開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことである（法第4条第12項）。開発行為に該当する工事等を行おうとする者は、後述の許可が必要となる。
「特定工作物」はさらに第一種特定工作物（コンクリート・プラントやアスファルト・プラント等）と第二種特定工作物（ゴルフ場、1ヘクタール以上の野球場等）に分かれる。「土地の区画形質の変更」とは、道路の新設・廃止（区画の変更）、切土や盛土など建築物を建てる前の宅地造成（形の変更）、宅地以外の土地を宅地とする行為（質の変更）が該当する。