平成25年度

Question

【問 1】 次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

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4 多数の相手方との契約の締結を予定してあらかじめ準備される契約条項の総体であって、それらの契約の内容を画一的に定めることを目的とするものを約款と定義する旨

解説:規定されていない。・・・約款に関する定義は、民法にはない。

1 意思表示に法律行為の要素の錯誤があった場合は、表意者は、その意思表示を取り消すことができる旨

解説:規定されていない。・・・意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。(民法95条より)「取り消し」ではなく「無効」となる。

3 売買契約の目的物に隠れた瑕疵(かし)がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨

解説:規定されていない。・・・売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。(民法570条より)
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。(民法566条1項より)減額請求ではない。

2 贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵(かし)又は不存在を知りながら受贈者に告げなかった場合は、その物又は権利の瑕疵(かし)又は不存在の責任を負う旨

解説:規定されている。・・・贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵又は不存在について、その責任を負わない。ただし、贈与者がその瑕疵又は不存在を知りながら受贈者に告げなかったときは、この限りでない。(民法551条1項より)

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Question

【問 2】 未成年者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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1 父母とまだ意思疎通することができない乳児は、不動産を所有することができない。

解説:×・・・私権の享有は、出生に始まる。(民法3条1項より)よって、乳児は、不動産を所有することができます。

2 営業を許可された未成年者が、その営業のための商品を仕入れる売買契約を有効に締結するには、父母双方がいる場合、父母のどちらか一方の同意が必要である。

解説:×・・・一種又は数種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する。(民法6条1項より)

3 男は18歳に、女は16歳になれば婚姻することができるが、父母双方がいる場合には、必ず父母双方の同意が必要である。

解説:×・・・未成年の子が婚姻をするには、父母の同意を得なければならない。父母の一方が同意しないときは、他の一方の同意だけで足りる。父母の一方が知れないとき、死亡したとき、又はその意思を表示することができないときも、同様とする。(民法737条1項2項より)

4 Aが死亡し、Aの妻Bと嫡出でない未成年の子CとDが相続人となった場合に、CとDの親権者である母EがCとDを代理してBとの間で遺産分割協議を行っても、有効な追認がない限り無効である。

解説:○・・・親権を行う者が数人の子に対して親権を行う場合において、その一人と他の子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その一方のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。(民法826条2項より)また、利益が相反する行為とは、Cに100万円 Dに0円の場合を言います。そうなるとDに不利なため、追認が必要です。

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Question

【問 3】 甲土地の所有者Aが、他人が所有している土地を通行することに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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3 甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Aは当該土地を通行することができる。

解説:○・・・賃貸借契約を締結したのであれば、当該土地を通行することは、特に問題なく通行できます。

1 甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、Aは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。

解説:○・・・他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。(民法210条1項より)
前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。(民法211条1項より)自由に選んで通行できるわけではない。

4 甲土地の隣接地の所有者が自らが使用するために当該隣接地内に通路を開設し、Aもその通路を利用し続けると、甲土地が公道に通じていない場合には、Aは隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することがある。

解説:×・・・地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。(民法283条より)しかしながら、本肢は、時効取得者が通路を開設する必要がある。(判例より)

選択が必要

2 甲土地が共有物分割によって公道に通じなくなった場合、Aは、公道に出るために、通行のための償金を支払うことなく、他の分割者の土地を通行することができる。

解説:○・・・分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。(民法213条より)

Question

【問 4】 留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。

解説:×・・・不動産の2重売買の場合は、先に登記した買主が所有権を有するが、本肢の場合、所有権を取得できなくなった買主が損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することはできません(判例より)。

4 建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。

解説:○・・・土地所有者である第三者の敷地までに留置することはできません。

選択が必要

3 建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。

解説:×・・・賃借人が債務不履行により、賃貸借契約を解除された場合、たとえ建物に関して有益費を支出しても、留置することはできません(判例より)

1 建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。

解説:×・・・造作買取請求権とは、賃貸借契約が終わった時に、賃借人が造作したもの(畳等)を時価で買い取らせることができる権利です。ですので、建物に対して留置権は認められない。(判例より)

Question

【問 5】 抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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2 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

解説:○・・・判例より、抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、原則、抵当権の効力について、当該建物のみならず借地権についても及びます。

選択が必要

4 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

解説:×・・・抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。(民法374条より)

3 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

解説:×・・・判例より、事情が抵当不動産の交換価値の実現が妨げられるような場合、抵当権者は、占有者に対して妨害排除請求することができます。

1 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

解説:×・・・抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
(民法371条より)つまり、債権について、不履行があった場合に物上代位(果実=賃料)できる。

Question

【問 6】 A銀行のBに対する貸付債権1,500万円につき、CがBの委託を受けて全額について連帯保証をし、D及びEは物上保証人として自己の所有する不動産にそれぞれ抵当権を設定していた場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 第三者がDの所有する担保不動産を買い受けた後、CがA銀行に対して債権全額を弁済した場合、Cは代位の付記登記をしなければ、当該第三者に対してA銀行に代位することができない。

解説:×・・・保証人は、あらかじめ先取特権、不動産質権又は抵当権の登記にその代位を付記しなければ、その先取特権、不動産質権又は抵当権の目的である不動産の第三取得者に対して債権者に代位することができない。(民法501条1号より)

2 A銀行がDの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収した場合、DはCに対して、1,000万円を限度として求償することができる。

解説:×・・・選択肢1の解説より、「その数に応じて、債権者に代位する。」とあることから、DがCに求償することができるのは、負担額の500万円となる。

4 Eの担保不動産を買い受けた第三者がA銀行に対して債権全額を弁済した場合、当該第三者は、Cに対して、弁済した額の一部を求償することができる。

解説:○・・・選択肢1の解説より、当該第三者は、Cに対して、弁済した額の一部を求償することができる。

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1 CがA銀行に対して債権全額について保証債務を履行した場合、Cは、D及びEの各不動産に対する抵当権を実行して1,500万円を回収することができる。

解説:×・・・保証人と物上保証人との間においては、その数に応じて、債権者に代位する。ただし、物上保証人が数人あるときは、保証人の負担部分を除いた残額について、各財産の価格に応じて、債権者に代位する。
(民法501条5号より)つまり、Cの負担部分は、500万円であり、残額は、1,000万円であることから、D及びEの各不動産に対する抵当権については、1,000万円を回収することができる。

Question

【問 7】 次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。

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4 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う旨の合意をしたものと解される場合であって、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるときには、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負わない。

解説:○・・・判決文より、信義則に反すると認められるときは、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負いません。

2 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う趣旨で合意した場合には、賃借人の未払賃料が1年分に及んだとしても、賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる事情がなければ、保証人は当該金額の支払義務を負う。

解説:○・・・判決文より、保証人は、賃貸人において保証責務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても支払義務を負います。

