概要
不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度専門家である。不動産鑑定士試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録される。
不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。
不動産鑑定士の役割とその性質
不動産鑑定士に対する一般的な認知度は低いものの、その資格制度が土地等の適正な価格の形成に資すること目的として創設され、様々な不動産関連法においても、国土全体における均衡の取れた地価形成を保つという理念に基づく役割を付与されているため、その社会的責任は非常に重いものである。 不動産鑑定士による仕事の成果物を、一般の人々が目にする機会は少ないが、その数少ないものとして、国又は地方自治体によって、年に数回、公開される全国の土地価格一覧（地価公示等）が挙げられる。これらは、発表の翌日に新聞紙面等において数ページにわたって掲載され、一般の人々でも容易に見ることが出来る。これらの価格は、一般の土地取引において指標として「参考」にされ、また、課税・公共事業等において規準として適用される。
近年では、不動産が賃料収入等の運用益を目的とした金融商品としての性質を強めていることもあり、資格の性質も金融的な分析手法を求められる金融分野に属する資格としての性質を内在させるものへと変わりつつある。
不動産鑑定評価
不動産鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
不動産鑑定評価基準においては、「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事」と位置づけられている。
『新・要説 不動産鑑定評価基準』は、「一般の人々にとっては、不動産の適正な価格はいくらかということを取引価格等を通じて判断することは著しく困難であり、（中略）不動産鑑定士による適正な鑑定評価活動が必要となるものである」としている。
不動産鑑定士の主な業務
不動産鑑定士の主な業務を例示すれば以下のものを挙げることが出来る。
- 不動産の鑑定評価業務： 公的機関から依頼される業務、民間企業や個人等から依頼される業務、その他派生的評価業務
- 不動産に関する相談業務： 不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。
鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型
不動産の鑑定評価の対象となる不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）及び種々法令等によって不動産として扱われるものの類型は、更地、建付地、区分地上権、私道付宅地、無道路地、高圧線下地、高架下地、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物及びその敷地、借地権付建物、既存不適格建築物、所有権、借地権（地上権、賃借権）、底地、借家権、地下街の所有権、区分地上権、抵当権、地役権、駐車場専用使用権、屋上専用使用権、空中権、鉱業権、温泉権、分湯権、漁業権、入会権、地先権、砂浜、使用貸借権、造船所、工場財団、鉄道財団、ゴルフ場、スキー場、道路占有権、堤外地、公有水面、旧畦畔、護岸敷、里道、永小作権、墓地、土壌汚染のおそれがある土地、文化財の指定を受けた建造物、地代、家賃、継続賃料、セールス・アンド・リースバック取引の賃料評価など多岐に亘る。
不動産鑑定業
不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいい、不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。
不動産鑑定業を営もうとする者は、2以上の都道府県に事務所を設ける者は国土交通省に、1都道府県内のみに事務所を設ける者は都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であると従たる事務所であるとに関わらず、専任の不動産鑑定士を1名以上置かなければならない。
不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所のみならず、信託銀行やデベロッパー、鉄道会社等も不動産鑑定業者の登録を受けている。
不動産鑑定士試験
不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。
2006年（平成18年）度から受験資格が撤廃され、短答式試験及び論文式試験の2回の試験が行われる。短答式試験に合格した場合、以後2年間の短答式試験が免除され論文式試験を受けることができる。旧2次試験の合格者は、新試験の合格者とみなされる。
平成18年度から新制度試験が開始した。受験者数は年々減少傾向にある。
実務修習
試験合格後、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会）において「実務修習」を受けることができる。実務修習期間は、1年、2年、3年の3種類（コース）がある。実務修習は（1）講義、（2）基本演習、（3）実地演習の3単元で構成されており、各単元とも修得確認が必要である。修得確認を取得できない場合には再受習となる。