断を提供する行為は宅地建物取引業法の規定に違反する。

１　一つ

ア．正しい。甲県知事免許を受けている宅地建物取引業者が乙県内で誇大広告を行った場合、乙県知事から業務停止処分を受けることがある。
イ．正しい。甲県知事免許を受けている宅地建物取引業者が乙県内で宅地建物取引業法に違反した場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。
ウ．正しい。甲県知事免許を受けている宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事がその旨を公告し、その日から 30 日以内に当該宅地建物取引業者から申出がなければ、甲県知事は免許を取り消すことができる。
エ．誤り。国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者が甲県知事から業務停止処分を受けた場合、当該宅地建物取引業者が当該処分に違反したときは、国土交通大臣は免許を取り消さなければならない。
したがって、誤っているはエのみであり、正解は①である。

４　なし

１　機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

正しい。機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

２　機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権について譲受けの対象としている。

誤りで正解。機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の改良に必要な資金の貸付に係る貸付債権について譲受けの対象としていない。

１　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

誤り。基準日から起算して 50 日を経過した日以後ではなく、基準日の「翌日」から起算して 50日を経過した日以後において、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

３　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。

誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の売主が保険料を支払うことを約し、住宅販売瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。

１　建築基準法第28条（居室の採光及び換気）の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として表示できる。

誤り。建築基準法第 28 条の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなければ、居室として利用できる程度の広さがあっても、「納戸」等と表示しなければならず、居室と表示してはならない。

３　私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する際、私道負担の面積が全体の５％以下であれば、私道負担部分がある旨を表示すれば足り、その面積までは表示する必要はない。

誤り。私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する場合、私道負担の面積が全体の５％以下であっても、私道負担部分がある旨及びその面積を表示しなければならない。

４　平成26年地価公示（平成26年３月公表）によれば、平成25年の１年間の地価変動率は、全国平均で見ると全ての用途で前年に引き続き下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。

誤り。平成26年地価公示(平成26年３月公表)によれば、平成25年の１年間の地価変動率は、全国平均で見ると、商業地を含めてすべての用途で前年に引き続き下落した。

２　建築着工統計（平成26年１月公表）によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加したが、貸家は３年ぶりに減少した。

誤り。建築着工統計(平成26年１月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加し、貸家も増加した。

４　台地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、安全である。

最も不適当で正解。台地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、安全ではない。

３　沿岸地域は、津波や高潮などの被害を受けやすく、宅地の標高や避難経路を把握しておくことが必要である。

適当である。沿岸地域は、津波や高潮などの被害を受けやすく、宅地の標高や避難経路を把握しておく必要がある。

１　鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食に関係する。

適当である。鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、雨水の浸入による鉄筋の腐食を生じさせる要因となる。

２　モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。

最も不適当で正解。モルタルとは、セメントと砂を水で練ったものをいう。