1 保証人が期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のために保証契約を締結した場合は、賃貸借契約の更新の際に賃貸人から保証意思の確認がなされていなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。

解説:○・・・判決文より、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。

3 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う場合、更新後の未払賃料について保証人の責任は及ぶものの、更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。

解説:×・・・契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。(民法600条より)

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Question

【問 8】 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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4 建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は修繕工事のため使用収益に支障が生じても、これを拒むことはできない。

解説:○・・・賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
(民法606条2項より)

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1 倒壊しそうなA所有の建物や工作物について、Aが倒壊防止の措置をとらないため、Aの隣に住むBがAのために最小限度の緊急措置をとったとしても、Aの承諾がなければ、Bはその費用をAに請求することはできない。

解説:×・・・管理者は、本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、その償還を請求することができる。
(民法702条1項より)

3 建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を拒絶することができる。

解説:×・・・賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
(民法606条1項より)また、判例より目的物の使用収益が可能でない場合、賃借人は、賃料支払いを拒絶することができる。

2 建物所有を目的とする借地人は、特段の事情がない限り、建物建築時に土地に石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ち等の変形加工をするには、必ず賃貸人の承諾を得なければならない。

解説:×・・・このような施工は、建物保持するためものであるため、原則、賃貸者の承諾を得る必要はない。

Question

【問 9】 Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため顧客Cを同乗させている途中で、Dが運転していたD所有の乗用車と正面衝突した(なお、事故についてはBとDに過失がある。)場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 事故によって損害を受けたCは、AとBに対して損害賠償を請求することはできるが、Dに対して損害賠償を請求することはできない。

解説:×・・・故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
(民法709条より)Dも過失があるので、Cは、Dに対して損害賠償を請求することができる。

2 Aは、Dに対して事故によって受けたDの損害の全額を賠償した。この場合、Aは、被用者であるBに対して求償権を行使することはできない。

解説:×・・・ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、この限りでない。
使用者に代わって事業を監督する者も、前項の責任を負う。
前二項の規定は、使用者又は監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。(民法715条より)
本肢において、Aは、被用者であるBに対して求償権を行使することはできる。

4 事故によって損害を受けたDは、Aに対して損害賠償を請求することはできるが、Bに対して損害賠償を請求することはできない。

解説:×・・・選択肢2の解説のようにB直接の加害者であるので、Dは、Bに対しても損害賠償を請求することはできます。

1 Aは、Cに対して事故によって受けたCの損害の全額を賠償した。この場合、Aは、BとDの過失割合に従って、Dに対して求償権を行使することができる。

解説:○・・・数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。共同行為者のうちいずれの者がその損害を加えたかを知ることができないときも、同様とする。
(民法719条1項より)
また、過失の割合に応じて、Aは、Dに対して求償権を行使することができる。

選択が必要
Question

【問 10】 婚姻中の夫婦AB間には嫡出子CとDがいて、Dは既に婚姻しており嫡出子Eがいたところ、Dは平成25年10月1日に死亡した。他方、Aには離婚歴があり、前の配偶者との間の嫡出子Fがいる。Aが平成25年10月2日に死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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3 Aが生前、A所有の全財産についてDに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、Eは代襲相続により、Aの全財産について相続するのが原則である。

解説:×・・・遺贈は、遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じない。(民法994条より)

4 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてFに遺贈する旨の意思表示をしていたとしても、Fは相続人であるので、当該遺贈は無効である。

解説:×・・・遺言者は、包括又は特定の名義で、その財産の全部又は一部を処分することができる。ただし、遺留分に関する規定に違反することができない。(民法964条より)相続人であることが、遺贈が無効になることではない。

2 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてCに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、遺産分割の方法が指定されたものとして、Cは甲土地の所有権を取得するのが原則である。

解説:○・・・遺言で限定された土地等の単独の相続は、特段の事情がない限り、有効です。(判例より)

選択が必要

1 Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが2分の1、Cが5分の1、Eが5分の1、Fが10分の1である。

解説:×・・・同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
一  子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。
二  配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、三分の二とし、直系尊属の相続分は、三分の一とする。
三  配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、四分の三とし、兄弟姉妹の相続分は、四分の一とする。
四  子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。
(民法900条より)
第八百八十七条第二項又は第三項(子及びその代襲者等の相続権)の規定により相続人となる直系卑属の相続分は、その直系尊属が受けるべきであったものと同じとする。ただし、直系卑属が数人あるときは、その各自の直系尊属が受けるべきであった部分について、前条の規定に従ってその相続分を定める。(民法901条より)
上記より、Bは、2分の1相続し、子は、2分の1を3人で分けることになるから、各6分の1となる。(Eについては、代襲相続となる。)

Question

【問 11】 Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

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1 BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

解説:×・・・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。(民法612項より)
事情が背信的行為となる場合は、契約の解除できない(判例より)

3 AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

解説:×・・・建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。2  建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
(借地借家法34条より)通知により、建物の明渡しを請求することができます。

4 AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

解説:○・・・建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
(借地借家法32条1項より)
第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
(借地借家法38条7項より)

選択が必要

2 Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

解説:×・・・賃貸契約が債務不履行により、解除された場合、賃貸者は、転借者に建物の明渡しを請求することはできる。(判例より)

Question

【問 12】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

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2 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。

解説:×・・・前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
(借地借家法6条より)

4 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。

解説:×・・・借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。
(借地借家法7条1項・2項より)

3 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第1項による対抗力は及ばない。

解説:○・・・借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
(借地借家法10条1項より)また、判例より、2筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合は、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第1項による対応力は及ばないです。

選択が必要

1 ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。

解説:×・・・ゴルフ場経営が目的の場合、主な目的が建物を所有することにはならないため、借地借家法11条(地代等増減請求権)の規定が適用されない。

Question

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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1 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。

解説:×・・・区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。(建物の区分所有等に関する法律:区分所有法44条より)議決権を行使することはできない。

選択が必要

4 一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

解説:○・・・共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。(区分所有法11条1項より)

2 区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者が集会の議長となる。

解説:○・・・集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。(区分所有法41条より)

3 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

解説:○・・・管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。(区分所有法43条より)

Question

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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1 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

解説:○・・・表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。(不動産登記法30条より)

3 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。

解説:×・・・所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一  表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二  所有権を有することが確定判決によって確認された者
三  収用によって所有権を取得した者
区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。(不動産登記法74条より)

選択が必要

4 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

解説:○・・・所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者(本登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。)がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。(不動産登記法109条1項より)

2 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。

解説:○・・・共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。(不動産登記法65条より)

Question

【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 用途地域の一つである特定用途制限地域は、良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。

解説:×・・・特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。(都市計画法9条14項より)

選択が必要

4 一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域である開発整備促進区を都市計画に定めることができる。

解説:×・・・規定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物(以下「特定大規模建築物」という。)の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域(以下「開発整備促進区」という。)を都市計画に定めることができる。
(都市計画法12条の5第4項より)

