２　二つ

１　一つ

ア．誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、担保責任を負う期間について、その目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法が規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。したがって、宅地建物取引業者Ａが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は有効である。
イ．誤り。売買予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれている場合、自己の所有に属しない宅地の売買に該当し、甲市に払下げの申請中は、たとえ重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨を説明したとしても売買契約を締結することができない。
ウ．誤り。「手付放棄による契約の解除は、契約締結後 30 日以内に限る」旨の特約は無効であり、契約締結後 30 日を経過しても、宅地建物取引業者Ａが契約の履行に着手していなければ、買主Ｂは手付を放棄して契約を解除することがでる。
したがって、ア、イ、ウすべて誤りであり、正解は③である。

3. Ａは、宅地建物取引業者でないＣが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Ｄを買主とする売買契約を締結することができる。

2. Ａは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。

２　Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。

解説：×・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。（宅地建物取引業法38条第1項、第2項より）

１　Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。

解説：○・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 （宅地建物取引業法39条第2項より）
前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。（宅地建物取引業法39条第3項より）つまり、売主が手付けの3倍を償還することは、買主に不利になる特約ではない。

４　ア、エ、オ

２　イ、ウ

ア　保証人の氏名及び住所
解説：×・・・下記より、37条書面の記載事項ではない。

イ　建物の引渡しの時期
解説：○・・・下記より、37条書面の記載事項である。

ウ　借賃の額並びにその支払の時期及び方法
解説：○・・・下記より、37条書面の記載事項である。

エ　媒介に関する報酬の額
解説：×・・・下記より、37条書面の記載事項でない。

オ　借賃以外の金銭の授受の方法
解説：×・・・下記より、37条書面の記載事項ではない。

以下宅地建物取引業法37条より
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 　当事者の氏名（法人にあつては、その名称）及び住所
二 　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
三 　代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
四 　宅地又は建物の引渡しの時期
五 　移転登記の申請の時期
六 　代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
七 　契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
九 　代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十 　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
十一 　当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
十二 　当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
２ 　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 　前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項
二 　借賃の額並びにその支払の時期及び方法
三 　借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

３　Ｃは、ＡとＢの契約が成立したので、取引主任者に記名押印させ、ＡとＢに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。

解説：違反しない・・・選択肢1（宅地建物取引業法37条1項）より、必ず書面は交付しなければならないが、説明することまでは規定されていない。

２　Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅地建物取引主任者証を提示せず重要事項説明を行った。

解説：違反する・・・取引主任者は、前項3項（重要事項）の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。 （宅地建物取引業法35条4項）より、必ず、宅地建物取引主任者証を提示し、重要事項の説明をしなければならない。

３　Ｂは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡ社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にＢがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、Ａ社は、当該合意に基づき、Ｂからの契約の解除を拒むことができる。

解説：×・・・
３ 　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 　前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
（宅地建物取引業法37条の2　第3項4項より）

４　Ｂは、Ａ社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてＡ社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。　

解説：×・・・選択肢1の解説（宅地建物取引業法37条の2　第1項より）事務所で買受けの申込みを実施しているので、クリーング・オフはできない。

１　Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。

解説：違反する。・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。宅地建物取引業法39条2項）より、この場合、違約金の支払を要求することはできません。

３　Ａは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Ａは瑕疵を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。

解説：違反しません。・・・宅地建物取引業者同士の取引なので、宅地建物取引業法40条「瑕疵担保責任についての特約の制限」は、適用されません。（宅地建物取引業法78条2項）より

２　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

解説：×・・・第十一条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の規定による供託をし、かつ、前条第一項の規定による届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して五十日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。ただし、当該基準日後に当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の基準額に不足する額の供託をし、かつ、その供託について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項 の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後においては、この限りでない。 （特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律13条より）

３　自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

解説：○・・・供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。 （特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律15条より）

２　Ａは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Ｂの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。

正しく正解。資格登録を受けている者が、登録を受けている知事の都道府県以外の事務所に勤めるときは、登録をしている知事を経由して、事務所のある知事に対し登録の変更を申請することができる（業法19条の2）。事務の禁止処分が満了すれば、可能である。

４　Ａが役員をしているＣ社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Ａの登録は消除される。

誤り。営業保証金を供託せず免許が取り消された場合は、不正な方法で免許を受けたことを理由として免許が取り消された場合等と異なり、Aの登録が消除されることはない（業法18条、68条の2）。

２　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Ａは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。

解説：×・・・当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 （宅地建物取引業法施行規則16条の４の3第3号より）石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときに、その内容を説明すればよいことになっています。

３　建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Ａは、その旨を説明しなければならない。

解説：○・・・借地借家法に規定する借地権で定期借地権の規定の適用を受けるものを設定しようとするとき、又は建物の賃貸借で定期建物賃貸借 若しくは高齢者の居住の安定確保に関する法律 の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨（宅地建物取引業法35条1項8号より）