１　宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。

×　誤り
売主に重要事項説明は不要。
35条書面（重要事項説明書）を交付・説明する相手方は、物件を取得したり、借りようとしている者である（宅地建物取引業法35条1項）。

３　宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。

×　誤り
代理を依頼した者が買主なので、重要事項の説明が必要。

１　建設会社Ａが、所有宅地を１０区画に分割し、宅地建物取引業者Ｂの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Ａは免許を受ける必要はない。

誤り。自ら売主として不特定多数の者に反覆継続して宅地を売買する行為は、宅地建物取引業にあたり、A社は免許が必要である（業法2条）。

２　農業協同組合Ｃが所有宅地を１０区画に分割し、倉庫の用に供する目的で不特定多数に継続して販売する場合、Ｃは免許を受ける必要はない。

誤り。宅地を自ら売主として反覆継続して売買するのは宅地建物取引であり、C組は免許が必要である。農業協同組合であることは例外にはならない（業法2条）。

４　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。

解説：×・・・
１　宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。（宅地建物取引業法38条1項、2項）より

２　売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。

解説：×・・・当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 （平成十二年法律第五十七号）第六条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 （宅地建物取引業法施行規則16条の4の3　2号）より、（なお、建物の貸借の媒介・代理では説明義務はありません。）

１　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第１項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Ａは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。

解説：○・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
二 　都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要（宅地建物取引業法35条1項2号より）

３　建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Ａは、その旨を説明しなければならない。

解説：○・・・借地借家法に規定する借地権で定期借地権の規定の適用を受けるものを設定しようとするとき、又は建物の賃貸借で定期建物賃貸借 若しくは高齢者の居住の安定確保に関する法律 の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨（宅地建物取引業法35条1項8号より）

２　二つ

ア.　違反する
斜線制限（建築基準法56条）については、宅地の貸借の契約においても説明事項とされている（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条1項2号、2項）。

イ.　違反する
新住宅市街地開発法32条1項の規定に基づく制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされている（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条3項）。

ウ.　違反しない
準防火地域内の建築物の制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされていない（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条3項）。

以上より、宅建業法に違反するのはアとイ。

１　一つ

１　買主Ｂは、２０区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けを申し込み、契約を締結して、手付金を支払った。Ｂは、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。

正しく正解。テント張りの案内所は、クーリング・オフが適用されない「事務所等」には該当しない（業法37条の2、業法施行規則16条の5）。

３　買主Ｄは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後、Ｄから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。

誤り。クーリング・オフによる解除は契約が無条件で撤回されるものであり、業者が損害金と返還すべき手付金とを相殺することはできない（業法37条の2）。

２　１,５９０,０００円

３　１,６３８,０００円

解説：・・・
消費税額及び地方消費税額を合算した額１００万円を控除する。
　5100万円-100万円＝5,000万円
報酬額の計算をする。
　取引価格が400万円を超えるので「代金の3％＋6万円」となる。
　5000万円×0.03＋6万円＝156万円
課税事業者なので、
　156万円×1.05＝1,638,000円
以上より、正解は、選択肢３です。

４　Ａは、Ｂの承諾を得たときは、Ｂから７０，０００円、Ｃから２４，５００円を受領できる。

１　Ａは、ＢとＣの承諾を得たときは、Ｂから９４，５００円、Ｃから９４，５００円を受領できる。

解説：×・・・権利金等を貰わない賃貸借契約の媒介、代理の報酬額は、1ヶ月の借賃×消費税（消費税納税事業者の場合）を超えることができません。（両当事者から承諾を頂いても同様です。）

４　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。

解説：×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。（宅地建物取引業法49条より）

１　宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引主任者証を提示することで足りる。

解説：×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
２ 　従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。（宅地建物取引業法48条1項及び2項より）

２　Ａが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、Ａに対し業務停止の処分をすることはできない。

解説：×・・・規定による指示に従わないとき。 （宅地建物取引業法65条2項3号）より、指示処分に従わないときは、業務停止処分の対象になります。

３　Ａが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、国土交通大臣は、Ａの免許を取り消すことはできない。

解説：○・・・選択肢１の解説のように免許取消処分は、免許権者しかできません。