3 都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更又は建築物の建築その他工作物の建設を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

解説:○・・・第六十二条第一項(都市計画事業の認可等の告示)の規定による告示又は新たな事業地の編入に係る第六十三条第二項において準用する第六十二条第一項の規定による告示があつた後においては、当該事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物の建築その他工作物の建設を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。(都市計画法65条1項より)

1 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者であっても、当該建築行為が都市計画事業の施行として行う行為である場合には都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可は不要である。

解説:○・・・都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
一  政令で定める軽易な行為
二  非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三  都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
四  第十一条第三項後段の規定により離隔距離の最小限度及び載荷重の最大限度が定められている都市計画施設の区域内において行う行為であつて、当該離隔距離の最小限度及び載荷重の最大限度に適合するもの
五  第十二条の十一に規定する都市計画施設である道路の区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域内において行う行為であつて、当該都市計画施設である道路を整備する上で著しい支障を及ぼすおそれがないものとして政令で定めるもの
(都市計画法53条1項3号より)

Question

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 開発行為とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を指し、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。

解説:×・・・この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。(都市計画法4条12項より)

2 市街化調整区域において行う開発行為で、その規模が300平方メートルであるものについては、常に開発許可は不要である。

解説:×・・・都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの (都市計画法29条1項1号)
法第二十九条第一項第一号 の政令で定める規模は、次の表の第一欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第二欄に掲げる規模とする。

第一欄 市街化区域 区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域
第二欄 千平方メートル 三千平方メートル
第三欄 市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合 市街化の状況等により特に必要があると認められる場合
第四欄  三百平方メートル以上千平方メートル未満 三百平方メートル以上三千平方メートル
(都市計画法令施行令19条より)

3 市街化区域において行う開発行為で、市町村が設置する医療法に規定する診療所の建築の用に供する目的で行うものであって、当該開発行為の規模が1,500平方メートルであるものについては、開発許可は必要である。

解説:○・・・都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。三  駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為(都市計画法29条1項3号より)
病院は政令で定められていない。よって、開発行為は、必要である。

選択が必要

4 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為であっても、当該開発行為が市街化調整区域において行われるものであって、当該開発行為の規模が3,000平方メートル以上である場合には、開発許可が必要である。

解説:×・・・都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。 
非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為(都市計画法29条1項10号より)

Question

【問 17】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 一室の居室で天井の高さが異なる部分がある場合、室の床面から天井の一番低い部分までの高さが2.1m以上でなければならない。
イ 3階建ての共同住宅の各階のバルコニーには、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
ウ 石綿以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質は、ホルムアルデヒドのみである。
エ 高さが20mを超える建築物には原則として非常用の昇降機を設けなければならない。

Your answer選択フィードバック正解

4 四つ

ア 一室の居室で天井の高さが異なる部分がある場合、室の床面から天井の一番低い部分までの高さが2.1m以上でなければならない。
解説:×・・・居室の天井の高さは、二・一メートル以上でなければならない。
前項の天井の高さは、室の床面から測り、一室で天井の高さの異なる部分がある場合においては、その平均の高さによるものとする。(建築基準法施行令21条より)

イ 3階建ての共同住宅の各階のバルコニーには、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
解説:×・・・屋上広場又は二階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが一・一メートル以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。(建築基準法施行令126条1項より)

ウ、 石綿以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質は、ホルムアルデヒドのみである。
解説:×・・・建築物は、石綿その他の物質の建築材料からの飛散又は発散による衛生上の支障がないよう、次に掲げる基準に適合するものとしなければならない。
居室を有する建築物にあつては、前二号に定めるもののほか、石綿等以外の物質でその居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質の区分に応じ、建築材料及び換気設備について政令で定める技術的基準に適合すること。
(建築基準法28条の2第1項3号より)
政令で定める物質は、クロルピリホス及びホルムアルデヒドとする。
(建築基準法施行令20条の5より)

エ、 高さが20mを超える建築物には原則として非常用の昇降機を設けなければならない。
解説:×・・・高さ三十一メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない。(建築基準法34条2項より)

選択が必要

3 三つ

2 二つ

1 一つ

Question

【問 18】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 地方公共団体は、延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員について、条例で、避難又は通行の安全の目的を達するために必要な制限を付加することができる。

解説:○・・・地方公共団体は、特殊建築物、階数が三以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延べ面積が千平方メートルを超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係についてこれらの建築物の用途又は規模の特殊性により、前項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を充分に達し難いと認める場合においては、条例で、必要な制限を付加することができる。
(建築基準法43条2項より)

3 建築物が第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にわたって存する場合で、当該建築物の過半が近隣商業地域に存する場合には、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定(北側斜線制限)は適用されない。

解説:×・・・第一種低層住居専用地域若しくは第二種低層住居専用地域内又は第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域(次条第一項の規定に基づく条例で別表第四の二の項に規定する(一)、(二)又は(三)の号が指定されているものを除く。以下この号及び第七項第三号において同じ。)内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に一・二五を乗じて得たものに、第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内の建築物にあつては五メートルを、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内の建築物にあつては十メートルを加えたもの
(建築基準法56条1項3号より)この法律は、住居専用地域に適用されます。

選択が必要

4 建築物の敷地が第一種低層住居専用地域及び準住居地域にわたる場合で、当該敷地の過半が準住居地域に存する場合には、作業場の床面積の合計が100平方メートルの自動車修理工場は建築可能である。

解説:○・・・建築物の敷地がこの法律の規定による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域、地域(防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。)又は地区(高度地区を除く。以下この条において同じ。)の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。
(建築基準法91条より)別表より、準住居地域 100平方メートルの自動車修理工場は建築可能です。

2 建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。

解説:○・・・建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建ぺい率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
5  前各項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
(建築基準法53条1項、5項より)

Question

【問 19】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解

2 宅地造成工事規制区域内において行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600平方メートルで、かつ、高さ1.5mの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。

解説:○・・・宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。)をいう。(宅地造成等規制法2条2号より)
法第二条第二号 の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
一  切土であつて、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
二  盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの
三  切土と盛土とを同時にする場合における盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
四  前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であつて、当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの
(宅地造成等規制法施行令3条より)

1 宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ4mの擁壁の設置に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。

解説:×・・・宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、政令(その政令で都道府県の規則に委任した事項に関しては、その規則を含む。)で定める技術的基準に従い、擁壁、排水施設その他の政令で定める施設(以下「擁壁等」という。)の設置その他宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならない。
前項の規定により講ずべきものとされる措置のうち政令(同項の政令で都道府県の規則に委任した事項に関しては、その規則を含む。)で定めるものの工事は、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。(宅地造成等規制法9条1項2項より)
法第九条第二項 の政令で定める措置は、次に掲げるものとする。
高さが五メートルを超える擁壁の設置(宅地造成等規制法施行令16条より)

