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【問 11】宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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	２　Ｂが不動産に隠れた瑕疵があることを発見しても、当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような瑕疵である場合には、Ａは瑕疵担保責任を負わない。	解説：×・・・売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。（民法570条）より１　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。３　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。（民法566条）より
	４　売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Ｂが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。	解説：○・・・選択肢2より民法566条3項より
	１　売買契約に、隠れた瑕疵についてのＡの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Ａが知りながらＢに告げなかった瑕疵については、Ａは瑕疵担保責任を負わなければならない。	解説：○・・・売主は、第五百六十条(他人の権利の売買における売主の義務)から前条（担保責任）までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。（民法572条）より
	３　Ｂが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Ｂの過失により不動産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には、Ａは瑕疵担保責任を負わない。	解説：○・・・瑕疵があることを契約時に知っている場合はや過失により瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知っている場合は、瑕疵担保責任を負いません。

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【問13】ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し、Ｂは、Ａの承諾を得た上で、甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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	１　転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月１０万円の範囲で、賃料支払義務を直接に負担する。	解説：○・・・賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う（民法613条1項）
	３　ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。	解説：○・・・転借人Cについては、Aの承諾を得ているので、AB間の賃貸借契約を合意解除しても、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできません。
	２　賃貸人Ａは、ＡＢ間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。	解説：○・・・建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。（借地借家法34条1項）
	４　賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。	解説：×・・・当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。（民法541条）この場合は、転借人Cを保護する必要はありません。

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【問 14】借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

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	４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。	解説：×・・・建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。（借地借家法31条1項）より、しかし、一時使用賃貸借は、登記がないと第三者に対抗できません。
	１　定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。	解説：○・・・期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。（借地借家法38条1項）より、定期建物賃貸借契約は、書面によって契約を締結しなければ有効とはならない。この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。（借地借屋法40条）より、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
	２　定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。	解説：×・・・定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができる。また、一時使用貸借契約は、民法が適用されるため、契約期間を1年以上とすることができる。賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。（民法604条）より
	３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。	解説：×・・・居住の用に供する建物の賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。（借地借家法38条5項）より、定期建物賃貸借契約は、中途解約を申し入れることはできます。

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【問３】　ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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	４　ＡはＢに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。	○誤り。使用貸借契約では同じ無償の贈与契約の担保責任が準用されているので原則として責任を負わないが、貸主が瑕疵・不存在を知りながら借主に告げなかったときは瑕疵担保責任を負うことがある。
	１　Ｂが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。	○正しい。
	２　Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。	○正しい。
	３　ＡＢ間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。	○正しい。

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【問 12】Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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	１　本契約期間中にＢが甲建物をＣに売却した場合、Ａは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Ｃに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。	解説：○・・・建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。（借地借家法31条1項より）
	２　ＡがＢとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Ｂが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。	解説：×・・・賃借人と賃貸人の信頼関係が崩れ、賃貸借契約の継続が著しく困難になった場合は、民法第541条（履行遅滞等による解除権）催告は必要なく、解除することができます。当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。（民法541条より）
	３　本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Ｂの同意を得てＡが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Ａは造作買取請求権を行使できる。	解説：○・・・　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。（借地借家法33条1項より）
	４　本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できる。	解説：○・・・第三十二条（借賃増減請求権）の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。（借地借家法38条7項より）建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。（借地借家法32条1効より）

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【問１３】　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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	４　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は2年以内としなければならない。	×　誤り任期は、特に限定されていない。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる（区分所有法25条１項）。
	３　集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の１人がこれに署名し、押印をしなければならない。	×　誤り「１人」ではなく「２人」。集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の２人がこれに署名押印しなければならない（同法42条３項）。
	１　管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。	〇　正しい集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる（区分所有法41条）。
	２　集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。	×　誤り 2週間前である必要はない。招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない（同法35条１項本文）。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる（同項但書）。

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【問15】不動産の仮登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

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	４　仮登記の抹消の申請は、申請書に仮登記名義人の承諾書を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。	解説：○・・・不動産登記法110条より、選択肢3の解説を参照願います。
	２　仮登記の申請は、申請書に仮処分命令の正本を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。	解説：○・・・上記（不動産登記法107条1項）より
	３　仮登記の抹消の申請は、申請書にその仮登記の登記済証を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。	解説：×・・・仮登記の抹消は、第六十条の規定にかかわらず、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人も、同様とする。（不動産登記法110条）より、利害関係人が仮登記の抹消をする場合は、仮登記名義人の承諾必要です。
	１　仮登記の申請は、申請書に仮登記義務者の承諾書を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。	解説：○・・・仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき及び次条に規定する仮登記を命ずる処分があるときは、第六十条（共同申請）の規定にかかわらず、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。（不動産登記法107条1項）より

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【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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	4. 各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。
	2. 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
	3. 管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
	1. 管理者は、集会において、毎年2回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

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【問６】普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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	３　普通抵当権でも、根抵当権でも、被担保債権を譲り受けた者は、担保となっている普通抵当権又は根抵当権を被担保債権とともに取得する。
	１　普通抵当権でも、根抵当権でも、設定契約を締結するためには、被担保債権を特定することが必要である。
	２　普通抵当権でも、根抵当権でも、現在は発生しておらず、将来発生する可能性がある債権を被担保債権とすることができる。
	４　普通抵当権でも、根抵当権でも、遅延損害金については、最後の２年分を超えない利息の範囲内で担保される。

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【問 8】弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃借人に対して、賃借建物から退去して土地を渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。

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	１　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。	解説：○・・・利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない（民法474条第2項より）つまり、利害関係を有している場合は、債務者の意表に反して弁済することができます。
	４　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。	解説：○・・・債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この限りでない。（民法494条第1項より）第三者も弁済できる以上、弁済されたら借地契約を解除することはできません。
	２　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。	解説：○・・・債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。（民法494条より）
	３　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。	解説：×・・・債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。（民法482条より）　つまり、債権者が意思に反している場合は、代物弁済はできません。

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