選択が必要

3 宅地造成工事規制区域内において行われる盛土であって、当該盛土をする土地の面積が300平方メートルで、かつ、高さ1.5mの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。

解説:○・・・選択肢2の宅地造成等規制施行令3条のとおり、盛土については、1メートルを超える崖となっている。

4 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施工者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

解説:○・・・都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができる。(宅地造成等規制法16条2項より)

Question

【問 20】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 換地処分は、施工者が換地計画において定められた関係事項を公告して行うものとする。

解説:×・・・国土交通大臣は、換地処分をした場合においては、その旨を公告しなければならない。都道府県知事は、都道府県が換地処分をした場合又は前項の届出があつた場合においては、換地処分があつた旨を公告しなければならない。(土地区画整理法103条2項より)

1 個人施工者は、基準又は規約に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了する以前においても換地処分をすることができる。

解説:○・・・換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なく、しなければならない。ただし、規準、規約、定款又は施行規程に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をすることができる。(土地区画整理法103条2項より)

選択が必要

4 個人施工者は、仮換地を指定しようちする場合においては、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者の同意を得なければならないが、仮換地となるべき宅地の所有者の同意を得る必要はない。

解説:×・・・個人施行者が、仮換地を指定しようとする場合、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者や仮換地となるべき宅地の所有者の同意が必要です。

3 個人施工者は、換地計画において、保留地を定めようとする場合においては、土地区画整理審議会の同意を得なければならない。

解説:×・・・個人施行者が換地計画で、保留地を定めようとする場合は、土地区画整理審議会の同意を得る必要はない。
第三条第四項若しくは第五項、第三条の二又は第三条の三(土地区画整理事業の施行)の規定による施行者は、前項の規定により保留地を定めようとする場合においては、土地区画整理審議会の同意を得なければならない。(土地区画整理法96条より)つまり、事業の施行の場合は、土地区画整理審議会が必要だが、個人場合は、その議会自体がない。

Question

【問 21】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第1項の許可を受ける必要がある。

解説:○・・・農地法3条(農地又は採草放牧地の権利移動の制限)の場合は、相続により取得した場合は、許可不要だが、農地法4条(農地の転用の制限)許可が必要です。

選択が必要

1 農地の賃貸借について法第3条第1項の許可を得て農地の引渡しを受けても、土地登記簿に登記をしなかった場合、その後、その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができない。

解説:×・・・農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡があつたときは、これをもつてその後その農地又は採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができる。(農地法16条1項より)

3 国又は都道府県が市街化調整区域内の農地(1ヘクタール)を取得して学校を建設する場合、都道府県知事との協議が成立しても法第5条第1項の許可を受ける必要がある。

解説:×・・国又は都道府県が、農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合においては、国又は都道府県と都道府県知事との協議(これらの権利を取得する者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地又はその農地と併せて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣との協議)が成立することをもつて第一項の許可があつたものとみなす。(農地法5条4項より)

2 雑種地を開墾し、現に畑として耕作されている土地であっても、土地登記簿上の地目が雑種地である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。

解説:×・・・この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。(農地法2条1項より)

Question

【問 22】 次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 河川法によれば、河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者は、河川管理者と協議をしなければばらない。

解説:×・・・河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、河川管理者の許可を受けなければならない。河川の河口附近の海面において河川の流水を貯留し、又は停滞させるための工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者も、同様とする。(河川法26条1項より)

1 地すべり等防止法によれば、地すべり防止区域内において、地表水を放流し、又は停滞させる行為をしようとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。

解説:×・・・地すべり防止区域内において、該当する行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。(地すべり等防止法18条1項より)

2 国土利用計画法によれば、甲県が所有する都市計画区域内の7,000平方メートルの土地を甲県から買い受けた者は、事後届出を行う必要はない。

解説:○・・・土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(次項において「権利取得者」という。)は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、規定事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する場合には、適用しない。
民事調停法 による調停に基づく場合、当事者の一方又は双方が国等である場合その他政令で定める場合
(国土利用計画法23条1項 2項3号より)

選択が必要

3 土壌汚染対策法によれば、形質変更時要届出区域内において土地の形質の変更をしようとする者は、非常災害のために必要な応急措置として行う行為であっても、都道府県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・形質変更時要届出区域内において土地の形質の変更をしようとする者は、当該土地の形質の変更に着手する日の十四日前までに、環境省令で定めるところにより、当該土地の形質の変更の種類、場所、施行方法及び着手予定日その他環境省令で定める事項を都道府県知事に届け出なければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
一  通常の管理行為、軽易な行為その他の行為であって、環境省令で定めるもの
二  形質変更時要届出区域が指定された際既に着手していた行為
三  非常災害のために必要な応急措置として行う行為
(土壌汚染対策法12条1項三号より)

Question

【問 23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 一の契約書に土地の譲渡契約(譲渡金額4,000万円)と建物の建築請負契約(請負金額5,000万円)をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、5,000万円である。

解説:○・・・請負金額5,000万円と譲渡金額4,000万円であることから、記載金額は、高いの方の5000万円です。

選択が必要

2 土地の売買契約書(記載金額2,000万円)を3通作成し、売主A,買主B及び媒介した宅地建物取引業者Cがそれぞれ1通ずつ保存する場合、Cが保存する契約書には、印紙税は課されない。

解説:×・・・契約書それぞれに印紙税が課されます。

4 「建物の電気工事に係る請負金額は2,100万円(うち消費税額及び地方消費税額が100万円)とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2,100万円である。

解説:×・・・消費税額が記載されている場合、印紙税の記載金額に含めないことになっています。

1 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の従業者の印章又は署名で消印しても、消印したことにはならない。

解説:×・・・課税文書の作成者は、前項の規定により当該課税文書に印紙をはり付ける場合には、政令で定めるところにより、当該課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければならない。(印紙税8条2項より)
課税文書の作成者は、法第八条第二項 の規定により印紙を消す場合には、自己又はその代理人(法人の代表者を含む。)、使用人その他の従業者の印章又は署名で消さなければならない。(印紙税法施行令第5条より)

Question

【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額である。

解説:×・・・住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの(以下この項において「小規模住宅用地」という。)に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条、前条第十二項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。
一  住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの 当該住宅用地
二  住宅用地でその面積が二百平方メートルを超えるもの 当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数(以下この条及び第三百八十四条第一項において「住居の数」という。)で除して得た面積が二百平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が二百平方メートルを超えるものにあつては二百平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地
(地方税法349条の3の2第2項より)

1 国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができる。

解説:×・・・固定資産評価員は、下の各号に掲げる職を兼ねることができない。
一  国会議員及び地方団体の議会の議員
二  農業委員会の農地部会の委員(農地部会を置かない農業委員会にあつては委員)
三  固定資産評価審査委員会の委員
(地方税法406条1項より)

4 固定資産税に係る徴収金について滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに、その督促に係る固定資産税の徴収金について完納しないときは、市町村の徴税吏員は、滞納者の財産を差し押さえなければならない。

解説:○・・・固定資産税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は、当該固定資産税に係る地方団体の徴収金につき、滞納者の財産を差し押えなければならない。
滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。
(地方税法373条1項1号)

選択が必要

2 登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、30日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。

解説:×・・・登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、十日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。(地方税法382条1項より)

Question

【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 公示価格を基準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

解説:○・・・公示価格を規準とするとは、対象土地の価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格)を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。(地価公示法11条より)

選択が必要

1 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。

解説:×・・・この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。(地価公示法1条より)

2 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と身と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。

解説:×・・・標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。(地価公示法3条より)

4 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。

解説:×・・・不動産鑑定士は、第二条第一項の規定により標準地の鑑定評価を行うにあたつては、国土交通省令で定めるところにより、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。(地価公示法4条より)

Question

【問 26】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

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3 宅地建物取引業者C社の非常勤役員が、刑法第208条の3(凶器準備集合及び結集)の罪により罰金の刑に処せられたとしても、C社の免許は取り消されることはない。

解説:×・・・選択肢1の解説のように刑法208条の罰金刑も、免許取り消しに該当します。
また、非常勤役員も役員に含まれる。

1 宅地建物取引業者A社の代表取締役が、道路交通法違反により罰金の刑に処せられたとしても、A社の免許は取り消されることはない。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。
三  法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに第五条第一項第一号から第三号の二までのいずれかに該当する者があるに至つたとき。
(宅地建物取引業法66条1項3号より)
国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
三の二 この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定(同法第三十二条の三第七項 及び第三十二条の十一第一項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。)に違反したことにより、又は刑法 (明治四十年法律第四十五号)第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の三、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者
七  法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの
(宅地建物取引業法5条1項3号の2 7号より)
このようなことから、道路交通法違反で罰金刑なら免許は取り消されない。

選択が必要

2 宅地建物取引業者B社の使用人であって、B社の宅地建物取引業を行う支店の代表者が、刑法第222条(脅迫)の罪により罰金の刑に処せられたとしても、B社の免許は取り消されることはない。

解説:×・・・選択肢1の解説のように刑法222条の罰金刑は、免許取り消しに該当します。

4 宅地建物取引業者D社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられたとしても、執行猶予が付されれば、D社の免許は取り消されることはない。

解説:×・・・選択肢1の解説のように免許取り消しに該当します。

Question

【問 27】 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 宅地建物取引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、前条第一項の権利を有する者がその権利を実行したため、営業保証金が第二十五条第二項の政令で定める額に不足することとなつたときは、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内にその不足額を供託しなければならない。
(宅地建物取引業法28条1項より)
法第二十八条第一項 の省令で定める日は、宅地建物取引業者が前条の規定により通知書の送付を受けた日とする。
(宅地建物取引業者営業保証金規則4条より)

2 信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることができる。

解説:×・・・第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法の免許を受けた信託会社には、適用しない。
(宅地建物取引業法77条1項より)
営業保証金の供託等について、国土交通大臣又は都道府県知事は、前項の催告が到達した日から一月以内に宅地建物取引業者が第四項の規定による届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。
(宅地建物取引業法25条7項より)

1 宅地建物取引業者は、不正の手段により法第3条第1項の免許を受けたことを理由に免許を取り消された場合であっても、営業保証金を取り戻すことができる。

解説:○・・・第三条第二項の有効期間(同条第四項に規定する場合にあつては、同項の規定によりなお効力を有することとされる期間を含む。第七十六条において同じ。)が満了したとき、第十一条第二項の規定により免許が効力を失つたとき、同条第一項第一号若しくは第二号に該当することとなつたとき、又は第二十五条第七項、第六十六条若しくは第六十七条第一項の規定により免許を取り消されたときは、宅地建物取引業者であつた者又はその承継人(第七十六条の規定により宅地建物取引業者とみなされる者を除く。)は、当該宅地建物取引業者であつた者が供託した営業保証金を取り戻すことができる。宅地建物取引業者が一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金の額が第二十五条第二項の政令で定める額を超えることとなつたときは、その超過額について、宅地建物取引業者が前条第一項の規定により供託した場合においては、移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金についても、また同様とする。
(宅地建物取引業法30条1項より)

選択が必要

3 宅地建物取引業者は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請求しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもつて営業保証金を供託しているときは、法務省令・国土交通省令の定めるところにより、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求し、その他のときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。
(宅地建物取引業法29条1項より)

Question

【問 28】 宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
イ A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
ウ A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。

Your answer選択フィードバック正解

1 一つ

2 二つ

ア A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
解説:×・・・5宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
7 前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
(宅地建物取引業法34条の2第5項、第7項より)
法第三十四条の二第七項 の規定による通知は、次に掲げる事項について行うものとする。
一  登録番号
二  宅地又は建物の取引価格
三  売買又は交換の契約の成立した年月日
(宅地建物取引業法施行規則15条の11より)
これより、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知する必要はない。

イ A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
解説:○・・・宅地建物取引業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
(宅地建物取引業法34条の2第2項より)

ウ A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
解説:○・・・3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
4  前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
(宅地建物取引業法34条の2第3項、第4項より)

選択が必要

3 三つ

4 なし

Question

【問 29】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない。

解説:×・・・宅地建物取引業者同士の取引であっても重要事項の説明要件は、義務です。

3 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。

解説:×・・・当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額
(宅地建物取引業法施行規則16条の2第6号より)滞納がある場合も説明義務が必要です。

2 建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
六 当該建物が建物の区分所有等に関する法律 第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
(宅地建物取引業法35条1項6号より)
法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。
八 当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所(法人にあつては、その主たる事務所の所在地)
(宅地建物取引業法施行規則16条の2第8号)

選択が必要

1 宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、規定事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
(宅地建物取引業法35条1項より)つまり、買主が重要事項の説明をする必要はない。

Question

【問 30】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)及び同条の規定により交付すべき書面(以下この問において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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4 宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

解説:○・・・当該宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律 (平成二十三年法律第百二十三号)第五十三条第一項 により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
(宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号より)津波災害警戒区域内の場合は、その旨を重要事項にて、説明する必要があります。

選択が必要

2 宅地建物取引業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがある。

解説:×・・・取引主任者は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。
(宅地建物取引業法35条4項より)
第三十五条第四項の規定に違反した者は、十万円以下の過料に処する。
(宅地建物取引業法86条より)

3 宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。

解説:×・・・当該建物(昭和五十六年六月一日以降に新築の工事に着手したものを除く。)が建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成七年法律第百二十三号)第四条第一項 に規定する基本方針のうち同条第二項第三号 の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容(宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第5号より)耐震診断は、重要事項の説明要件です。

1 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
(宅地建物取引業法35条より)宅地建物取引業者同士においても書面を交付して、説明が必要です。

Question

【問 31】 宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。
ア A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
イ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。
ウ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。
エ A者は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。

Your answer選択フィードバック正解

1 ア、イ

3 ウ、エ

2 イ、ウ

ア A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、規定事項を記載した書面を交付しなければならない。(宅地建物取引業法37条より)
宅地建物取引業は、 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
(宅地建物取引業法2条2項2号より)また、自ら貸主は、宅地建物取引業に当たらない。

イ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。
解説:○・・・選択肢1の解説より、建物の売買は、37条書面の交付に該当します。また、媒介している場合は、各当事者に37条書面を交付する必要があります。

ウ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。
解説:○・・・天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
(宅地建物取引業法37条1項10号より)本肢は、37条書面の要件です。

エ A者は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。
解説:×・・・宅地建物取引業者同士の取引でも37条書面の交付は、必要です。

選択が必要

4 ア、エ

Question

【問 32】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
ア 宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
ウ 宅地建物取引業者F社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主G社(宅地建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。
エ 宅地建物取引業者H社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主I社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。

Your answer選択フィードバック正解

2 イ、ウ

ア 宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 (開発行為の許可)の許可、建築基準法 (昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項 (建築物の建築等に関する申請及び確認)の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
(宅地建物取引業法33条より)

イ 宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
解説:○・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 (開発行為の許可)の許可、建築基準法第六条第一項 (建築物の建築等に関する申請及び確認)の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
(宅地建物取引業法36条より)

ウ 宅地建物取引業者F社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主G社(宅地建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。
解説:○・・・選択肢イの解説のように建築工事完了前でも、建築確認が済んでいるものは、媒介契約は可能です。

エ 宅地建物取引業者H社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主I社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。
解説:×・・・選択肢アの解説のように建築確認のすんでいない建築工事完了前の建売住宅は、広告は、禁止です。

選択が必要

3 ウ、エ

4 イ、ウ、エ

1 ア、イ

Question

【問 33】 宅地建物取引業法第35条に規程する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。

解説:○・・・建物の区分所有等に関する法律 第二条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。次号において同じ。)があるときは、その内容
(宅地建物取引業法施行規則16条の2 第2号より)選択肢1の解説及び本法律より、重要事項の説明事項です。

選択が必要

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
六  当該建物が建物の区分所有等に関する法律 第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
(宅地建物取引業法35条1項6号より)
法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。
(宅地建物取引業法施行規則16条の2より)この16条の事項に管理組合についての事項は、規定されていない。

4 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。

解説:×・・・代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
(宅地建物取引業法35条1項7号より)保管方法の説明まで、要求されていない。

3 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

解説:×・・・容積率及び建ぺい率に関する制限は、マンション1戸の賃借においては、説明要件ではない。

Question

【問 34】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。

解説:○・・・選択肢1の解説のように自宅や勤務先ではなく、事務所でもA社ではない場合は、クリーングオフ可能です。

選択が必要

1 Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
(宅地建物取引業法37条の2第1項より)
法第三十七条の二第一項 の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
(宅地建物取引業法施行規則16条の5第2号より)買主が喫茶店を指定した場合でも、クリーングオフは、可能です。クリーングオフできない場所は、自宅や勤務先です。

4 Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後,A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

解説:×・・・選択肢2の解説の法第37条の2第1項2号より

2 Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Bは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。

解説:×・・・選択肢1の解説のように「その告げられた日から起算して8日を経過したとき。」とあることから、クリーングオフ可能日は、翌週の月曜日までです。

Question

【問 35】 宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして、正しいものはどれか。
ア 保証人の氏名及び住所
イ 建物の引渡しの時期
ウ 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
エ 媒介に関する報酬の額
オ 借賃以外の金銭の授受の方法

Your answer選択フィードバック正解

3 ウ、エ、オ

2 イ、ウ

ア 保証人の氏名及び住所
解説:×・・・下記より、37条書面の記載事項ではない。

イ 建物の引渡しの時期
解説:○・・・下記より、37条書面の記載事項である。

ウ 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
解説:○・・・下記より、37条書面の記載事項である。

エ 媒介に関する報酬の額
解説:×・・・下記より、37条書面の記載事項でない。

オ 借賃以外の金銭の授受の方法
解説:×・・・下記より、37条書面の記載事項ではない。

以下宅地建物取引業法37条より
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一  当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所
二  当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
三  代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
四  宅地又は建物の引渡しの時期
五  移転登記の申請の時期
六  代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
七  契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八  損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
九  代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十  天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
十一  当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
十二  当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
2  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一  前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項
二  借賃の額並びにその支払の時期及び方法
三  借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

選択が必要

1 ア、イ

4 ア、エ、オ

Question

【問 36】 宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解

3 A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした取引主任者が不在であったことから、取引主任者ではない従業員に37条書面を交付させた。

解説:違反しない・・・宅地建物取引業者は、前二項(37条書面の交付)の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
(宅地建物取引業法37条3項より)交付は、取引主任者でなくても良い。

選択が必要

4 A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵(かし)担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
十一 当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
(宅地建物取引業法37条1項11号より)宅建業者間の取引でも37条書面の交付は、必要です。

2 A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一  営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二  社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地
(宅地建物取引業法35条の2第1号より)

1 A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行なわず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。

解説:違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一  営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二  社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地
(宅地建物取引業法35条の2第1号より)

Question

【問 37】 宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,250万円(うち、土地代金は2,100万円)で消費税額及び地方消費税額を含むものとする。
ア A社はBから3,340,000円の報酬を受領し、C社はDから1,670,000円の報酬を受領した。
イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,239,000円の報酬を受領した。
ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。

Your answer選択フィードバック正解

2 二つ

4 なし

3 三つ

1 一つ

解説:・・・消費税抜きの報酬額を計算します。
建物土地価格から土地代金を引き、課税されている建物価格の本体価格を計算し、報酬額を計算します。
5,250万円-2,100万円=3,150万円
3,150万円÷1.05=3,000万円(建物の本体価格)

よって、報酬額は、規定の計算式によると5,100万円×3%+6万円=159万円
課税対象:159万円×1.05=1,669,500円となる。
(宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額より)

ア A社はBから3,340,000円の報酬を受領し、C社はDから1,670,000円の報酬を受領した。
解説:×・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることができる報酬額は、規定の2倍以内とする。(宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第2、3より)つまり、A社とC社と合わせて報酬額の2倍以内です。1,669,500円×2倍=3,339,000円を超えることはできない。A社で、既に報酬額限度を超えている

イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,239,000円の報酬を受領した。
解説:×・・・選択肢アより、2,200,000円+1,239,000円=3,439,000円で報酬額の限度額を超えている。

ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
解説:○・・・報酬額は、2倍を超えていないので受領できます。
また、
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関し、第2~第6までによるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。(宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第7より)となるので、現地調査費の50,000円も受領できます。

選択が必要
Question

【問 38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵(かし)についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。

Your answer選択フィードバック正解

3 三つ

1 一つ

4 なし

2 二つ

ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵(かし)についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 (売主の瑕疵担保責任)において準用する同法第五百六十六条第三項(地上権等がある場合等における売主の担保責任) に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条(地上権等がある場合等における売主の担保責任) に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2  前項の規定に反する特約は、無効とする。
(宅地建物取引業法40条1項、2項より)

イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
解説:○・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。(宅地建物取引業法38条1項より)

ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
解説:×・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
(宅地建物取引業法39条2項より)このような特約は、売主(宅建業者)に有利な特約なため、無効となる。手付金以外に中間金を放棄が買主には、不利な特約なため。

選択が必要
Question

【問 39】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

解説:×・・・次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
一  宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者 その加入しようとする日
(宅地建物取引業法64条の9第1項1号より)

1 保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について、宅地建物取引業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業者の相手方等から社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があつたときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該社員に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
4  宅地建物取引業保証協会は、第一項の申出及びその解決の結果について社員に周知させなければならない。
(宅地建物取引業法64条の5第1項、第4項より)

選択が必要

2 保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
(宅地建物取引業法64条の4第2項より)保証協会が報告する必要があります。

3 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第一項(弁済業務保証金の還付等)の権利の実行により弁済業務保証金の還付があつたときは、当該還付に係る社員又は社員であつた者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
(宅地建物取引業法64条の10第1項より)

Question

【問 40】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

Your answer選択フィードバック正解

1 Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一  国土交通大臣が指定する者(以下「指定保管機関」という。)との間において、宅地建物取引業者が自己に代理して当該指定保管機関に当該手付金等を受領させることとするとともに、当該指定保管機関が、当該宅地建物取引業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管することを約する契約(以下「手付金等寄託契約」という。)を締結し、かつ、当該手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付すること。
(宅地建物取引業法41条の2第1項1号より)
本肢は、工事完了前だから指定保管機関は、利用できない。

3 Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。

解説:○・・・宅建業者同士の取引であるから宅地建物取引業法41条(手付金等の保全措置)は、要求されない。

選択が必要

2 Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、規定措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
(宅地建物取引業法41条1項より)

4 Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。

解説:×・・・選択肢2の解説のように宅地建物取引業法41条の手付金等とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。つまり、本肢の中間金も手付金等にあたるため、5%を超えることになるため、保全措置が必要です。

Question

【問 41】 宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
(宅地建物取引業法49条より)

1 宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。

解説:×・・・法第四十九条(帳簿の備付け) に規定する宅地建物取引のあつた年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積並びに第一項各号に掲げる事項が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクに記録され、必要に応じ当該事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもつて法第四十九条(帳簿の備付け)に規定する帳簿への記載に代えることができる。
(宅地建物取引業法施行規則18条2項より)

4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が取引主任者で宅地建物取引主任者証を携帯していれば、従業者証明書は携帯させなくてもよい。

解説:×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
(宅地建物取引業法48条1項より)
取引主任者証には、次に掲げる事項を記載するものとする。
一  取引主任者の氏名、生年月日及び住所
二  登録番号及び登録年月日
三  取引主任者証の交付年月日
四  取引主任者証の有効期間の満了する日
(宅地建物取引業法施行規則14条の11第1項より)
上記法律のように従業員証明を携帯させる必要があり、取引主任者証の記載には、勤務先の名称等がないので、従業員かどうか不明である。

2 宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

解説:○・・・宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
(宅地建物取引業法50条1項より)

選択が必要
Question

【問 42】 甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている取引主任者Aへの監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 Aは、乙県内において業務を行う際に提示した宅地建物取引主任者証が、不正の手段により交付を受けたものであるとしても、乙県知事から登録を消除されることはない。

解説:○・・・都道府県知事は、その登録を受けている取引主任者が規定事項に該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。
(宅地建物取引業法68条の2第1項より)甲県知事の登録を受けているAは、乙県知事に登録を消除されることはない。

選択が必要

4 Aは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。

解説:×・・・選択肢1より、甲県知事の登録を受けているAは、乙県知事から必要な指示を受けることはあります。

1 Aは、乙県内の業務に関し、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をした場合、乙県知事から必要な指示を受けることはあるが、取引主任者として行う事務の禁止の処分を受けることはない。

解説:×・・・3 都道府県知事は、当該都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている取引主任者が第一項各号の一(取引主任者としてすべき事務の禁止等)に該当する場合においては、当該取引主任者に対し、必要な指示をすることができる。
4  都道府県知事は、当該都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている取引主任者が第一項各号の一(取引主任者としてすべき事務の禁止等)に該当する場合又は同項若しくは前項の規定による指示に従わない場合においては、当該取引主任者に対し、一年以内の期間を定めて、取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。
(宅地建物取引業法68条3項4項より)

3 Aは、乙県内の業務に関し、乙県知事から取引主任者として行う事務の禁止の処分を受け、当該処分に違反したとしても、甲県知事から登録を消除されることはない。

解説:×・・・都道府県知事は、その登録を受けている取引主任者が次の各号の一に該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。
四  前条第一項各号の一(取引主任者としてすべき事務の禁止等)に該当し情状が特に重いとき、又は同条第二項若しくは第四項の規定による事務の禁止の処分に違反したとき。
(宅地建物取引業法68条の2第1項4号より)

Question

【問 43】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

1 甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。

解説:×・・・免許換えの申請は、不要です。免許取得したことにより、全国の宅建業の業務を行うことができる。

4 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、免許を受けることができない。

解説:○・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
(宅地建物取引業法5条1項5号より)

選択が必要

3 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。

解説:×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までの(欠格事由)いずれかに該当する者のあるもの
(宅地建物取引業法5条1項7号より)

2 宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、乙県知事から指示処分を受けたときは、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

解説:×・・・都道府県知事は、第六十五条第三項又は第四項(指示及び業務の停止)の規定による処分をしたときは、遅滞なく、その旨を、当該宅地建物取引業者が国土交通大臣の免許を受けたものであるときは国土交通大臣に報告し、当該宅地建物取引業者が他の都道府県知事の免許を受けたものであるときは当該他の都道府県知事に通知しなければならない。
(宅地建物取引業法70条3項より)届け出は、不要です。

Question

【問 44】 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)、取引主任者及び宅地建物取引主任者証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行われなければならない。
イ 宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者(宅地建物取引主任者資格試験合格日から1年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。)は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。
ウ 宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の取引主任者でなければ行ってはならない。
エ 取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

Your answer選択フィードバック正解

2 二つ

1 一つ

ア 登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行われなければならない。
解説:×・・・第十八条第一項の登録を受けている者が次の各号の一に該当することとなつた場合においては、当該各号に定める者は、その日(第一号の場合にあつては、その事実を知つた日)から三十日以内に、その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
一  死亡した場合 その相続人
二  第十八条第一項第一号又は第三号から第五号の二までに該当するに至つた場合本人
三  第十八条第一項第二号に該当するに至つた場合 その後見人又は保佐
(宅地建物取引業法21条より)
試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。
一  宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
二  成年被後見人又は被保佐人
三  破産者で復権を得ないもの
(宅地建物取引業法18条1項より)

イ 宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者(宅地建物取引主任者資格試験合格日から1年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。)は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。
解説:×・・・取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前六月以内に行われるものを受講しなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者又は第五項に規定する取引主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。
(宅地建物取引業法22条の2第1項より)

ウ 宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の取引主任者でなければ行ってはならない。
解説:×・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、規定事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
(宅地建物取引業法35条1項より)
1 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、規定事項を記載した書面を交付しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
3  宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
(宅地建物取引業法37条より)取引主任者で処理可能です。

エ 取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。
解説:○・・・取引主任者は、第六十八条第二項又は第四項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
(宅地建物取引業法22条の2第7項より)
第二十二条の二第六項若しくは第7項、第三十五条第四項又は第75条の規定に違反した者は、十万円以下の過料に処する。
(宅地建物取引業法86条より)

選択が必要

4 なし

3 三つ

Question

【問 45】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

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2 Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から3週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

解説:×・・・第十一条第一項(住宅販売瑕疵担保保証金の供託等)の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の規定による供託をし、かつ、前条第一項の規定による届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して五十日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律13条より)

3 Aは、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、Bに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Bに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

解説:×・・・供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律15条より)

4 Aが住宅販売瑕疵(かし)担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。

解説:○・・・住宅販売瑕疵担保保証金の供託の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その二戸をもって一戸とする。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令11条3項より)
法第十一条第三項の政令で定める面積は、五十五平方メートルとする。
(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令5条より)

選択が必要

1 Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

解説:×・・・この法律は、国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律 と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律1条より)この法律は、宅建業者間の取引については、要求されないが、本肢は、買主が建設業者である。

Question

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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3 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険に関する業務を行っている。

解説:○・・・規定による貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合(重度障害の状態となった場合を含む。以下同じ。)に支払われる生命保険の保険金若しくは生命共済の共済金(以下「保険金等」という。)を当該貸付けに係る債務の弁済に充当し、又は規定による貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる保険金等により当該貸付けに係る債務を弁済すること。
(独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項10号より)

4 機構が証券化支援事業(買取型)により譲り受ける貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものでなければならない。

解説:○・・・機構が法第13条第1項第1号に規定する業務(以下「債権譲受け」という。)により譲り受ける貸付債権は、次に揚げる要件に適合するものでなければならない。
一 自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものであること。
(独立行政法人住宅金融支援機業務方法書3条1項1号より)

2 機構は、災害により、住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

解説:○・・・災害復興建築物の建設若しくは購入又は被災建築物の補修に必要な資金(当該災害復興建築物の建設若しくは購入又は当該被災建築物の補修に付随する行為で政令で定めるものに必要な資金を含む。)の貸付けを行うこと。
(独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項5号より)

1 機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る貸付債権については、譲受けの対象としていない。

解説:×・・・住宅の建設又は購入に必要な資金(当該住宅の建設又は購入に付随する行為で政令で定めるものに必要な資金を含む。)の貸付けに係る主務省令で定める金融機関の貸付債権の譲受けを行うこと。
(独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項1号より)
法第十三条第一項第一号 及び 第六号から第九号までの政令で定める行為は、土地又は借地権の取得とする。
(独立行政法人住宅金融支援機構法施行令5条1項より)

選択が必要
Question

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

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4 完成後8か月しか経過していない分譲住宅については、入居の有無にかかわらず新築分譲住宅と表示してもよい。

解説:×・・・新築は、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。(不動産の表示に関する公正競争規約18条(1)より)

1 新築分譲マンションの販売広告で完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図である旨及び周囲の状況はイメージであり実際とは異なる旨を表示すれば、実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてもよい。

解説:×・・・宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則10条(23)より)

2 宅地の販売広告における地目の表示は、登記簿に記載されている地目と現況の地目が異なる場合には、登記簿上の地目のみを表示すればよい。

解説:×・・・地目は、登記簿に記載されているものを表示すること。この場合において、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記すること。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則10条(19)より)

3 住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、1住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示すればよい。

解説:○・・・管理費(マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。)については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示すること。ただし、住戸により管理費の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則10条(41)より)

選択が必要
Question

【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

2 平成25年度地価公示(平成25年3月公表)によれば、平成24年の1年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇又は横ばいの地点が大幅に増加している。

4 平成25年版土地白書(平成25年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成24年の全国の土地取引件数は120.4万件となり、9年ぶりに増加に転じた。

3 建築着工統計(平成25年1月公表)によれば、平成24年の持家戸数は3年連続で増加しているものの、貸家戸数は3年ぶりに減少している。

選択が必要

1 平成23年度法人企業統計年報(平成24年9月公表)によれば、平成23年度における不動産業の経常利益は約3兆3,000億円となっており、前年度比0.5%減となった。

Question

【問 49】 日本の土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

3 台地・段丘は、国土面積の約12%で、地盤も安定し、土地利用に適した土地である。

解説:○・・・適当である。台地・段丘は、地盤も安定し、土地利用に適した土地です。

2 火山地は、国土面積の約7%を占め、山林や原野のままの所も多く、水利に乏しい。

解説:○・・・適当である。日本には、火山があります。山林や原野のままの所も多く、水利に乏しい。

1 国土を山地と平地に大別すると、山地の占める比率は、国土面積の約75%である。

解説:○・・・適当である。日本は、島国ですが、国土の約75%を山地が占めます。

4 低地は、国土面積の約25%であり、洪水や地震による液状化などの災害危険度は低い。

解説:×・・・不適当です。低地は、国土面積の25%もありません。また、液状化は、地震の際に、地下水位の高い砂地盤が振動により液体状になる現象です。低地でも発生しています。

選択が必要
Question

【問 50】 建築の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

Your answer選択フィードバック正解

4 既存不適格建築物の耐震補強として、制震構造や免震構造を用いることは適していない。

解説:×・・・耐震構造は、柱等を強くする必要があるため、取り壊しが必要になるが、免震構造や制震構造は、補強工事の建築処理でできる。

選択が必要

1 耐震構造は、建物の柱、はり、耐震壁などで剛性を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造である。

解説:○・・・耐震構造とは、地震に対して、建物を強くして、対抗する構造である。

3 制震構造は、制震ダンバーなどを設置し、揺れを制御する構造である。

解説:○・・・制震構造とは、地震に対して、揺れを軽減するようなもの(制震ダンバー)等を建物に設置する構造である。

選択済み

2 免震構造は、建物の下部構造と上部構造との間に積層ゴムなどを設置し、揺れを減らす構造である。

解説:○・・・免震構造とは、地震に対して、揺れを吸収するようなもの(積層ゴム等)を建物に設置する構造である。

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